賃貸経営を成功させるには「物件稼働率」を可能な限り保つことが重要です。ただ築年数が経過すると…
物件資産価値低下による空室率上昇／家賃値下げによる収益低下
経年劣化による修繕費用上昇
が懸念されるため、賃貸経営を長期的に安定させるためには稼働率＋家賃値下げを最小限に抑えることがカギとなります。
弊社物件は築30年を超えたファミリー物件で物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県ですが、収益向上を目指した差別化リノベーションを展開したことで、2020年以降増収増益＋本執筆時の2024年3月25日現在満室状態が続いています。
本投稿は、賃貸経営を成功させるコツについて弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
１．家賃維持は、好エリア以外ありえない
賃貸経営は立地が全てと言われています。好立地に物件があれば築年数が経過しても家賃相場の値下がりは最小限＋早期客付けが期待できるため安定した賃貸経営を行うことができます。
ただ上記はごく限らえたエリアのみで、一般的には築1年毎に家賃1％値下がり＋供給数が飽和状態のため特に築年数が古い物件は価格競争が激化しています。
そのため好エリア以外家賃維持はできませんが、築年数が古くなっても資産価値を高めるリノベーションを行うことで収益改善が期待できます。
▶リノベーション効果に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．サブリースと集金管理について
管理会社に物件管理委託する場合、サブリース／集金管理の２つがあります。管理会社に管理委託することで煩わしい管理業務を引き受けてくれるため、安定した物件管理を行うことができます。
ただ賃貸経営としてみた場合、双方ともメリット／デメリットがあるため注意が必要です。
サブリース契約
サブリース契約とは、貸主物件を（サブリース）管理会社が1棟借上げて転貸するシステムのことです。サブリースのメリットは空室が発生しても「毎月一定の家賃が支払われる」ため、安定した家賃臭を得ることが期待できます。
しかしサブリース契約は（サブリース）管理会社が「借地借家法上の借主の立場」となるため、募集家賃と家賃相場に乖離が発生すると「借地借家法第32条1項」を適用し、貸主に家賃減額請求を起こします。
同請求が発生すると貸主は拒否できず、また正当事由なしでは契約解除することもできないため、貸主の権限は最小限となってしまいます。
２．集金管理契約
集金管理とは、管理管理全般はもちろんのこと家賃回収業務も行ってくれます。サブリース契約との違いは…
空室保証がないため、客付けができない限り家賃収入はストップする
修繕費は全て貸主負担
となるため賃貸経営を成功させるには「サブリース」の方がいいと思われます。
しかし集金管理は管理料が手ごろ（集金管理：家賃3～5％⇔サブリース：家賃10～20％）な点と貸主が家賃を決めることができるため収益性を伸ばしたいなら、物件管理は集金管理を選択したほうがいいと思います。
▶サブリースと集金管理の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい
３．紹介したくなるリノベーション物件の開発
新築／築年数が浅い物件は競争力が高いため、客付けに苦戦する可能性はあまりありませんが、先程もお伝えした通り、物件資産価値／家賃相場は築年数の経過と共に下落するため…
空室長期化
家賃値下げ
経年劣化による修繕費上昇
が懸念されるため、物件によってはキャッシュフローが悪化する可能性が高くなります。
ただ築年数に合わせた空室対策をしっかりと行うことによって、収益性を高めることは十分可能ですが、そこで重要となるのが仲介会社が紹介したくなるような部屋を作ることです。
弊社物件は築年数が経過していることもあり、2018年以降空き部屋を随時リノベーションを展開しています。ナチュラルテイストに特化したリノベーション部屋は、入居ターゲット層となる20～30代の女性にとってあこがれの部屋になることから、従前と比べ成約率が向上／他社仲介会社からの紹介が多くなってきています。
▶弊社リノベーション事業に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．信頼できる金融機関を見つける
社会情勢悪化／企業や学校移転などが発生すると、一気に賃貸経営は悪化してしまいます。
空室による家賃収入が減少してしまうとキャッシュフローが悪化してしまいますが、その際借入先の金融機関が真摯に対応してくれるかどうかで、賃貸経営が成功するかどうか決まってしまうと言っても過言ではありません。
個人的な意見ですが賃貸経営リスクが発生した際、真摯に対応してくれるのは「都市銀行」「地方銀行」より「信用金庫」の方で、万が一の場合があっても「柔軟に対応」してくれます。
弊社物件は1993年から賃貸経営を始めましたが、借入の約8割は都市銀行でした。その後地元の信用金庫に借り換えを行いましたが、2020年の新型コロナウイルスの影響による客付けで失敗した際すぐにリスケジュールをしてもらいました。
今後賃貸業界は空室率が全国的に悪化するため、競争がさらに厳しくなります。その際しっかりと相手にしてくれる信用金庫はビジネスパートナーとしても優れていると言えます。
▶信用金庫の詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は、賃貸経営を成功させるコツについて弊社事例を交えながらお伝えしました。賃貸市場は今後競争が激化することが予想されるため、今まで以上に賃貸経営が厳しくなる可能性が高くなります。
ただ顧客が創造できるような部屋を提供し、最大のビジネスパートナーとなる管理会社や金融機関との連携を強化することができれば、築年数関わらず賃貸経営を成功させることができると考えています。
今回ご紹介した内容は実体験によるものばかりですが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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