賃貸物件は借主が入居してもらうことによって家賃収入が発生します。しかし借主が短期間で退去してしまうと、次の借主が入居するまで家賃収入が止まってしまいます。賃貸経営を成功させるためには、空室期間を短縮させ長期入居に繋げる空室対策を行う必要があります。
長期入居に繋げるためには
管理の質を高める
資産価値が高い部屋を作る
ことが求められます。
本投稿は差別化リノベーションは短期解約抑止に効果が期待できる点について、弊社物件事例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．借主が退去する理由
GMO賃貸DX WEBメディア編集部が調べたところによると、借主の退去理由として最も多い上位5つは
良い物件が見つかった
他の借主、貸主、管理会社とのトラブル
設備に不満があった
騒音問題
その他
という結果でした。その内「良い物件が見つかった」に関しては不可抗力と言っても過言ではありません。
「他の借主、貸主、管理会社とのトラブル」「設備に不満」「騒音問題」が理由による退去は管理をしっかり行っていれば退去を防ぐことは十分できます。
退去理由が管理上の問題となってしまうと、今後客付けを行っても仲介会社からの紹介が得られにくくなる可能性が高くなります。そのため万が一にも上記が理由による退去が発生した場合は、早急に物件管理の見直しを行うべきです。
２．借主の賃貸短期解約抑止するには？
借主が短期解約してしまう背景には、先程お伝えした「物件管理能力が低下している」ことと「物件資産価値が低下している」この2点が問題だと弊社では考えています。
視点を変えれば両者を改善させることができれば、借主不満を軽減でき長期入居に繋げることが期待できます。
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）物件管理の質を高める
賃貸管理に関するトラブルは、築年数／構造躯体関係なくどの物件でも起こり得る問題です。そのため
物件トラブルが発生しにくい管理を行う
トラブルが発生した際は早急に解決するよう対応する
ことが重要です。
例えば先程紹介した退去原因を抑制するためには、以下の対策が効果的です。
借主から設備不良／設備故障連絡が入った時にはすぐに対応／交換する
定期的にリフォームを行う
属性が悪い借主はトラブルを誘発させるため、家賃値下げ／入居審査を甘くしない
ことで物件管理能力が高くなり退去抑制に効果的です。
２）差別化リノベーション
築年数が経過すると物件資産価値は低下します。特に築年数が20年以上経過すると、設備の減価償却が終了しさらに機能性が低下するため、一部の借主は住替えを検討する方もいます。
築年数が古い物件の入居率／稼働率を改善させるためには、物件資産価値を高めるリノベーションが一番効果的です。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から差別化リノベーションを展開してます。自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを行うことで…
従前と比べ家賃値上げができ収益性を伸ばすことに成功
募集時期に関わらず、早期客付けに成功
リノベーションで資産価値を最大化＋物件管理の質を高める
ことで、長期入居に繋ぐことに成功。2018年から現在に至るまで20戸中14戸改修を行いましたが、退去したのはわずか3戸。（退去理由は転職／戸建て住宅住替え）稼働率は約80%となっています。
また2年に1度行われる契約更新時、他社物件では借主から家賃減額請求を受けることがありますが、弊社リノベーション物件は資産価値を最大化させているため、借主から値下げ要求は一度も入っていません。
高稼働率＋家賃値下げ要求が発生していないことを踏まえると、弊社の差別化リノベーションは短期解約を抑制していると言えます。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
▶リノベーション資産価値に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
本投稿は差別化リノベーションは短期解約抑止に効果が期待できる点について、弊社物件事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年は賃貸物件の供給数が飽和状態となっているため、借り手側が圧倒的に有利になっています。
そのためリノベーションしたとしても物件管理に問題があれば、長期入居に繋げることは難しくなり、その逆も同様です。
ただ物件管理＋差別化リノベーションがうまくいけば、借主がロイヤルカスタマーになる可能性が高くなり安定した賃貸経営を行ことが可能となります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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