賃貸業界的に、築年数が経過した物件は「資産価値が低下している」ため、家賃値下げしなければ集客することは難しいと言われています。
ただ今後人口減少＋物件供給数は飽和状態が続くため、賃貸空率は悪化傾向となります。そのため家賃をただ単に値下げすれば客付けできるような時代ではありません。
弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が全国ワースト1位で、甲府市は約3割は空室と言われています。
一般的に空室を埋める方法として・・・
退去リフォームやリノベーションを強化する
市場調査を行い、家賃を適正家賃に設定する
賃貸検索サイトに掲載する物件写真を明るめ／広角に撮り写真点数を増やす
室内をホームステージングし、入居後のイメージを持たせやすくする
客付けに強い仲介会社に「広告料」を支払い、客付けを強化してもらう
と効果的言われています。
ただ上記対策を行っても、先程もお伝えした通り「物件供給数が飽和状態になっている」「上記空室対策は競合物件も行っている」ことから、同質化となりやすくなるため早期客付けに結び付けることが難しくなってしまっています。
そのため早期客付けを目指すのであれば、競合物件が追随できないぐらいの差別化戦略を打ち出すしか方法はありません、
弊社所有物件は1993年に建てられた２LDK（一部３LDK）物件。2016年までは表装リフォームを強化していたため客付けに苦戦することはありませんでしたが、翌年の繁忙期、今までの空室対策が全く通用せず客付けに失敗してしまったため、2018年から差別化リノベーションを展開。
リノベーションを機に家賃相場を無視した家賃値上げを行っていますが、2020年以降満室＋増収増益を達成することができるようになりました。
▶弊社リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
山梨県の賃貸市場は上述の通り空室率が深刻な状態となっています。
特に1990年代施工された物件が多いことから、同年代の物件は空室を埋めるために価格競争を激化しています。その結果空室率悪化に伴い家賃値下げしても客付けができない物件が年々多く、エリアによっては二極化が進んでいる所もあります。
賃貸物件の二極化は山梨県だけの問題ではなく、地方都市では今後当たり前の状態となります。
家賃相場を完全無視した弊社物件がどうして結果を出すことができたのか？一言で言えば「顧客満足度を高めた部屋」を提供しているからです。
空室率が日本一多い山梨県で、家賃値上げした築古物件がどうして満室を維持しているのか？
築年数が経過した物件というと「設備や外観が古くて汚い」「住みづらい」イメージが先行してしまいます。そのため先入観から物件印象は悪くなってしまいます。
ただもし、集客ターゲットが気に入るようなおしゃれな部屋になっていたら、築年数が古くても「ここに住みたい」と誰もが思うはずです。
そこで弊社リノベーション部屋では…
オリジナルのカフェスタイルキッチンを標準装備
おしゃれでモダンな琉球畳を敷いた和室に変更
上級グレードのみ漆喰／オリジナル洗面台を設置
することで、内見時の顧客満足度は一気に高くなるため入居促進に繋げることが期待できます。
ただ賃貸検索サイトで集客すると検索画面があるため、家賃相場を無視した弊社リノベーション部屋は検索で引っかかり反響数を伸ばすことが難しくなるため、早期客付けは厳しくなってしまいます。
そこで2018年から公式サイトを立ち上げることによって、同サイトのデメリットを解消させることに成功しました。実は築年数が経過している物件の収益性を高める方法は、物件独自のサイトを立ち上げることが、非常に重要となります。
その理由は下記のとおりです。
部屋探しをする時必ずGoogle検索してくる
部屋探しをされる方は、必ずGoogleなどの検索エンジンを使って検索してきます。
検索する際、一般的に「地名＋賃貸」「地名＋賃貸＋おしゃれ」と入力する可能性が高くなりますが、弊社が集客で成功したのは、ホームページ集客する際SEO対策を強化したからです。
SEO対策を強化したことで、今では特定ワードを入力すると1ページ目に掲載されるようになったことから、集客強化する前と比べると反響数が7倍にまで上がり早期客付けに成功することができるようになりました。
▶弊社SEO対策に関しては、過去記事をご覧下さい。
映える部屋は反響数が増加
弊社リノベーション部屋は自然素材を可能な限り使ったカフェスタイルとなっています。温もり溢れる無垢材や漆喰を室内に採用することで、部屋全体が「映える」空間となります。
弊社物件ではSNS集客にも力を入れています。SNSの中でもInstagramは「購買意欲を刺激する」と言われていますため、Instagramにリノベーション部屋を投稿すると、Instagram経由から物件問合せ／内見予約が入るようになりました。
まとめ
いかがだったでしょうか？
日本一空室率が悪い山梨県に物件があり弊社物件が結果を残すことができたのは…
顧客が創造できるリノベーションにしたから
公式サイトを立ち上げ、物件周知を徹底したから
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
参考までに弊社物件が今まで行ってきた事業内容については、過去記事をご覧下さい。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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