賃貸経営を成功させるコツとは何？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月23日
- 読了時間: 9分
賃貸経営を成功させるためには「物件稼働率」を可能な限り高く保つことが重要です。しかし築年数が経過するにつれて、以下の懸念が発生します。
物件の資産価値が低下することで空室率が上昇しやすい
空室率抑制のため家賃値下げすることによる収益の減少
経年劣化による修繕費用上昇
賃貸経営を長期的に安定させるためには、物件稼働率を高く維持し、また家賃値下げ幅を最小限に抑えることがカギとなります。
弊社物件は築30年を超えたファミリー物件で、物件がある山梨県は賃貸空室率が約30％台と非常に厳しい環境です。
収益性を高めるために差別化リノベーションを展開したことで、2020年以降増収増益は像銃増益を達成し、本執筆時の2025年６月23日現在満室状態を維持しています。
本投稿は、賃貸経営を成功させるコツについて弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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１．家賃維持は、好エリア以外ありえない
賃貸経営においては、立地が非常に重要な要素とされています。好条件の立地に物件がある場合、一定の賃貸需要が見込めるため、築年数が経過しても家賃相場の下落はほとんど見られず、早期客付けが期待できます。
その結果、物件稼働率が安定し、安定した家賃収入を得られやすくなります。しかしこのような物件は一部の限られたエリアのみで、一般的に築年数の経過に伴い、家賃は毎年約１％のペースで低下する傾向があります。
また近年の賃貸市場では供給過剰の状態が続いており、家賃を維持したまま募集することが難しくなっています。特に築年数が古い物件の場合、適正家賃で募集しても客付けが難しいため、価格競争が発生しやすくなります。
しかし資産価値を高めるためのリノベーションを行うことで、競争力が増すため早期客付けや収益性、稼働率を改善させることが期待できます。
▶リノベーション効果に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．サブリースと集金管理について
管理会社に物件管理を委託する際には、「サブリース」と「集金管理」の２つの方法があります。管理会社に業務を委託すれば、煩わしい管理業務を代行してもらえるため、本業が忙しい方でも安心して物件運営できるというメリットがあります。
しかし賃貸経営という観点で検討する場合、それぞれの方法にはメリットとデメリットがあるため、慎重な選択が必要です。
サブリース契約
サブリース契約とは、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、それを第三者に転貸するシステムのことです。サブリースのメリットは空室が発生したとしても「毎月一定額の家賃を受け取れる」ため、安定した家賃収入が期待できる点です。
ただし、サブリース契約では同会社が「借地借家法上の借主の立場」となるため、募集家賃が家賃相場と乖離した場合、「借地借家法第32条1項」に基づき、家賃減額請求が行われる可能性があります。
この請求に対し貸主は拒否できず、また正当事由なしでは契約解除できません。そのため、貸主の権限は大きく制限されることになります。
集金管理契約
一方の集金管理とは、家賃回収を含む管理管理全般を代行してもらう方法です。サブリース契約との違いは…
空室保証がないため、客付けができない限り家賃収入はストップする
修繕費は全て貸主負担
ととなります。そのため安定した家賃収入を望む場合には、空室リスクの少ないサブリース契約が適しているように思われます。
しかし、集金管理は管理料が比較的安く（集金管理：家賃3～5％⇔サブリース：家賃10～20％）貸主自身で家賃設定できる点が強みです。収益性をより高めたい場合は、集金管理を選択する方が有利と言えるでしょう。
▶サブリースと集金管理の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい
３．紹介したくなるリノベーション物件の開発
新築や築年数が浅い物件は競争力が高いため、客付けに苦戦する可することは殆どありませんが、時間の経過と共に物件の資産価値や家賃相場は下落していきます。そのため築20年を超えると、次のような問題点が発生してきます。
長期的な空室リスク
家賃減額を余儀なくされる場合がある
経年劣化に伴う修繕費の増加
これらが原因でキャッシュフローに悪影響を及ぼすケースもあります。ただし物件の築年数に応じた適切な空室対策を行うことで、十分に収益性を維持、向上させることが可能です。
ポイントとなるのは、仲介会社が「ぜひ紹介したい」と思えるような魅力的な部屋を整えることです。
近年は賃貸市場における顧客ニーズが多様化しているため、築年数が古い物件でもリノベーションを施すことで、競争力を高めることができます。
たとえ築年数が古くても、それを補うクオリティーがあれば問題視されにくくなり、さらに仲介会社からの紹介数も増加し、早期客付けの可能性が広がります。
弊社物件は築年数が古いため、2018年以降空き室を随時リノベーションを行っています。カフェスタイルを取り入れたリノベーション部屋は、20～30代の女性ターゲットから人気を集めています。
この結果、従前よりも成約率は大幅に向上し、他社仲介会社からの紹介も増え、着実に早期成約に繋がっています。リノベーションを通じて物件価値を再構築することで、競争力ん御持続はもちろん、入居者満足度の向上へと繋げているのです。
▶弊社リノベーション事業に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．信頼できる金融機関を見つける
社会情勢が悪化したり、企業や学校の移転があると、一気に賃貸物件の空室が増加することがあります。このような状況になると、賃貸経営が苦境に立たされることも珍しくありません。
空室が増えて家賃収入が減少すると、その分キャッシュフローも悪化します。こうした事態に直面した際、借入先である金融機関の対応が、その後の賃貸経営の成否を大きく左右します。金融機関の姿勢次第で、経営が立ちなるか否か決まると言っても過言ではないでしょう。
個人的な意見ですが賃貸経営で何かしらのリスクが発生した際に、真摯に対応してくれるのは、都市銀行や地方銀行よりも、信用金庫である場合が多いと感じています。特に問題が起きた場合でも柔軟な対応をしてくれるケースが多いのが特徴です。
弊社物件は1993年から賃貸経営を始めました。当初、借入の約8割を都市銀行から行っていましたが、その後アパートローンの金利見直しをきっかけに、地元の信用金庫に借り換えを行いました。
よく金融機関は「晴れた日に傘を貸して、雨の日には傘を取り上げる」と例えられることがあります。しかし信用金庫は非営利組織であるため、事業が不調になった状況でも簡単に「傘を取り上げる」ことはありません。
一緒になって解決策を模索してくれる姿勢があります。
弊社物件でも2020年の新型コロナウイルスの影響で、資金繰りが危うくなった経験があります。その際、信用金庫の支店長が即座に判断して、リスケジュール（1年間元金据え置き）を進めてくださり、窮地を脱することができました。
今後も全国的に賃貸空室率の悪化が予想され、賃貸業界内での競争はますます激化するでしょう。このような時こそ、迅速かつ丁寧に対応してくれる信用金庫は、信頼できるビジネスパートナーと言えます。
賃貸経営の安定には、そういった企業姿勢を持つ金融機関との強い関係性が重要なのです。
弊社が行っている金融機関との付き合い方
まずメインバンクとして、信用金庫を1行に限定することで、シンプルで強固なパートナーシップを築いています。リノベーション資金もメインバンクから紹介してくれる「保証協会付き融資」を積極的に利用。
これによりプロパー融資と比べて、大幅に低い金利で資金を調達することが可能になります。また家賃入金口座やプライベート口座もメインバンクに一本化し、金融機関との関係性をさらに一元化しています。
加えて金融商品への投資や、リノベーションが完了した際には、支店長や融資担当者をお招きし、プロジェクトの内容を丁寧に説明する場を設けています。これにより相互理解が深まるだけではなく、信頼関係も強まります。
効果
こうした取り組みが大きな成果を生み出しました。2020年以降、4期連続で増収増益を達成。その結果として、相続時に借入した融資の金利引き下げ（0.3％ダウン）に成功。
またデッドクロス対策として、複数あったリノベーション融資及び大型融資5本を、それぞれ一本化することで、資金繰りの大幅な改善を実現しました。
この他に、新たに当座貸越契約を結ぶことにも成功しました。この当座貸越契約は金融機関から一定の信用を得ていることを示しています。
このように戦略的かつ信頼関係を重視した金融機関との連携は、弊社の事業成長に欠かせない要素となっています。今後もパートナーシップを大切にしながら、さらなる発展を目指していきます。
▶信用金庫の詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は、賃貸経営を成功させるコツについて弊社事例を交えながらお伝えしました。賃貸市場は今後競争の激化が予想されており、それに伴い賃貸経営の難易度も一層高まる可能性があります。
しかしながら貸主が新たな価値を感じられる部屋を提供し、信頼できる管理会社や金融機関との連携を強化することができれば、建物の築年数に関わらず、賃貸経営を成功へと導くことが可能だと考えます。
今回ご紹介した内容は実体験によるものばかりですが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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