賃貸業界では、築年数が経過した物件は「資産価値が低下している」とされ、家賃値下げしなければ集客は難しいと言われています。
しかし今後人口減少と物件供給数は飽和状態が続くため、単に家賃値下げしただけでは客付けはさらに難しくなります。
一般的に空室を埋める方法として・・・
市場調査を行い、家賃を適正家賃に設定する
賃貸検索サイトに掲載する物件写真を明るめに撮影する／広角に撮り写真点数を増やす
室内をホームステージングし、入居後のイメージを持たせやすくする
客付けに強い仲介会社に「広告料」を支払い、客付けを強化してもらう
と効果的言われています。ただ上記対策は競合物件も同様の対策を行うため…
同質化になりやすい
築年数が古くなると室内機能性が低下する
ため結果が出にくくなってしまいます。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを展開していますが、差別化リノベーションと物件管理強化により2020年以降3期連続増収増益達成し、高稼働率を維持しています。
本投稿は空室率が日本一多い山梨県で、家賃値上げした築古物件がどのように満室を保っているかについてお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室率が日本一多い山梨県で、家賃値上げした築古物件がどうして満室を維持できているか？
近年の賃貸市場は借り手有利と言われています。そのため物件を募集する際「適正家賃」を意識することが重要と言われています。
一方弊社物件は2018年以降リノベーションを随時展開し家賃相場より最大1万円以上高い家賃設定で募集していますが…
募集開始後平均２か月以内で埋まる
契約更新時借主から家賃値下げ交渉が皆無＋長期入居する方が多い
ため弊社物件稼働率は概ね95％以上を保つことができ2024年度は驚異の99.04％でした。
弊社物件が（満室継続）成功している背景には…
デザイン性＋機能性を強化した差別化リノベーション
独自集客強化
物件管理強化を行い顧客満足度を高める
ことを意識しているからだと思います。それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
１）デザイン性＋機能性を重視した差別化リノベーション
リノベーションを成功させるには成約ターゲットが気に入る室内インテリアにすることが不可欠です。弊社物件はファミリー向けで主に20～30代カップル／新婚さんが入居されており、部屋探しは女性が主導権を握っています。
そこで女性から評価が高く競合物件が参入しにくいカフェスタイルに特化した差別化リノベーションを行っています。カフェスタイル空間を実現するため弊社オリジナルキッチンを導入し、無垢材扉を取り入れることで温かみを演出。
また機能性／利便性を強化するため新たにカウンターを設け、調理スペース／収納スペース確保し、壁付けキッチンでも対面での料理が可能となりました。無垢材を使ったキッチンは「映え効果」が期待できるため、入居促進につながります。
さらに築年数が古くなると室内機能性（断熱／湿気／防音）が低下し借主の不満度は高まります。
そこで一部の部屋には自然素材の漆喰を施工し、上記問題を解決しました。漆喰は調湿効果が期待でき、夏場のエアコンによる電気代を抑えることが可能で、実際に借主からは「前の賃貸と比べて電気が安くなっていた」と喜ばれています。
▶弊社リノベーション戦略／詳細、借主の感想は過去記事をご覧下さい。
２）独自集客強化
部屋探しされる方は賃貸検索サイトを利用しているため、物件募集する際仲介会社に同サイトへの掲載依頼する物件は非常に多いです。しかし特に競争力が低下した築年数が古い物件は内見者の希望条件に合致しにくいため、反響数を高めるために価格競争に陥りがちです。
家賃値下げすれば反響数は増えますが、それにより収益性や借主属性が低下し安定的な家賃収入を得ることが難しくなります。
そこで弊社代表は価格競争からの脱却を目指し、リノベーション事業を開始した2018年に物件公式サイトを開設し独自集客を展開しました。最初の2年間は集客に苦戦しましたが2020年以降SEO+SNS強化したことで、反響数UPに成功。
弊社公式サイトから内見予約された方は、代表自ら物件案内を行っています。その際先程お伝えした借主の声やリノベーションのメリットなど直接伝えることで、入居後の生活イメージが連想しやすくなり、従前と比べ早期客付けに成功しています。
３）物件管理強化を行い顧客満足度を高める
弊社代表は平日の午前中物件清掃を行っています。定期的な清掃を通じて借主と直接出会える機会が増え、相談を受けることもあります。
【借主からの相談例】
夜は駐車場が暗いから何とかしてほしい→駐車場にあるイルミネーションを365日点灯
ゴキブリが室内に出て困っている→貸主負担で駆除を行う
夏場共用灯に虫が集まってきて困っている→置き型殺虫剤を置く
対応可能なものはすぐに対応することで、必然的に顧客満足度は高まります。その結果長期入居してくれる方が多くなり、借主が知人に物件紹介してくれることも増えます。これにより客付けに苦労することなく安定した家賃収入を得ることができています。
２．まとめ
今回は本投稿は空室率が日本一多い山梨県で、家賃値上げした築古物件がどのように満室を保っているかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
部屋探しされる方や現在入居されている借主の多くは、弊社物件家賃が家賃相場より高いことを承知しています。
しかし家賃以上の物件クオリティー＆物件管理を強化しているため、余程の都合（転勤や転職、戸建て住宅住替え）がない限り、長期入居される方が殆どです。
また家賃値下げ交渉は一切ないため、安定的な家賃収入を得ることに成功しています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
空室対策＆築古物件の再生は（有）山長にお任せください！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
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