リノベーションで家賃は何％上がる？平均＋10％の実例と失敗しない判断基準を公開
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 1 日前
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築20年以上の物件を所有している貸主の中には、空室対策の一環としてリノベーションを検討しているものの、どのくらい家賃を上げることができるのか悩んでいる方も少なくありません。
適切なリノベーションを行えば、家賃アップは十分に可能ですが、上げすぎてしまうと空室期間が延びてしまい、収益が悪化するリスクがあります。
本投稿は、1993年築・3棟20戸のファミリー向け物件を所有する弊社において、家賃値上げを目的としたノベーションを行ったことにより物件稼働率77％→99％、年間家賃収入約430万円アップを実現した事例をもとに…
家賃設定
設備選び
失敗するリノベーションの共通点
資金が少ない場合の融資活用方法
まで具体的に解説します。
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▼ 目 次
【本記事でお伝えする結論】
リノベーションによる家賃アップ率は5～20％が目安たが、それはあくまでも結果であり、最終的には立地・競合・ターゲット・投資のバランスで決まる。
弊社物件のケースでは、部分リノベーションで約5％、フルリノベーションで約8～10％の家賃アップに成功。またリノベーションを行ったことで物件稼働率も77％→99％に改善。
空室対策としてリノベーションを行う際は、家賃の最大化ではなく、空室期間の最小化と長期入居の確保を優先すべき。
リノベーションに失敗する物件には共通点があり、特に「誰にどんな価値を提供するか」が曖昧なままでは投資効果は得られない。
リノベーションで成功するには、改修箇所より設計が重要で、特に「ターゲットの明確化」「差別化コンセプト」「低コスト高効果設備導入」が重要になる。
リノベーションを行う際、自己資金での一括投資は資金枯渇リスクがあるため、低金利の公的融資を活用すると、手元資金を温存できる。
１．賃貸リノベーションで家賃は何％上がるのか？
リノベーションによる家賃アップを検討する際、多くの貸主が「どのくらい上がるのか」「本当に回収できるのか」で判断に迷います。特に築年数が20年以上の物件では、相場とのズレや空室期間の長期化が不安要素となり、投資判断が難しくなります。
この背景には、家賃アップ率が物件ごとに異なるからです。家賃は単純な築年数だけではなく、立地や競合状況、ターゲット適合、リノベーションの質によって決まるためです。
例えば同じ地方都市でも駅近で競合の少ないエリアでは、部分リノベーションで家賃＋5％前後が現実的ですが、競合が多いエリアではフルリノベーションでも＋10％前後に留まることがあります。
具体例として家賃6万円の物件がリノベーション後に6.6万円（＋10％）になれば、年間7.2万円の増収ですが、空室期間が6か月から2か月に短縮されれば、約24万円の収益改善となり、合計で約31万円の改善効果が生まれます。
リノベーション投資でよくある失敗とは、「家賃を高くすれば回収が早い」という誤解です。リノベーション物件を求めている方は、「新築並みの部屋」と「リーズナブルな家賃」の両方を求めています。
そのため家賃設定が新築の80％以上を超えてしまうと、「家賃が高い」と判断されやすくなるため反響が落ちやすく成約率が低下してしまいます。判断基準としては、エリア内の新築家賃が10万円の場合は、8万円が上限目安であり、これを超える場合は実施すべきではありません。
一方で「ターゲットが明確で差別化できている」「競合より設備や間取りが優れている」場合は、＋10～15％の家賃アップは狙うべきです。逆に「ただきれいにするだけ」「間取りが競合と同じ」の場合は、実施すべきではありません。
さらに重要なのは短期の家賃アップだけではなく、長期的な収支です。
リノベーションは家賃上昇だけでなく、空室期間の短縮や家賃下落の抑制にも寄与します。例えば10年間で2回の退去、空室期間が平均6か月から2か月に短縮される場合、累計で約80万円以上の差が出ることがあります。
資金に余裕がある場合はフルリノベーションで競争力を高めるべきですが、資金が限られる場合は、ターゲットに直結する設備に絞るべきです。
つまり家賃アップ率は5～20％が目安ですが、それは結果であり、立地・競合・ターゲット・投資のバランスで決まります。短期の家賃だけではなく10年単位のキャッシュフローで判断し、条件に満たす場合のみ実施すべきです。
▶リノベーションで家賃アップを実現する考え方については、過去記事をご覧下さい。
２．【実例】築古アパートの家賃アップデータ
リノベーションで家賃アップが本当に可能かは、実際のデータで判断することが重要です。
弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が高く、特に甲府市内でも築20年以上の物件が集中する競争の激しいエリアに物件があります。
その中で1993年築のファミリー向けアパート（3棟20戸）に対し、2018年から段階的にフルリノベーションを行い、一部はニーズに応じて部分リノベーションを行っています。ここではその具体的な家賃アップの実例データをご紹介します。
１）部分リノベーション：2～4％
弊社物件は当初はフルリノベーション中心で進めていましたが、一部の内見者から「部屋は良いが家賃が少し高い」という声が一定数あり、家賃と価格のバランス調整が課題になっていました。
そこで3棟あるうちの1棟を、フルリノベーションのセカンドラインとして、部分リノベーションを行っています。具体的には、人気のカフェスタイルキッチンと琉球畳は残しつつ、それが以外の設備は既存活用し、工事費を120万円～150万円に抑えています。
その結果、同築年の相場より1万円以上高い家賃でも、早期成約しつつ、新築相場（約11万円）と比較すると約35％安い家賃帯を維持できています。2024年以降は、インフレによる原価上昇を踏まえて再募集時に2,000円の値上げを行い、実質的な家賃アップ率は約5％となっています。
よくある失敗は、コストをかけずに内装張り替えだけで済ませ、結果的に家賃も上げられずに空室期間が長期化するケースです。一方で、弊社物件のように「一部だけ価値を上げる」戦略を取ることで、費用を抑えながらも収益改善につなげることは可能です。
例えば資金に余裕がない場合は、部分リノベーションで入居率を上げる、資金に余裕がある場合は、フルリノベーションで単価を上げるといった判断分岐が有効です。
リノベーション前は家賃に対して部屋の価値が弱かったため、反響数が低下していましたが、実施後は家賃を据え置いても成約率が向上し、再募集時の値上げも可能になっています。
つまり部分リノベーションは「低コストで確実に改善したい場合」に有効な選択肢であり、無理にフルリノベーションを行うよりも、収益バランスを整えやすい施策と言えます。
▶部分リノベーションの実例詳細については、過去記事をご覧下さい。
２）フルリノベーション：8％～10％
築年数が経過したアパートの収益改善において、「しっかり投資すればどこまで家賃が上げられるか？」は重要な判断ポイントになります。
弊社物件では、部分リノベーションだけでは取り切れない「高付加価値層」に向けて、フルリノベーションを実施しています。単なる内装変更ではなく、生活体験そのもののを向上させる部屋作りを行っている点が特徴です。
その理由は、現代の賃貸市場は「家賃」ではなく「暮らしの質」で選ぶ層が増えているためです。フルリノベーション部屋においては、カフェスタイルキッチンと琉球畳に加えて…
LDKにはペンダントライトとダウンライトを設置
居室には漆喰を施工
造作洗面台、浴室内装の刷新
を行っています。費用は約220万円ですが、その分家賃は従前より8～10％アップさせています。また需要が低下している3LDKは2LDKへ間取り変更することで、ターゲット適合率を高めています。
よくある失敗は「フルリノベーション＝家賃を高くしてもすぐに埋まる」と考え、地域特性を無視した家賃設定をしてしまうことです。例えば新築相場の80％以上で設定してしまうと、地方では割高感が出てしまい、内見はあっても成約に至れないケースが発生してしまいます。
こちらのフルリノベーション部屋の家賃は、6.6万円～7.2万円と新築相場11万円に対し約40％安く設定し、あえて「手の届く高品質」にポジションを置いてます。
リノベーション前の2017年の物件稼働率は77％でしたが、直近4年間は99％まで改善し、収益も約430万円アップしました。さらに2024年以降は再募集時に2,000円家賃を上げて、インフレ対策も行っています。
つまりフルリノベーションは単なる高額投資ではなく、家賃・需要・地域性を踏まえて対応することで、安定した高稼働率と収益最大化を目指すことができます。
▶家賃値下げが賃貸経営を悪化させる理由、フルリノベーションの実例詳細については、過去記事をご覧下さい。
３．家賃アップより重要な本当の収益改善
リノベーションを行うと物件価値が向上するため、家賃値上げがしやすくなるものの、家賃アップを優先した結果、空室期間が長期化し想定より収益が悪化するケースがあります。
なぜこのような失敗が起こるのかというと、家賃＝収益と捉えてしまい、空室による家賃機会損失を見落としているからです。
例えばエリア内の新築２LDK物件の家賃相場が11万円で、リノベーション後に新築の80％の88,000円で募集したとします。4ヵ月空室になれば損失は352,000円となります。一方で新築の70％の77,000円で募集し1か月で成約すると、損失は77,000円のみになります。
年間収支で比較すると前者は704,000円、後者は847,000円となり、その差は143,000円となります。これは単純な家賃差ではなく、空室期間の影響が収益に直結していることを示しています。
近年はインフレにより、光熱費や生活費が上昇し固定費を抑える傾向が強まっています。そのため強気の家賃設定はかえって、成約期間の長期化や短期退去につながる恐れがあります。
つまり空室対策としてリノベーションを行う際は、家賃の最大化ではなく、空室期間の最小化と長期入居の確保を優先すべきです。収益は”家賃×入居期間”で決まるため、早期成約と安定稼働を実現する家賃戦略を選択することで、手残りを最大化できます。
▶リノベーションで入居率と収益性が改善する理由については、過去記事をご覧下さい。
４．失敗するリノベーションの共通点
リノベーションは実施すれば必ず成果が出るわけではなく、方向性を誤ってしまうと空室が長期化してしまいます。
実際にリノベーションで失敗している物件は、一定の共通点があります。特に「誰に、どんな価値を提供するか」が曖昧のままで進めてしまうと、投資に見合う結果は得られません。
それでは、リノベーションで失敗している物件の特徴について、具体的に解説していきます。
１）コンセプトがない
リノベーションしても空室が埋まらない原因のひとつに、「どんな暮らしを提供する部屋なのか＝コンセプトがない」ケースがあります。
特に貸主の嗜好で内装を決めてしまうと、顧客ニーズとのズレが生じやすく結果として選ばれにくくなります。その理由は、内見者は家具やインテリアとの相性を重視し、「入居後の生活イメージ」ができる物件を優先するからです。
例えば、室内の一面にアクセントクロスを貼ると部屋全体の印象がとても高くなるため、入居促進効果が期待できますが、奇抜な色や柄を選んでしまうとその効果は低くなってしまいます。
２）ターゲット不在
誰に貸すかを決めずにリノベーションしてしまうと、結果的に誰にも刺さらない物件になってしまいます。空室対策に悩む貸主の多くは「幅広く受け入れられる部屋」を目指しがちですが、実際はターゲットが曖昧な物件ほど選ばれにくい傾向があります。
なぜなら内見者は、自分のライフスタイルに合うかどうかを重視し、明確に自分に向いている物件しか選ばないからです。
例えば男性向けに機能性を重視した空間と、女性向けにデザイン性や収納を重視した空間では、求められる要素が大きく異なります。これを曖昧にするとどちらも中途半端な印象となるため、内見からの成約率は大きく低下してしまいます。
３）中途半端な改修
一部だけを新しくする中途半端なリノベーションは、かえって物件の印象を悪くし、空室対策として逆効果になることがあります。
特に築20年以上経過した物件は、収納不足や設備の古さが問題になりやすく、これを解消できないと「住みにくい」と感じてしまいます。例えば、キッチンだけ新しくしても、収納や洗面台が古いままでは不便だけが残りやすいため、入居促進には繋がりにくくなります。
▶他物件と同じ空室対策では埋まらない理由については、過去記事をご覧下さい。
５．成功するリノベーションの条件
空室対策としてリノベーションを行う際、結果に直結するのは「どこを直すか」ではなく「どう設計するか」です。
実際に成果を出している物件は、共通して再現性のある考え方に基づいて計画されています。闇雲な改修では家賃アップや早期成約は難しくなります。
ここでは競争が激しい市場でも選ばれる物件に共通する3つの条件を、具体的な視点で整理して解説していきます。
１）ターゲット設計
成功しているリノベーション物件は、「誰に貸すのか」を明確にした上で部屋作りを行っていますが、それはターゲットが曖昧のまま改修を行うと、設備やデザインの方向性がぶれてしまい、結果的に「どの層にも刺さらない中途半端な部屋」になり、競合との差別化ができなくなるからです。
現代の賃貸市場は、単身者やカップル、ファミリーで求める間取りや設備、生活動線は大きく異なります。例えば…
単身者：立地やコスト
カップル：デザイン性がキッチン
ファミリー：収納や部屋の大きさ
を重視する傾向です。そのためターゲットに合致しない物件は、内見以前の「検索段階」で除外されやすくなります。
さらに成功している物件は、流行に左右されにくいシンプルで統一感のあるデザインを採用しています。一見すると個性が弱そうに見えてしまいますが…
家具や雑貨との相性が良く、入居後の生活イメージを連想しやすくなる
室内が明るく開放的に見える
ため、内見時の第一印象を高めやすく入居促進につながりやすくなります。
２）差別化コンセプト
リノベーションを行っても競合物件と似た仕様では、空室対策としての効果は限定的になりますが、成功しているリノベーション物件は「この部屋でどんな暮らしを提供するのか」といった差別化コンセプトを明確にしています。
今後はリノベーション物件は増加することが予想されるため、「リノベ済み」だけでは選ばれにくくなります。賃貸検索サイト上では類似物件が並び、比較されることが前提となるため、顧客の印象に残る特徴的な部屋にしなければ、検索段階で埋もれてしまいます。
例えば多くの物件が和室を洋室に変更する中で、あえてデザイン性の高い和室を残すことで独自性を打ち出しているケースがあります。
また、キッチン交換する際、一般的なメーカー既製品ではなく、デザイン性に優れたIKEA製キッチンを採用することで、賃貸検索サイトでの訴求力が高くなり、ターゲット層からの反響を獲得している事例もあります。
差別化コンセプトが明確にあれば、賃貸検索サイト内での検索や内見で優位になるため、内見率や成約率の向上につながります。
３）必須設備の見直し
設備面の見直しも空室対策において重要ですが、成功しているリノベーション物件は、コストと効果のバランスを考えた設備導入を行っています。
近年建てられた新築物件では、人気が高いオートロックやホームセキュリティーが標準化しています。これらは築年数が古い物件でも後付けできますが、イニシャルコストに加えて月額コストも発生し、家賃への転嫁をしたくてもできないケースが多いのが現状です。
一方で借主からの人気が高い宅配ボックスは、比較的低コストで導入でき、さらに導入している物件がまだまだ少ないため、設置することにより家賃値上げしても成約率の向上が期待できます。
▶成功するリノベーション物件の詳細については、過去記事をご覧下さい。
６．資金がない場合のリノベーション戦略
1戸あたり200万円～300万円の投資が必要になるリノベーションについて、貸主の中には新たな借り入れは避け自己資金で対応したいと考えています。しかし手元資金が潤沢にあったとしても、万が一突発的な大規模修繕や大量退去が発生してしまうと、運転資金が枯渇してしまうリスクが高まります。
賃貸経営において最も重要なのは利益ではなく、キャッシュフローを維持し続けることです。そのためリノベーション投資は、自己資金を温存しながら金融機関の融資を活用することが基本戦略になります。
一般的に融資というとプロパー融資を連想する方が多いですが、変動金利を採用しているケースが多く金利上昇局面では返済額が増加するケースがあります。また貸し倒れリスクを防ぐため返済期間は短く、リノベーション直後のキャッシュフローを圧迫しやすい点は懸念といえます。
そのためリノベーション資金を活用する場合は、固定金利を採用し返済期間が長めの融資を活用することが重要になってきます。そこでおすすめなのが市区町村の融資制度です。
プロパー融資と比べ返済期間が長く、また固定金利で金利も2％前半が多く、利子補給が設定されていれば、実質1％台となるため、利息負担を抑えることができます。保証料が発生する点はデメリットなものの、返済額が固定されているため、資金計画は立てやすくなります。
例えば300万円を年利2％、7年で借り入れした場合、年間返済額は約45万円前後となります。仮に家賃を5,000円アップできれば年間6万円の増収、さらに空室期間を3ヵ月短縮できれば15万円の改善となり、収益改善と返済原資を同時に確保することができます。
一方で、最近では自己資金ゼロでもできるサブリース型リノベーションもありますが、保証期間中は毎月の家賃から改修費用が差し引かれるので、実際の手取りは減少します。さらに借地借家法の影響により、将来的に家賃減額請求を受けるリスクもあり、長期的な収益の不確実性が高くなります。
資金が少ない場合こそ、金利・返済期間・キャッシュフローへの影響を冷静に比較し、無理のない資金計画を立てることが重要です。
つまり、自己資金に頼るのではなく、低金利で安定した融資制度を活用しながら段階的にリノベーションを進めるべきです。
▶コストを抑えてリノベーションする方法については、過去記事をご覧下さい。
７．まとめ
今回は、築20年以上の物件をリノベーションした際、家賃はどのくらい上げることができるかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションによる家賃アップ率は5～20％が目安たが、それはあくまでも結果であり、最終的には立地・競合・ターゲット・投資のバランスで決まる。
弊社物件のケースでは、部分リノベーションで約5％、フルリノベーションで約8～10％の家賃アップに成功。またリノベーションを行ったことで物件稼働率も77％→99％に改善。
空室対策としてリノベーションを行う際は、家賃の最大化ではなく、空室期間の最小化と長期入居の確保を優先すべき。
リノベーションに失敗する物件には共通点があり、特に「誰にどんな価値を提供するか」が曖昧なままでは投資効果は得られない。
リノベーションで成功するには、改修箇所より設計が重要で、特に「ターゲットの明確化」「差別化コンセプト」「低コスト高効果設備導入」が重要になる。
リノベーションを行う際、自己資金での一括投資は資金枯渇リスクがあるため、低金利の公的融資を活用すると、手元資金を温存できる。
築20年以上の物件で収益を改善するには、家賃を無理に上げることではなく、空室を減らして長く住んでもらえる部屋を作ることが重要です。
弊社物件は築30年以上経過し、また物件がある山梨県は過去に賃貸空室率全国ワースト1位になったことがありますが…
部分リノベーションで約5％、フルリノベーションで8～10％の値上げ
物件稼働率77％→99％
年間収益約430万円増
の結果を出すことに成功しています。リノベーションで成功する条件は、ターゲット設定、差別化コンセプト、必須設備の見直し、そして無理のない資金計画です。家賃下落や空室長期化に悩む貸主は、まず自物件が投資すべき条件を満たすか一度整理してみてください。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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