3LDKを18帖LDKへ変更しても客付けできなかった部屋が、リノベーションで家賃70,000円まで改善した施工事例
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3 日前
- 読了時間: 8分
築20年以上のアパートを所有している貸主の中には…
間取りを変更したのに空室が改善しない
家賃を値下げしても入居者が決まらない
リノベーションで本当に家賃を上げられるのか分からない
このような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか？今回ご紹介するのは、弊社が所有するアパートで実際に行ったリノベーション事例です。
この部屋は、もともと3LDKでリビングの隣に和室がありましたが、和室をLDKに改修し、約18帖の広々とした空間へ変更しました。しかし、間取りを変更しただけでは競争力を十分に高めることができず、家賃を値下げしても客付けに苦戦していました。
そこで退去を機にフルリノベーションを実施した結果、家賃を引き上げても入居が決まりました。
本記事では、3LDKを18帖LDKへ変更しても客付けに苦戦していた部屋が、フルリノベーションによって家賃を60,000円から70,000円まで引き上げても成約する部屋へ改善した施工事例をご紹介します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から、2020年以降は年間平均95％以上へ改善、年間収入430万円UPという自社物件で実践・検証してきたノウハウをもとに、オーナー様と二人三脚で改善サポートします。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目 次
【本記事でお伝えする結論】
間取りを変更するだけでは、水回り設備や内装の古さまで解消できず、空室改善につながらない場合がある。
状態の良い設備を残し、キッチン・浴室・照明などへ費用を配分することで、予算を抑えながら部屋全体の印象を改善できる。
本事例では、リノベーション前の家賃60,000円から、最終的に70,000円へ引き上げても成約につながった。
１．リノベーション前の状況
こちらの部屋は、もともと3LDKの間取りでした。北側に洋室が2部屋、南側には12帖のLDKと6帖の和室がある、当時としては一般的なファミリー向けの間取りでした。
募集状況の変化を踏まえ、約10年前に和室をLDKへ改修し、18帖の広々としたLDKへリフォームしました。当時は、一般的なファミリー向けアパートよりも広いLDKにすることで、競合物件との差別化を図り、競争力を高められると考えていたためです。
しかし、期待していたほど反響は得られず、空室期間は長期化しました。私自身は、キッチンや浴室などの水回り設備を交換していなかったことが、大きな要因だったと考えています。
その結果、家賃を60,000円まで引き下げて、ようやく入居が決まりました。
その後、2021年1月に退去が発生しました。繁忙期を迎えるタイミングでもありましたが、原状回復だけでは競争力を高めることは難しいと判断し、フルリノベーションを実施することを決断しました。
２．リノベーション内容
空室改善と家賃アップを目指し、こちらの部屋はフルリノベーションを実施しました。
一方で、すべての設備を新しく交換したわけではありません。状態が良く、そのまま活かせる設備は残し、必要な箇所へ優先的に費用をかけることで、限られた予算の中でも競争力を高められるよう計画しました。
具体的には、キッチンはカフェスタイルキッチンへ変更し、浴室は内装の張り替えを中心とした浴室リノベーションを実施しました。
さらに、キッチン近くにはペンダントライト、LDKと廊下にはダウンライトを設置し、空間全体に統一感を持たせるとともに、カフェのような落ち着いた雰囲気を演出しています。
その一方で、洗面台は当時としてはグレードが高く状態も良好だったことに加え、床材も各部屋のドアと色合いが統一されていたため、あえて交換しませんでした。
その分、入居希望者が特に重視すると考えたキッチンや浴室、照明などへ費用を配分し、部屋全体の印象向上を図っています。
さらに、この部屋はダークブラウンの床材を採用しているため、高級感がある一方で、室内がやや重たい印象になりやすいという特徴がありました。
そこで壁には漆喰を施工し、光を反射しやすい明るい壁面に仕上げることで、ダークブラウンの床材が持つ高級感を活かしながら圧迫感を和らげ、明るく開放的な空間づくりを行いました。
３．リノベーション ビフォーアフター
リノベーション前後の室内を比較すると、設備や内装だけでなく、空間全体の印象が大きく変わったことがお分かりいただけます。
今回のリノベーションでは、キッチンや浴室などの設備更新に加え、照明や壁材にも工夫を取り入れ、「住みたい」と感じられる空間づくりを目指しました。
キッチン
カフェスタイルキッチンへ変更し、空間全体の印象を一新しました。
LDK
漆喰や照明を採用することで、明るく開放感のある18帖LDKへ生まれ変わりました。
洋室
アクセントクロスを見直し、シンプルで明るい洋室へリニューアルしました。
トイレ
内装を一新し、ナチュラルな雰囲気のトイレ空間へ改善しました。
浴室
浴室は内装と水栓をリニューアルし、清潔感と快適性を高めています。
４．リノベーション結果
今回のリノベーションにより、この部屋は家賃60,000円から70,000円まで引き上げても成約する部屋へ改善することができました。ここでは、リノベーション前から再募集までの経過をご紹介します。
リノベーション前
家賃60,000円まで引き下げて募集し、ようやく入居が決まりました。
初回募集（2021年）
フルリノベーション後は、家賃を65,000円へ引き上げて募集しましたが、リノベーション完成前に入居申込をいただき2021年3月に入居となりました。
再募集（2022年）
借主の都合により、2022年4月に退去となりました。リノベーション完成から約1年しか経過しておらず、設備や室内の状態も良好だったことから、今回は家賃をさらに70,000円へ引き上げて募集しました。
募集開始時期は繁忙期が終わり閑散期へ入るタイミングでしたが、約2か月で次の借主が決まりました。
リノベーション完成から約1年が経過した後も、家賃をさらに70,000円へ引き上げて成約できたことは、今回のリノベーションによって部屋全体の競争力が向上したことを実感できた出来事でした。
▶今回ご紹介した事例は、弊社が実際に取り組んだ一例です。リノベーションによる家賃アップ率の考え方や、家賃設定のポイント、成功事例・失敗事例について詳しく知りたい方は、「リノベーションで家賃は何％上がる？平均＋10％の実例と失敗しない判断基準を公開」もぜひご覧ください。
▶弊社で実施してきたリノベーション実績や入居率改善の経過は、「空室対策リノベーション実績」で紹介しています。
５．この事例から分かったこと
今回のリノベーション事例を通じて実感したのは、間取りを変更しただけでは物件の競争力は十分に高まらないということです。
▶3LDKリノベーションの費用や、工事内容の考え方については、関連記事「3LDK賃貸リノベーションは200万円以下でできる？」でも詳しく解説しています。
約10年前、この部屋の和室をLDKへ改修し、18帖の広々とした空間へ変更しました。当時は、一般的なファミリー向けアパートよりも広いLDKにすることで競争力を高められると考えていましたが、実際には期待していたほど反響は得られませんでした。
その後、キッチンや浴室、照明、壁材などを見直し、室内全体の印象を改善した結果、2021年は家賃を65,000円へ引き上げてもリノベーション完成前に入居申込をいただきました。さらに2022年には70,000円へ増額し、閑散期にもかかわらず約2か月で成約しています。
もちろん、入居の決定には立地や募集条件、周辺環境など、さまざまな要因が影響します。しかし、この事例を通じて実感したのは、家賃を下げることだけで解決を図るのではなく、入居者ニーズに合わせて部屋全体の価値を高めることが、空室改善につながりやすいということでした。
空室対策リノベーションの考え方や、自社アパートで実践・検証してきた改善事例について詳しく知りたい方は、「空室対策リノベーション完全ガイド」もぜひご覧ください。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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