築年数が古い賃貸物件はなぜリノベーションした方がいいのか？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月11日
- 読了時間: 7分
近年の賃貸業界ではリノベーション物件が注目されています。部屋探しの多様化が進む中、適切なリノベーションが施されていれば築年数で物件判断される方は少なくなり、最近では最初からリノベーション物件を選ぶ方が増えています。
一方でリノベーションは高額な費用がかかるため、築年数が古い物件を所有している貸主の中には理解しつつも対応しないケースが多いのが現状です。
しかしリノベーションを行うことで得られる費用対効果は確実ですので、今後安定した家賃収入を得たい貸主はぜひ取り組んでいただきたいです。
本投稿は築年数が古い賃貸物件はなぜリノベーションするべきかについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．築年数が古い賃貸物件はなぜリノベーションした方がいいのか？
築年数が古い賃貸物件はなぜリノベーションした方がいいのでしょうか？そのメリットは以下5点を挙げることができるからです。
家賃値上げが容易にできる
建物寿命を延ばせる
空室による家賃機会損失を最小限に抑えられる
属性が高くなる
格付けが高くなる
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
１）家賃値上げが容易にできる
リノベーションを行うことで貸主には様々なメリットが得られます。最大のメリットは家賃値上げが容易にできる点です。
リノベーションにより従前と比べ資産価値が向上するため、家賃相場の影響は受けにくくなり家賃値上げが可能になります。これにより収益が増加し、仮にリノベーションを借入で行った場合でも早期に資金回収ができ利益を確保することができます。
昨今インフレが続いていますが、インフレは貸主が家賃値上げの「正当事由」に該当するため借主に家賃値上げを要求することができます。しかし借主が拒否すれば家賃値上げはできないだけではなく、場合によっては退去のきっかけを作ってしまうことも考えられます。
一方リノベーションの場合は、募集段階で家賃値上げができるため借主が同意を得れば済む話。物件管理を強化することで長期入居に繋げられるため、安定した家賃収入を得ることができます。
▶家賃値上げが難しい理由については過去記事をご覧下さい。
２）建物寿命を延ばせる
築年数が経過すると「目視出来ない部分」が劣化していることがあります。特にリノベーション時に設備交換を行う際、深刻な劣化を発見することがあります。
貸主にとっては追加費用が発生するためショックかもしれませんが、、視点を変えれば劣化を発見し修繕することで将来的な故障リスクが減少するため、コスト削減／建物寿命を延ばすことが期待できます。
結果的には長期的な安心を艇に入れることが可能となります。
３）空室による家賃機会損失を最小限に抑えられる
部屋探しされる方がインターネットで物件検索する際、約半数以上の方は水回りを確認しています。水回りは年数が経過すると古さが目立ち、設備投資しないと反響数を高めることが難しく、空室期間が長期化しやすくなります。
一方リノベーションすると水回りや内装が一新されるため、従前と比べ反響数が増加し早期客付けが期待できます。これにより空室による家賃機会損失を最小限に抑えることが可能になります。
▶弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションしています。2025年度は1月と2月に1件ずつ退去が発生したものの、退去直後に入居申込が入りました。
一方同じエリア内ある競合物件は、弊社とほぼ同じ築年数ですが原状回復程度のリフォームしかしていません。昨年11月から募集していますが、本執筆時の2025年3月11日現在空室が続いています。
募集家賃が51,000円のため、空室による家賃機会損失は20万円に達しています。
４）属性が高くなる
家賃値下げすれば入居率が改善できるかもしれませんが、その代償として借主属性は悪くなります。賃貸経営で避けなければならないのは家賃滞納と騒音トラブルです。
これらのトラブルが発生すると物件価値が低下するだけではなく、騒音が原因で退去者が出ると再募集時「告知」しなければならないため客付けハードルがとても高くなります。
一方リノベーションの場合、基本的に家賃値上げして募集するため借主属性が高く、問題行動を起こす方は殆どいません。
５）格付けが高くなる
リノベーションで収益性を高め増収増益が達成すれば、メインバンクの格付けも向上します。
格付けが高くなれば新規融資／既存借入金の金利見直しが期待できるようになります。弊社物件では2018年からリノベーション事業を開始、2年後から物件稼働率、収益性が上昇し、４期連続で増収増益を実現しました。
その結果メインバンクの格付けは高くなり…
借入金の金利見直し
大型融資を一本化
ができたことでキャッシュフローがさらに改善されました。
２．ホームステージング集客の危険性
近年の賃貸業界では低予算リフォーム＋ホームステージングを組み合わせた集客方法が注目されています。この対策により早期客付けを実現し、中には家賃値上げに成功した事例も報告されています。
低予算で客付けできれば多くの貸主は資金のかかるリノベーションの必要性を疑問視する傾向があります。
しかし築年数が古い物件でリノベーションを行わずホームステージング集客を強化してしまうと以下リスクが発生しやすくなります。
建具トラブル
築年数が経過すれば建具も経年劣化の影響を受け、深刻な状態になっていることがあります。
リノベーションを行えば建具や配管の劣化を確認することができますが、ホームステージングのみではその確認できません。場合によっては入居中に床が外れる危険性も十分に考えられます。
収益／属性の悪化
基本的に低予算リフォームとホームステージングを組み合わせた集客では、物件資産価値は向上していないため、募集する際は家賃相場に合わせないと客付けは難しくなります。しかし家賃相場は築年数の経過と共に右肩下がりになるため収益性を伸ばすことは難しくなります。
また先程もお伝えしましたが家賃値下げすると借主属性が悪化し、トラブル発生率は高まります。トラブルが増えると稼働率も悪化するため、安定した家賃収入を得ることがさらに難しくなります。
同質化
低予算リフォームとホームステージングを組み合わせた集客は、わずかな資金と労力で行えるため、対応する物件が増えることが予想されます。
マーケティングの観点から見ると、同質化が進むと必ず価格競争が起きやすくなります。そのため今後参入する物件が増えれば客付けできない物件も出てくる可能性が高まります。
同集客を推奨している方々は、同質化による価格競争のリスクを把握していない可能性が高いです。
３．まとめ
築年数が古い賃貸物件はなぜリノベーションした方がいいのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築年数が古くなると経年劣化が進み修繕費が増加することは避けられません。しかし適切なメンテナンスを行えば築50年の物件でも維持することは可能です。
一方リノベーションを含むメンテナンスを怠ると、建物寿命は確実に短くなり修繕費の増加／建具トラブル発生率が高まり、結果として客付けが難しくなってしまいます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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