不動産投資は借主さえ見つけることができれば安定した家賃収入を得ることができます。そのため他の投資と比べリスクが少ないと言われています。
しかし物件資産価値は築年数の経過と共に下落＋賃貸空室率は今後悪化するため競争が激化し、その結果退去後原状回復のみで募集しても早期客付け／家賃維持は難しくなります。
ただ物件資産価値を高める対策を講じれば、築年数が経過したとしても家賃維持／家賃値上げは十分に可能であり安定した賃貸経営を行うことができます。
本投稿は原状回復しても家賃維持が難しい理由と、家賃維持／値上げしたい場合の対処方法についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"原状回復しても家賃維持が難しいワケとは？”
１．原状回復しても家賃維持が難しい理由
１）原状回復とは？
原状回復とは元の状態に戻す意味ですが、不動産投資における原状回復とは募集時に前借主の生活感が出ないよう表装リフォームなどを行うことを指します。
表装リフォームのメリットは、劣化している／張り替えたい部分のみ対応すればいいので、修繕費が抑えられる点です。デメリットは競合他社との差別化が難しくなるため築年数が経過してくると客付けが難しくなる点です。
２）物件供給数増加と空室率悪化
退去後原状回復しても家賃維持が難しい一番の理由は物件供給数増加＋空室率が悪化しているからです。日本の人口は今後減少傾向が続きますが賃貸物件の供給数は増加傾向となります。
つまり需要と供給のバランスが崩壊しているため、資産価値が低下している築古物件では原状回復しても競争力自体が低下しているため早期客付けが難しくなります。そのため家賃維持が困難→値下げ→家賃相場が下落します。
家賃値下げすると競合他社も同様のことをしてくるため、負のスパイラルに陥りやすくなり物件によっては淘汰する可能性が高くなります。
２．家賃キープ／値上げしたい場合
物件資産価値はどの物件であっても築年数の経過と共に下落＋今後空室率はさらに悪化するため、家賃維持した集客は非常に難しくなります。
しかし資産価値を高めるリノベーションを行えば、家賃キープ／値上げは十分可能となるものの「顧客目線に立った部屋作り」を心がけなければ、100％成功しません。
顧客目線に立った部屋作りの重要性と弊社リノベーション事例を紹介します。
１）顧客目線に立った部屋づくり
本題に入る前に、夏の真っ盛りに急に瓶コーラが飲みたいと思った時、いくらで購入したいと思いますか？
瓶コーラの定価は100円程度ですが、超高級ホテル「リッツカールトン」ではルームサービスで瓶コーラを注文すると1000円以上します。
同じコーラなのに料金に10倍の差が発生している理由は「コーラが最高においしい状態で提供しているる」からです。見方を変えれば金額以上の価値を顧客に与えていることになります。
▶リッツカールトンの1000円コーラの詳細は、こちらをご覧下さい。
顧客が金額以上の価値があると判断すれば、商品を購入してもらえる機会は増えていきます。
家賃／初期費用が高い新築物件が募集開始されると、あっという間に満室になるのは顧客が家賃以上の価値があると判断しているからです。
視点を変えれば築年数が経過している／空室率が悪化／家賃相場より高い家賃設定していても、顧客目線に立った部屋作りを行い顧客が家賃以上の価値があると判断してくれれば、早期に入居申込をしてくれます。
弊社物件は「日本一空室率が悪い山梨県に物件がある」「築年数が古い」「家賃相場を無視した家賃設定」しているものの、本執筆時の2024年8月23日現在「満室稼働中」「2020年以降増収増益」を達成しています。
弊社物件が結果を出しているのは…
顧客目線に立った部屋作りをしている
内見時に暮らし方の提案をしている
からであり、視点を変えれば部屋の価値を顧客にしっかりと伝えていることができているからです。
２）弊社事例
部屋探しされる方はエリア内の家賃相場を確認されています。そのため一般的には家賃相場より高い家賃設定すると客付けが難しくなります。
先程もお伝えした通り弊社物件は、リノベーションを機に収益アップに成功していますが、弊社リノベーションが成功した最大の要因は…
集客ターゲットが住みたい部屋を具現化して提供している
内見時に暮らし方の提案をしっかりと行っている
からです。つまり家賃以上の価値を内見時にしっかりと伝えることができるため、家賃相場より家賃が高くても早期客付けに成功し、内見時／契約更新時に値下げ交渉は一切発生していません。
原状回復程度のリフォームだけでは、クオリティーが低下しているため顧客が創造できない部屋となり家賃維持して募集しても客付けがうまくいかないケースが多いです。
▶弊社リノベーション部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は原状回復しても家賃維持が難しい理由と、家賃維持／値上げしたい場合の対処方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
物件供給数が飽和状態になれば空室率は悪化傾向となるため、原状回復しても早期客付けは難しくなってしまいます。
また反響数が伸びないと、仲介会社によっては賃貸検索サイト掲載を取りやめてしまうことがあります。特に築20年以上経過している物件で原状回復程度のリフォームしかしていない所では注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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