空室率が日本一多い山梨県で、家賃値上げした築古物件がどうして満室を維持しているのか？
賃貸業界的に、築年数が経過した物件は「資産価値が低下している」こともあり、家賃を値下げしなければ集客すること難しくなってしまいます。
近年では人口減少が歯止めが掛からなくなってきていることから、賃貸物件の空室率は、築年数が経過すればするほど「右型上がり」になってきているので、家賃をただ値下げすれば集客ができる時代ではありません。
弊社所有物件がある山梨県は
賃貸物件の空室率が全国ワースト1位
であると言われていて、甲府市では約3割は空き室であると言われています。
一般的に空室を埋める方法として・・・
退去リフォームやリノベーションを強化する
市場調査を行い、家賃を適正家賃に設定する
賃貸サイトに掲載する物件写真を「明るめ」にして雰囲気をよくする
室内をホームステージングし、入居後のイメージを持たせやすくする
客付けに強い仲介会社に「広告料」を支払い、客付けを強化してもらう
と、効果があると言われています。
上記対策を行っても結果が出にくくなっている背景には、賃貸市場における供給数が完全に飽和状態となっているからです。
賃貸検索サイト上では、希望条件を入力することができるため、競争力が低下した築年数が経過している物件は、エリア内において価格が下がれば連動して値下がりする傾向が強く、値崩れがしやすくなってしまいます。
その結果、成約ができても「利益が出にくく」なってしまうことから「負のスパイラル状態」となってしまいます。
▶賃貸経営における負のスパイラルについては、過去記事をご覧下さい。
弊社所有物件は1993年に建てられた２LDK（一部３LDK）物件。
業界的には「築古物件」に該当しますが、リノベーションを施し家賃相場を完全に無視した家賃設定にしているのにもかかわらず、現在（202３年６月時点）満室経営を継続しています。
▶弊社リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
山梨県の賃貸市場は、上述の通り空室率が深刻な状態となっており、甲府市内においては30％台となっております。
人気が高い新築や築浅物件は募集開始と同時にすぐに埋まりやすくなりますが、築年数が経過している物件では、価格競争が起きやすくなっており、さらに最近では値下げしても部屋が埋まりにくい物件が増加傾向となっています。
完全な二極化が進んでおり、これは山梨県だけの問題ではなく、地方都市では当たり前の状態となっております。
どうして「家賃相場を完全無視」した弊社物件が満室を達成しているのか？
ひと言で言えば「顧客満足度を高めた部屋」を提供しているからです。
空室率が日本一多い山梨県で、家賃値上げした築古物件がどうして満室を維持しているのか？
築年数が経過した物件というと、殆どの方は「設備や外観が古くて汚い」「住みづらい」というイメージだとおもいます。正直な所、築年数が古い物件は「家賃が安い」ことぐらいメリットはないと思いますよね。
ただもし築年数が経過した物件に・・・
他社物件ではまずありえないおしゃれなカフェスタイルキッチンが設置
室内の機能成功を向上させる漆喰が施工されている
浴室がおしゃれにリノベされている
初期費用が10万円を切っている
ことがわかれば「この部屋良いね！」と、満足して頂ける方はいるはずです。
上記はお客様が望まれている要望のひとつ。
これらの条件がある賃貸物件は、正直言って殆どありませんが、弊社物件に入居して頂けるならば、要望が実現となる以上、お部屋探しをされている方は「この部屋にしよう」という気持ちになってくれるはず。
物件の資産価値と顧客満足度が高くなれば、家賃相場を意識しなくても十分成約できるはずであり、実際弊社物件ではそれを証明させることができています。
ただし、賃貸系ポータルサイト上では「希望条件を入力することができてしまう」ため、家賃相場を無視している弊社物件は、圧倒的に不利になってしまいます。
そこで、2018年から公式サイトを立ち上げることによって、同サイトのデメリットを解消させることに成功しました。実は築年数が経過している物件の収益性を高める方法は、物件独自のサイトを立ち上げることが、非常に重要となります。
その理由は下記のとおりです。
部屋探しをする時必ずGoogle検索してくる
お部屋探しをされる方は、必ずGoogleなどで検索してきます。
ただいきなり大手賃貸検索サイトの名前を入力するからは少なく、恐らくではありますが「地名＋賃貸」等で入力してくるはずです。
家賃相場を無視した集客に成功している背景には、HP開設と同時にSEO対策を強化しているからです。部屋探しをされる方が入力するであろうワードを先読みして、SEO対策をしっかりすることによって、家賃相場の影響を受けずに成約させることができました。
▶弊社SEO対策に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】日本一空室率が悪い山梨県で、満室経営を実現できたのは、徹底したSEO対策をしたからです。
映える部屋は反響数が増加
弊社リノベーションは「ナチュラルテイスト」に特化した部屋となっています。
特に上級グレードの部屋においては、自然素材の漆喰や無垢材を室内に導入した部屋となっており、居心地がとてもよい空間となっております。
そのため部屋全体が「映える要素」があるため、SNS投稿することによって、反響数を増やすことができ、問い合わせる方の多くも「SNSからの反響」が多いです。
まとめ
いかがだったでしょうか？
日本一空室率が悪い山梨県に物件があり、家賃値上げした築古物件の弊社所有物件が満室達成がしやすくなったのは…
ことが最大の要因であると推察しています。
リノベーションを機に家賃を値上げし満室状態が続いていることから、近年では増収増益を達成することができ、昨年度は過去最高売上を達成することができました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
参考までに弊社物件が今まで行ってきた事業内容については、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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