近年の賃貸業界はリノベーション物件が注目されています。部屋探しの多様化が進み適切なリノベーションが行われていれば昔と比べると築年数で物件判断される方は少なく、また最近では最初からリノベーション物件を選択される方もいます。
一方でリノベーションは費用が高額になるため、築年数が古い物件を所有している貸主の中にはリノベーションを行う理由は理解しつつも対応しないケースが多いのが現状です。
ただリノベーションすると費用対効果は確実に期待できるため、今後安定した家賃収入を得たい貸主はぜひ対応すべきです。
本投稿は築年数が古い賃貸物件はなぜリノベーションした方がいいのかについてお伝えします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
1.築年数が古い賃貸物件はなぜリノベーションした方がいいのか?
築年数が古い賃貸物件をリノベーションすると以下メリットが期待できます。
家賃値上げが容易にできる
建物寿命を延ばせる
空室による家賃機会損失を最小限に抑えられる
属性が高くなる
格付けが高くなる
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
1)家賃値上げが容易にできる
リノベーションを行うと様々な効果が期待できますが、貸主とって最大のメリットと言えばやはり家賃値上げが容易にできる点です。
リノベーションすると従前と比べ資産価値が向上しているため、家賃相場の影響は受けにくくなり家賃値上げが可能になります。家賃値上げができれば収益アップし仮にリノベーションを借入で行っても早期回収ができ利益を残すことができます。
昨今インフレが続いていますが、インフレは貸主が家賃値上げの「正当事由」に該当するため借主に家賃値上げ要求ができます。ただ借主が拒否すれば家賃値上げはできないばかりか、場合によっては退去のきっかけを作ってしまうことも考えられます。
一方リノベーションの場合は、募集段階で家賃値上げができるため借主が同意すればいいだけの話。物件管理を強化すれば長期入居に繋げられるため、安定した家賃収入を得ることができます。
▶家賃値上げが難しい理由については過去記事をご覧下さい。
2)建物寿命を延ばせる
築年数が経過すると「目視出来ない部分」が劣化していることがあり、特にリノベーションで設備交換する際深刻な劣化を発見することがあります。
貸主的には追加費用が発生するためショックになりますが、視点を変えれば劣化を発見→修繕したことで突発的な故障リスクが減りコスト削減/建物寿命を延ばす効果が期待できます。
3)空室による家賃機会損失を最小限に抑えられる
部屋探しされる方がインターネットで物件検索する際、約半数以上の方は水回りは確認しています。水回りは年数が経過すると古さが目立ってしまうため設備投資しなければ反響数を高められず空室期間が長期化しやすくなります。
一方リノベーションすると水回り&内装が一新されるため従前と比べ反響数が増加→早期客付けが期待できるため空室による家賃機会損失を最小限に抑えることができます。
4)属性が高くなる
家賃値下げすれば入居率が改善できるかもしれませんが、その代償として借主属性は悪くなります。賃貸経営で避けなければならないのは家賃滞納と騒音トラブル。
両トラブルが発生すると物件価値が低下するだけではなく、騒音が原因で退去者が発生すると再募集時「告知」しなければならないため客付けハードルが高くなります。
一方リノベーションの場合、基本的に家賃値上げして募集するため借主属性が高く、問題行動を起こす方は殆どいません。
5)格付けが高くなる
リノベーションで収益性を高め増収増益が達成できれば、メインバンクの格付けは高くなります。
格付けが高くなれば新規融資/既存借入金の金利見直しをしてくれる可能性がでてきます。弊社物件では2018年からリノベーション事業を開始、2年後から稼働率が上昇+3期連続で増収増益を達成。
その結果メインバンクの格付けは高くなり…
借入金の金利見直し
大型融資を一本化
することができ従前と比べるとキャッシュフローがさらに改善することができました。
2.ホームステージング集客の危険性
近年の賃貸業界では低予算リフォーム+ホームステージング集客が注目され、同対策を行うことで早期客付けができ中には家賃値上げに成功した事例もあるとのことです。
低予算で客付けができれば費用が掛かるリノベーションする意味がない
と多くの貸主はそう考えてしまいます。ただリノベーションを行わずホームステージング集客を強化してしまうと以下リスクが起こりやすくなります。
建具トラブル
築年数が経過すれば建具も経年劣化の影響を受け、場合によっては深刻な状態になっていることがあります。リノベーションを行えば建具や配管の劣化を確認することができますが、ホームステージングのみでは確認できないため、場合によっては入居中に床が外れることも十分考えられます。
収益/属性の悪化
基本的に低予算リフォーム+ホームステージング集客では物件資産価値は向上しないため、募集する際は家賃相場に合わせることが多いです。ただ家賃相場は築年数の経過と共に右肩下がりになるため収益性を伸ばすことは難しくなります。
また先程もお伝えしましたが家賃値下げすると借主属性が悪化し、トラブル発生率は高くなります。トラブルが多くなれば稼働率も悪化するため、安定した家賃収入を得ることが難しくなります。
3.まとめ
築年数が古い賃貸物件はなぜリノベーションした方がいいのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築年数が古くなると経年劣化する箇所が多くなり支出が増えてしまいます。ただ適切なメンテナンスを行えば築50年でも物件維持させることは可能です。
一方リノベーションを含むメンテナンスをあまり行わないと、建物寿命は確実に短くなるため修繕費の増加/建具トラブル発生率が高くなるため客付けが難しくなってしまいます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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