空室対策リノベーションQ&A
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7 日前
- 読了時間: 15分
近年の賃貸市場は一部のエリアを除き、需要より供給が上回っているため、全国的に借り手有利な状況となっています。そのため借り手は予算にあった築年数が浅い物件を選ぶことが可能となり、結果的に、競争力が低下した古いアパートは、賃料を下げても空室が長期化しやすくなります。
しかし最近では部屋探しにおける価値観が多様化しており、ライフスタイルに合わせた差別化したリノベーションを施すことで、築年数の古さは部屋探しにおいて重要視されなくなっています。
そのため築20年以上経過した物件を所有する貸主は、この機会にリノベーションを実施することで、入居率の向上や賃料アップといった効果が期待でき、費用対効果の高い空室対策となるためおすすめといえます。
本投稿は、空室対策リノベーションを検討する貸主向けに、具体的な空室対策リノベーションQ&Aについて紹介します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
競争力が低下した築20年以上の物件でも、リノベーションを実施することで、対応していない物件と比べ、入居率や稼働率、収益性を大きく改善することが可能になる。
リノベーションを行っても、その価値は新築物件を超えることができないため、過剰なコストをかけると回収に時間がかかり、費用対効果が実感できない。
リノベーション資金を借入する際、プロパーローンよりも公的融資制度や代理貸付を利用すると、返済期間が長いため、毎月の返済額を抑えられる。
１．空室対策リノベーションがなぜ重要なのか？
リノベーションは原状回復リフォームと比べると、費用が2倍以上とかかることもあり、高額になるケースも珍しくはありません。
そのため一部の貸主は、空室対策の一環としてリノベーションを行うことに対して、投資効果はあるのか疑問を抱くこともあります。しかし、築20年以上の物件でリノベーションを行うことで、以下の効果を得ることができます。
空室による機会損失を最小限に抑えられる
at－homeが発表したリリースによると、賃貸検索サイトを利用する半数以上の方は、物件写真の中でも、水回りに注目していることが明らかになっています。本リリースから、水回りはアパート選びの大切なポイントであることが伺えます。
物件の築年数が経過すると、水回りはその年数以上に老朽化が進んでいるため、安い賃料を希望する方以外は古い物件を選ぶことはありません。
しかし間取りや設備、内装、そしてインテリアスタイルをターゲット層に合わせて全面的に改修すれば、築年数の古さはほとんど感じられなくなります。
さらにリノベーション物件は、新築よりも賃料が2割程度安くなっていますが、近年のインフレの影響により新築の賃料が高騰しているため、築10年以内の物件を検討する方にとっては、有力な選択肢となり得ます。
リノベーション物件があるエリアは、もともと立地条件が良いため、結果的に早期成約につながりやすく、原状回復しかしていない古い物件と比べると、空室による機会損失を最小限に抑えられることができます。
▶at－homeが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
長期入居につながり安定した賃料収入が得られる
建物の築年数が古くなると、室内設備の機能性が低下し、借主が不満を感じることが増えるため、退去のきっかけになる可能性が高くなります。
実際にGMO賃貸DXがアンケート調査を行ったところ、室内設備に不満を抱いた借主の中には、このことがきっかけで退去する傾向があるとのことです。
一方リノベーション物件では、基本的に設備は全て入れ替えているため、特に水回りに対する不満は出起こりにくい特徴があります。
また賃料も新築物件と比べリーズナブルでありながら、快適な住環境を提供しているため、相場より高めの賃料で募集しても、部屋の価値が評価されやすくなります。その結果、物件管理を徹底すれば、長期入居につながりやすく、安定した賃料収入を確保しやすい状況になります。
▶GMO賃貸DX行った調査の詳細は、こちらをご覧下さい。
価値の目減りが抑えられ、相場の影響を受けにくい
賃貸市場は、建物の築年数が古くなるにつれて供給量が増え、また建物の経年劣化や競争力の低下などの原因により、相場が下落していきます。そのため、現況賃料と相場に乖離が発生しやすく、契約更新のタイミングで賃料の値下げを要求されるケースが多くなります。
しかしリノベーションを行うことで、リノベーションしていない同築年の物件と比べると資産価値は高く、また価値の目減りは最小限となるため、仮に相場より高い賃料で貸し出していても…
契約更新時、賃料の値下げを要求される可能性は低くなる
退去後、現況と同じ賃料で募集しても集客に影響が出ることは少ない
ため、安定した賃料収入が得られやすくなります。
▶空室対策リノベーションが注目される理由の詳細については、過去記事をご覧下さい。
２．空室対策リノベーションQ&A
リノベーションは実施することで賃料の値上げがしやすくなりますが、その一方で、コストの増加や、実際に効果が得られるのかといった不安要素もでてきます。しかし、リノベーションに関する具体的な疑問をひとつずつ解消していけば、安心して取り組むことができます。
ここでは貸主が空室対策リノベーションを進める際に、抱きがちな疑問点について、まとめて紹介したいと思います。
Q1:リノベーションを行うタイミングは？
建物の築年数が浅い段階では、設備の老朽化は感じにくく、原状回復や表装リフォームを充実させることで、清潔感のある部屋を保てるため早期成約が見込めます。
しかし、建物の築年数が20年を超えてくると、設備の減価償却が終了し、表装リフォームを行っても経年による設備の老朽化が目立ってしまいます。そのため適正賃料で募集しても賃貸検索サイトの反響が得られにくく、空室が長期化しやすくなります。
このことから、物件の築年数が20年を超えて、適正賃料で募集しても今までと比べて成約期間が長くなったときが、リノベーションを検討すべき適切なタイミングと言えます。
弊社が所有しているファミリー向けアパートは1993年築で、退去時に表装リフォームを強化していたこともあり、比較的早期に部屋が埋まっていました。
しかし築24年目となる2017年の繁忙期、リフォームしても募集部屋が殆ど埋まらず、さらに同年3月に転勤による退去が2件同時に発生したため、これを機にリノベーションへと方針転換しました。
▶リノベーションの最適な時期についての詳細は、過去記事をご覧下さい。
Q2:リノベーションによる賃料アップはどのくらい？
リノベーションは投資による賃料アップ効果が期待できるものの、リノベーション内容や物件があるエリアなどさまざまな要因から、リノベーションによる賃料アップ率は物件によって異なります。
一般的には従前と比べ、10～20％賃料の値上げに成功しているケースが多く見られます。しかしリノベーションを行ってもその価値は、新築物件の価値を超えることはできないため、新築物件並みの賃料設定すると、逆に割高と感じられ、早期成約が難しくなってしまいます。
リノベーションによる賃料の値上げには限度がある以上、過度なコストをかけすぎてしまうと、回収までに時間がかかり、投資効果が薄れてしまうため、注意が必要です。
▶リノベーションによる賃料アップの限界については、過去記事をご覧下さい。
Q3:予算オーバーを回避するには？
一般的に、リノベーションを行った際の回収期間は、おおよそ2～3年と言われています。そのため客付けといってリノベーションコストが過剰になると、回収まで時間がかかり、投資効果を得ることが難しくなってしまいます。
リノベーション予算がオーバーした場合は、優先順位を決めて、集客面で重要な箇所だけを改修することで予算内に収めやすくなります。具体的な例としては、以下のような方法があります。
水回りの移動を見直す
内装材のグレードを落とす
既存設備を可能な限り活用する
これによりコスト削減がしやすくなります。
ただし既存設備の状態が良くても、3点ユニット、和式トイレ、バランス釜が設置されていると、入居を断れる可能性が極めて高いため、費用がかかっても改修を検討されることをおすすめします。
▶リノベーション予算オーバーになった際の対処法については、過去記事をご覧下さい。
▶優先順位の決め方に関しては、過去記事をご覧下さい。
▶顧客から嫌われる設備の詳細については、こちらをご覧下さい。
Q4：リノベーション資金調達方法
基本的にリノベーションは、現代のライフスタイルに合わせて、設備や間取り、内装などを全面的にリニューアルするため、1戸あたりおおよそ200万円～400万円程度の予算が必要になります。さらに今後、空き室を順次リノベーションするとなると、数千万円規模の資金が必要になります。
このためリノベーションを行っても、キャッシュフローが今後うまく回るか、悩みや不安を抱く貸主も少なくはないです。しかし、金融機関からリノベーション資金を融資を受けることによって…
借入金の利息は必要経費として計上できるため、所得税や住民税を圧縮できる
手元資金を残したままリノベーションを勧められるため、突発的な支出にも柔軟に対応できる
メリットが生まれます。このような理由から、多くの場合、金融機関から資金を融資してもらうのが一般的となっています。
一番よく利用されるのは、金融機関が保証会社を介さずに、直接融資を行う「プロパーローン」（事業系融資）です。メリットは低金利で保証料が発生しない点ですが、貸し倒れリスクが伴うため審査が厳しく、返済期間が短めとなっている点はデメリットです。
そのため毎月の返済額を抑えたいと考える方にとっては、利便性は期待できないかもしれません。
そこでおすすめなのが、市区町村が貸付を行っている公的融資制度や代理貸付をうまく活用することです。
前者は保証協会に保証料を負担しなければなりませんが、保証料は損金計上でき、また場合によってはプロパーローンより低金利で融資が受けられる点が魅力です。また返済期間が長めに設定されているため、毎月の返済額を抑えることができます。
さらに、税金滞納がなければ利用可能なため、使い勝手が良い資金と言えます。
一方後者は、金融機関が他の金融機関の貸付を行うことで、一般的には日本政策金融公庫などの政府系金融機関から融資を受ける場合、代理となる民間金融機関を通じて申込を行います。
メリットはプロパーローンと比べ審査が厳しくなく、長期固定金利で安定した返済計画を立てられる点が大きなメリットです。
リノベーションは費用がかかるものの、融資をうまく活用することで、不安なくリノベーションを進めることができます。
▶リノベーション資金調達、代理貸付の詳細については、こちらをご覧下さい。
Q5：リノベーション効果
競争力が低下した築年数が古いアパートを、ターゲット層に合ったライフスタイルを意識したリノベーションを行うことによって、資産価値が大きく向上させることができます。実際に、リノベーションを施したい物件では、以下のようなメリットが顕著に見られます。
成約期間が短縮し、スムーズな客付けに成功
リノベーションを機に賃料を値上げすることで、収益性が改善
長期入居者が増え、安定的な賃料収入を確保しやすくなる
こうした結果から、リノベーションは貸主にとって収益構造を見直す絶好のチャンスとなっています。
一方、原状回復程度のリフォームしかしていない古い物件は、広告料を上乗せや客付けに強い仲介会社に訪問営業を強化、賃料の更なる値下げを行っていますが、空室問題の解決には至りにくいのが現状です。
そのため、費用対効果を考えると、思い切ってリノベーションを行った方が、貸主にとってあらゆる面で高い成果を得られる可能性があると言えます。
▶賃貸リノベーション効果の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．空室対策リノベーション成功事例
弊社物件では表装リフォームによる客付けの失敗を機に、2018年から空室対策を強化すべく、リノベーションを展開しています。
現在3棟20戸を所有し、退去が発生するたびに順次リノベーションを行っています。本執筆時の2026年1月27日時点で、15戸のリノベーションが完了し、全室満室となっています。
競合する物件との差別化を明確に意識し、高い収益性を目指す目的から、自然素材を活用し、またターゲット層となる20～30代女性を想定したカフェスタイルに特化したリノベーションを行っています。リノベーションを機に賃料を8～10％値上げして募集してます。
その結果、2020年以降は4期連続で増収増益を達成。特に2023年度は、リノベーション開始前の2017年と比べ、売上は12％増、営業利益は403％増を記録しました。また、年間入居率も過去最高となる99.12％を達成しています。
またメインバンクからの評価が高くなり、一部借入金の金利引き下げや、複数あった大型融資の一本化、当座貸越契約も認められるようになった点は、まさにリノベーション効果と言っても過言ではありません。
それでは弊社空室対策リノベーション施策の中で、特に高い効果を上げた2つの成功事例をご紹介します。
リノベーション完成前に入居申込、賃料12％アップに成功！
こちらの部屋はもともとの間取りが３LDKでしたが、8年前に２LDKにリフォーム工事を行いました。借主が戸建て住宅を購入したため、2025年1月末に退去となりました。
退去後フルリノベーションを実施し、3月初旬に再募集を開始する予定でした。しかし、退去からわずか数日後に、仲介会社を通じて内見予約が入りました。退去直後の内見だったため、担当者が他室のリノベーション写真を使いながら室内説明を行いました。
従前と比べ賃料を12％値上げしましたが、18帖のLDKが部屋の決め手となり、内見当日に申込が入りました。
▶リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
貸主原状回復費用が僅か15,000円⁉
次にご紹介するのは、2019年にフルリノベーションを行った部屋です。こちらも借主が戸建て住宅購入を理由に、2025年8月末に退去となりました。
一度リノベーションを行うと価値の目減りは抑えられますが、入居期間が長くなると経年劣化が進むため、場合によっては、退去後に壁紙の張り替えが必要になる可能性が出てきます。
しかしこの部屋の壁には、自然素材の漆喰を施工しています。漆喰は日焼けが発生しにくく、またクラックが発生しても補修が可能なため、壁紙と比べるとメンテナンスコストは大幅に抑えることができます。
今回退去時に見つかった経年劣化は、漆喰壁の軽いクラックと巾木の劣化が数か所あった程度で、貸主が支払う原状回復費用は僅か15,000円と驚くほど低コストで済みました。因みに借主が負担した原状回復費用は、室内クリーニング代のみでした。
▶リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
▶弊社リノベーション、実績、漆喰に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は、空室対策リノベーションを検討する貸主向けに、空室対策リノベーションQ&Aについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
競争力が低下した築20年以上の物件でも、リノベーションを実施することで、対応していない物件と比べ、入居率や稼働率、収益性を大きく改善することが可能になる。
リノベーションを行っても、その価値は新築物件を超えることができないため、過剰なコストをかけると回収に時間がかかり、費用対効果が実感できない。
リノベーション資金を借入する際、プロパーローンよりも公的融資制度や代理貸付を利用すると、返済期間が長いため、毎月の返済額を抑えられる。
部屋探しにおける価値観の多様化や、インフレによる節約志向の高まりを背景に、リノベーション物件は特に築年数が浅い物件を検討される方にとって、有力な代替選択肢となり得ます。このため、リノベーションを実施することで、入居率の向上や収益性の改善が期待できます。
その一方で、リノベーション物件を検討される方は、デザイン性や入居後のインテリアスタイルを意識しています。そのため、コンセプトに沿ったリノベーションを行わないと、部屋の魅力が伝わりにくくなり、客付けで苦戦する可能性が高くなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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