空室率激減！入居者に響くリノベーションデザインと工夫
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 8月13日
- 読了時間: 10分
更新日：9月15日
近年の賃貸市場では、部屋探しにおける価値観が多様化しており、築年数が古い物件でもリノベーション次第で競争力を高めることが可能です。
リノベーションにより、物件の古さが集客面で大きな障害になることは少なくなり、空室率を大幅に低下させることで、安定した賃貸経営を実現できるようになります。
一方で、リノベーション物件が最も競合する相手とは、資産価値が最も高い新築物件や、築10年以内の比較的新しい物件です。この激しい競争に勝つためには、入居者が求めるニーズを的確に捉えたデザイン性や機能性の向上が欠かせません。
本投稿は空室率を劇的に改善し、入居者に深く響くようなリノベーションデザインと工夫について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室率激減の理由とリノベーションによる満室の仕組み
空室率の現状と賃貸経営に与える影響
近年、地方都市を中心に人口減少が進む中、不動産投資や節税対策として新築物件の供給が増加しており、この供給過剰によって需要と供給のバランスが崩れ、全国的に空室率の悪化が深刻化しています。
供給量が増えれば、借り手に有利な状況となり、競争力が高い築浅物件が選ばれやすくなります。その結果、築年数が古い物件は敬遠され、空室期間がより長引きやすくなります。
さらに、空室率の上昇に伴い物件稼働率が低下すると、アパートローンの返済や、修繕費の捻出が難しくなるばかりではなく、空室を早期に埋めるために価格競争が激しくなります。
これにより、一部のエリアでは家賃相場が崩れ、負のスパイラルが発生する可能性が高まり、最終的には市場から淘汰されるリスクも増大する懸念があります。
なぜリノベーションが空室対策に効果的なのか？
築年数が20年を超えた物件では、新築時と比べ間取りや設備が古臭く見えるため、表装リフォームを施しても物件価値を十分に向上させるのは難しくなり、結果として空室が埋まりにくくなる傾向があります。
一方で、リノベーションを行えば、間取りや設備を現代のライフスタイルに合わせて改善できるため、従前と比べ物件資産価値が高まり、他社物件との差別化が可能になります。
それにより、家賃を値上げしても早期客付けができ、収益性の向上につながります。
さらに、リノベーション物件は新築物件と比べ、家賃が10～30％程度安く設定されることが一般的です。そのため、新築や築浅物件を検討していたものの、予算的に厳しくなった方に対する選択肢として、訴求力が増すというメリットもあります。
このようにリノベーションは、空室対策として即効性と持続性を兼ね備えた、効果的な手段と言えるでしょう。
２．効果的な空室対策としてのリノベーション基本ノウハウ
空室対策リノベーションの基本とは？
空室対策リノベーションの基本は、ターゲット層のニーズに合わせた改修を行うことです。
例えば単身者向けの物件であれば、室内を広く見せる工夫や、収納力のを高める改修を検討すると良いでしょう。また3点ユニットバスがある場合は、分離もしくは内装リフォームを施すと効果的です。
ファミリータイプの場合は、リビング空間の充実や収納力の強化、水回りの刷新が重要なポイントになります。
さらに、リノベーション物件を求めている方は、自分好みのインテリアテイストを楽しみたいという傾向が強いため、内装デザインを強化することで、物件全体の印象に大きな影響を与えることができます。
全面的な改修がリノベーションの基本となるため、通常のリフォームよりコストが高くなりますが、量産クロスやクッションフロアを利用したり、既存設備をうまく活用することで、コストを効率的に抑えることが可能です。
完成したリノベーション物件は、魅力的な室内空間となるため、その写真を賃貸検索サイトやSNSに掲載することで注目度が上がり、反響数の増加や入居率の向上に繋がります。
リノベーションの流れと期間の目安
リノベーションの工期は、施工箇所や広さ、内容によって異なりますが、部分的なリノベーションなら約2週間、フルリノベーションの場合は、約1か月ほどが目安とされています。
特に繁忙期にリノベーションを検討する場合には、客付けに影響が出る可能性があるため、退去連絡を受けた時点で施工業者を選定し、大まかな計画について事前に打ち合わせを行うことが重要です。
そして、退去後直ちに室内確認を行い、見積もりを取ることで、迅速に工事に着工でき、結果として工期短縮を図ることができます。
今後別室もリノベーションを検討する場合は、予め信頼できる施工業者に依頼を継続しておくと、スムーズな対応が期待できます。また状況次第では、施工単価の引き下げや、分割支払いなど優遇を受けられる場合もあります。
３．実際の空室対策事例から学ぶデザインと工夫
成功しているリノベーション物件の共通点
成功しているリノベーション物件には、いくつかの共通点があります。それは、ターゲット層に響くインテリアデザインや設備の導入が徹底されている点です。
リノベーション物件を探している方の多くは、デザイン性に優れた空間での暮らしを求めています。
このため成約ターゲットから支持されやすいインテリアテイストを、リノベーション部屋で再現しているため、募集開始するとすぐに反響があり、募集時期に関係なく、早期の成約に繋がるケースが多く見られます。
さらに、水回り設備を一新している点も、成功物件ならではの特徴です。特にキッチンについては、多少妥協しても充実したキッチン環境がある物件を希望している方が多いため、コストをかけても必ずリニューアルが行われています。
このような改修は、入居者の満足度を高めるとともに、高い競争力を持つ物件づくりに寄与しています。
リノベーションアイデア
リノベーションは費用がかかるものの、アイデア次第ではコストを抑えつつ、魅力的で機能的空間を作り上げることが可能です。
例えば築年数が古い物件は、新築物件と比べて収納力が大幅に劣る場合が多いです。中でもクローゼット収納が標準装備されていない点は、大きな弱点です。
しかしこの問題は、既存収納をクローゼット仕様に改装することで解決できます。さらに室内にハンガーポールを設置すれば、多くの衣類を吊るして収納できるようになり、収納利便性が飛躍的に向上します。
またリノベーションを機に、浴室をシステムバスに交換するケースがありますが、総額で50万円以上の費用がかかります。
ただし既存の浴室状態が良ければ、特殊フィルムを壁面に貼付し、鏡とシャワーを交換することで、システムバス導入費用の約3分の1で対応でき、コストを抑えながら清潔感のある、スタイリッシュな浴室へと生まれ変わらせることができます。
リノベーションが失敗する物件とは？
リノベーション物件を探している方の中には、機能性やデザイン性に優れた新築物件や築浅物件に入居したいものの、家賃予算の問題で断念している方が少なくありません。
リノベーションを行ったとしても、成約ターゲット層のニーズを十分理解せず、その層に合わないインテリアテイストを採用したり、老朽化したキッチンや浴室などの水回り設備を更新しないと、多くの場合、不評を買ってしまいます。
さらにありがちな失敗例として、奇抜なアクセントクロスの選定や、貸主が過去の成功体験をそのまま部屋づくりに反映するケースもあります。
これらのミスマッチは、結果的に物件の魅力を損ない、空室期間が長引く要因となりがちです。
リノベーションの成功のカギは、ターゲット層が求める居住空間に近づけること。ニーズに合ったデザインと機能性を理解し実現することで、入居者満足度向上に繋がり、結果として空室リスクを減らすことができるのです。
４．入居者に響くリノベーションデザインのコツ
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションしています。2025年7月末現在、全20戸中15戸の改修が完了し、全室満室稼働しています。さらに2020年以降は4期連続で増収増益を達成するなど、安定した成長を続けています。
今回は、そんな弊社が実際に行っている「入居者に響くリノベーションデザインのコツ」について、ご紹介します。
間取り変更、内装デザインの具体策
弊社物件は1993年築のファミリータイプのアパートで、新築当初は３DKと３LDKの部屋が複数ありました。しかし近年では、リビングを中心に過ごすライフスタイルの広がりや少子化の影響により、３DKや３LDKタイプの需要が低下しています。
このため、従来の間取りでは適正家賃で募集を行っても、契約に結び付けることが難しくなっています。そこでリノベーションを機に３DK及び３LDKタイプの間取りを、それぞれ２LDKに変更し、12帖または18帖の広々したLDK空間を実現しました。
これにより、現代のライフスタイルに適した居住空間が提供されるだけでなく、白を基調としたシンプルなインテリアテイストによって、室内全体に清潔感や開放感が広がります。また家具や雑貨との相性が非常に良く、内見時の物件印象を大幅に向上させる効果も期待できます。
水回りについて
弊社物件では競合物件との差別化を図りつつ、家賃収入の最大化を目指して、自然素材を可能な限り、リノベーション部屋に取り入れています。
このアプローチにより、入居者が心地よさを感じられる空間づくりを、実現しています。
キッチンと洗面台、弊社オリジナルデザインを採用しており、従前と比べ機能性をデザイン性が大幅に向上し、特に女性のお客様からは「使いやすくておしゃれ！」といった好評をいただいており、その人気は非常に高いです。
一方で、浴室とトイレについては、コストパフォーマンスを重視した工夫を施しています。
浴室内に特殊フィルムを張り付け、鏡と水栓を新調することで、清潔感とスタイリッシュさを両立。またトイレ本体は有効活用しつつ、内装のみ張替えることで、全体の費用を抑えながらも満足度の高い仕上がりを実現しています。
こうした細部へのこだわりとコストの意識のバランスが、他にはない「選ばれる物件」を作り上げています。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は空室率を劇的に改善し、入居者に深く響くようなリノベーションデザインと工夫について、お伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントについて、もう一度確認してみましょう。
空室対策リノベーションで満室経営を実現するためには、ターゲット層の明確化がカギとなります。
まずは、リノベーション物件に対する顧客ニーズをしっかりと把握しましょう。どのようなポイントを求めているかを理解することで、魅力的で訴求力の高い部屋を提供することが可能になります。
結果として、収益性を飛躍的に向上させるリノベーションが実現し、安定した満室経営へつなげることが期待できます。
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