近年の賃貸業界では低コスト空室対策が人気となっています。具体的には最低限のリフォーム＋ホームステージングを行うことです。
実際上記を行った貸主物件では、募集条件（築年数が古い／空室率が悪いエリア）が悪くても早期客付けに成功できているとのことです。最小限のコストで客付けができればキャッシュフローが改善させるため安定した家賃収入を得ることができます。
ただし上記空室対策は「参入」しやすいため将来的には同質化になりやすく、さらに上記空室対策を上回る「全く新しい空室対策」が生まれ成功してしまうと、今までの空室対策はもう通用できなくなってしまいます。
低コスト空室対策の一番の問題点は室内機能性向上させる対策を行っていない点です。
築年数が経過すると室内機能性（断熱、湿気、防音）が低下するため、借主の多くは不満を感じていることがリクシル住宅研究所の調べで分かっています。また不満を持つ借主の約3割は不満を解消させるため住替えを検討しているとのことです。
さらに低コスト空室対策を行っている物件は「適正賃料」に合わせた家賃設定をしています。そのため借主属性は必然的に悪くなるため、客付けできてもトラブル発生する確率が高くなり長期入居に繋げることが難しくなってしまいます。
つまり低コスト空室対策は客付けできたとしても室内機能性／借主属性は低下してしまうため、稼働率／収益性向上は期待することができません。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から自然素材を取り入れたカフェスタイルに特化した差別化リノベーションを展開しています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
自然素材の無垢材や漆喰といった材料をリノベーション賃貸で用いている物件はほぼ皆無であることから、弊社リノベーションは「新たな市場」を開拓したことになります。
新たな市場を開拓した弊社リノベーション物件は、同築年の物件／低コスト空室対策をした物件と比べ…
成約期間短縮
収益性向上
長期入居
させることができました。また定期的にリノベーションしていることで目視できない部分の劣化を発見することができるため建具トラブル予防／建物寿命を延ばすことに成功しています。
弊社リノベーション物件は同築年の家賃相場より1万円以上高い家賃設定で募集していますが、本執筆時の2024年3月1日現在満室状態継続／2020年以降増収増益達成しています。一方エリア内にある競合物件では適正賃料に設定しているものの、客付けに苦戦しているケースが多いです。
つまり弊社が手掛けた差別化空室対策は破壊的イノベーションを行ったことで、価格競争からの脱却／安定した集客を確立することができました。
これをマーケティング用語でイノベーションのジレンマと言いますが、弊社代表が低コスト空室対策は成功しない樋断言できるのは、破壊的イノベーションに打ち勝つことができないからです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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