近年の賃貸市場は全国的に空室率が悪化しています。空室率悪化は競争力が低下した築20年以上の物件で影響が出やすく、場合によって繁忙期でも客付けに失敗してしまう恐れがあります。
最近では空室対策コンサルタントの方々が空室対策情報をweb上などにアップしていますが、その情報を鵜呑みすると逆効果になる可能性があります。
弊社物件は築年数が古くまた物件がある山梨県は、空室率30％台に達していますが、独自の空室対策を行ったことで2020年以降3期連続増収増益、物件稼働率95％以上の結果を残しています。
本投稿は誤った空室対策情報、弊社が実践し＆効果がある空室対策をお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
１．これは危険！誤った空室対策3選
誤った空室対策を行うと空室期間が長期化or客付けできても入居後管理トラブルが発生しやすくなるため、以下に掲げた3つは正直あまりおススメできません。
根拠のないターゲットの見直し
一定期間募集しても客付けがうまくいかない場合、集客ターゲットが間違っている可能性があります。集客ターゲットの見直しは間違っていませんが問題なのは、簡単にペット可能or外国人可能に切り替えてしまうことです。
ペットor外国人を受け入れることで賃貸需要は高まるものの、正直管理リスクが上昇する恐れが高くなります。一例を挙げると…
ペット可能に切り替えると、既存借主からの反発は高くなり退去リスクが高くなる
属性が悪い借主が入居すると、決められたペット数を守れず室内をめちゃくちゃにする
適正家賃以下で募集すると夜逃げのリスク大
日本語の理解ができない外国人が入居すると、騒音トラブル（酒盛り）が起こる可能性がある
借主が問題行動を起こしても、借家権の問題から強制退去は難しくなる
初期費用の軽減
初期費用の相場は家賃4～6か月分と言われてます。部屋探しされる方にとって高額になる初期費用の支払いは頭が痛いと思っています。
初期費用の一部を削減すると客付けに有利になりますが、初期費用の削減はクロージングの際に有効であり、そもそも部屋探しされる方は初めから初期費用が安い物件に住みたいとは思っていません。
募集資料の見直し
一般的に募集資料（マイソク）は社内規定のものを使っていることが多いですが、見やすい募集資料を客付けに強い仲介会社に持って行くと、紹介してもらえる可能性があると言われています。
ただ現在の部屋探しの特徴は希望条件に合致した3件程度の物件を内見し、その中から部屋を決めているため仲介会社訪問件数は平均2件を下回っています。
そのため募集資料を見直すより、物件全体のクオリティーを上げきれいな部屋の写真を賃貸検索サイトに掲載した方が、訴求力が高まるため早期客付けが期待できます。
２．効果が確実にある空室対策３選
確実に効果が期待できる空室対策3選とは、物件清掃を強化する／募集時は通電しておく／物件クオリティーを高めることです。これを行えば仲介会社は積極的に紹介してくれるので早期客付けは大いに期待できます。
それではその理由をお伝えいたします。
物件清掃の重要性とは？
物件清掃は空室対策の一丁目一番地と言っても過言ではないぐらい、非常に重要な対策です。例えば飲食店に行った際、店内があまりにも汚かったら次回もそのお店に行きたいとは誰も思いませんよね？
これは賃貸業界でも同じで、内見時一番最初に確認される場所は共用部分と物件外観。ごみ置き場／駐輪上にごみなどが放置去れている／共用廊下に虫の死骸が大量に落ちていたら、第一印象はとても悪くなり「ここで生活したい」とは誰も思いません。
そのため物件清掃は定期的に行い、特に物件募集中は少なくとも週に1回は必ず清掃を行ってください。
通電の必要性とは？
基本的に募集中の部屋は電気契約されていないため、内見時は室内電機は使えません。日中の時間帯であれば電気が使えなくても内見に支障をきたすことはありません。
ただ募集時期が1月～3月、6月～10月の場合、室内が寒い／暑くなるため電気が使える状態にしておけばエアコンが使えるため、内見者はもちろんですが仲介担当者からも喜ばれます。
またトイレ及び洗面脱衣所～浴室は備付照明が設置されているため、通電しておけば内見時確認することができます。
物件クオリティーを高める
裏を返せば訴求力が高い水回りが設置されていれば、反響数が高まるため内見に繋げやすくなります。特に築20年以上経過した物件は水回りを交換しないと、古さが目立ってしまい訴求力を最大化させることが難しくなります。
そのため築20年以上経過した物件は、リノベーションを行った方が早期客付け＋家賃値上げもできるため収益性を高めることができます。
３．まとめ
今回は誤った空室対策情報、弊社が実践し＆効果がある空室対策をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件はリノベーションしているものの、家賃相場より1万円以上高い家賃設定＆値引は一切行っていないため、客付けは厳しいと思われてしまいます。
しかし物件クオリティーが家賃以上＋築年数は一切感じさせない物件管理をしているため、募集時期関わらず早期客付けに成功しています。
客付けを強化するため広告費用増額して募集する貸主がいますが、その費用をリフォーム＆リノベーションに回した方がはるかに効果的で、場合によっては仲介会社が物件のファンになってくれますよ。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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