築年数が経過してくると物件資産価値が低下するため、家賃値下げしないと客付けすることが難しくなってしまいます。
ただ安易に家賃値下げを行ってしまうと、収益性が低下してしまうためキャッシュフローが悪くなってしまいます。
安定的な収益を確保するためには、競合他社より優れたリノベーションを展開し、家賃値上げを行って募集するしか方法はありません。
しかし部屋探しされている方は「エリア内の家賃相場」を意識しています。そのためリノベーションを機に家賃値上げを行う場合には「顧客がぜひ入居したい」と思えるような部屋にしなければ客付けさせることはできません。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から家賃値上げ目的のリノベーションを展開しています。家賃相場より1万円以上高い家賃設定となっていますが…
本執筆時の2024年1月18日現在満室状態
内見当日の入居申込率8割以上
平均成約期間2か月以内
となっているため、成約率は高い物件と言えます。
本投稿は家賃UP築古リノベ物件内見を成功させるための方法について、弊社リノベーション事例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"築古リノベ家賃UP内見成功させるうえで重要なポイント”
１．家賃UP築古リノベ物件内見を成功させるためには？
１）住みたくなるリノベーション部屋
一般的なリノベーション物件は、コスト削減を意識しているため既製品を導入しているケースが圧倒的に多いです。そのためリノベーションのコンセプトがわかりにくく、まるで新築物件の部屋をそのまま再現したかのような感じに見えてしまいます。
競合他社との差別化が明確になっていないと同質化となってしまい、時間の経過と共にリノベーション価値が下落→将来的に価格競争となってしまうため、収益性を最大化させることが難しくなってしまいます。
冒頭でもお伝えした通り部屋探しされる方は家賃相場を非常に気にしています。そのため募集中のリノベーション部屋を早期に埋めるには、徹底した差別化を図ること＋顧客がぜひ入居したいと感じるような部屋にすることが重要です。
弊社物件はファミリー物件のため20～30代のカップル、新婚さんが多数入居されます。ファミリー物件は女性が成約のカギを握っているケースが多く、また部屋探しされる方は「キッチンが充実している部屋」に入居したいと考えています。
そこで弊社リノベーション部屋では…
女性に人気が高いシンプルナチュラルをイメージしたリノベーションを展開
キッチンはオリジナルのカフェスタイルキッチンを標準対応
上級グレードの部屋には漆喰／オリジナルのナチュラル洗面台を標準対応
とし、女性がワクワクするようなリノベーション部屋を作っています。
その結果内見時において入居後のワクワク生活をイメージしやすくなっているため、家賃値上げしても早期成約に繋げることに成功しています。
▶弊社リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）内見時に注意すること
部屋探しされる方は概ね１～２か月以内に部屋を決めたいと考えています。そのため部屋探しされている方は上図「見込み客の意識レベル」の「お悩み客」に該当している可能性が高いです。
リノベーション物件は家賃相場より高い家賃設定になっている／新築物件と比べ室内機能性は低下しています。そのため…
内見時には「この部屋に住みたい！」と感じるような室内説明しないと入居促進に繋げることができません。
そこで弊社代表は独自開催している見学会において、次のようなアプローチをかけています。
また内見時においては、初期費用がどのくらい発生するか気にしている方は多いはずです。
そこで弊社代表は、内見時に初期費用の見積もりを事前に仲介会社にお願いして作成してもらい、クロージング時に渡しています。また内見に来ていただいたお礼として、Amazonギフト券を差し上げています。
ちょっとした心配りが成約率をアップさせるだけではなく、口コミで広まる可能性が出てくるため、ギフト券購入に対する費用対効果はものすごい高いと言えます。
上述を実践したことで弊社物件の成約期間は年々減少傾向となっています。特に昨年は5月に2件退去が発生したものの、退去後すぐに内見予約が入りその日のうちに入居が決まりました。
２．まとめ
今回は家賃値上げしたリノベーション物件の内見を成功させる秘訣について、弊社リノベーション部屋の事例を交えてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションを行うと家賃値上げがしやすくなるため、収益性を高めることができます。
ただしリノベーションをしても「入居後のイメージにつながらない」ような部屋であったり、また部屋自体は言いが物件周りが汚ければ、入居促進を図れるどころか逆の方向に行ってしまうため注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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