築年数が古い賃貸物件はなぜリノベーションした方がいいのか？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5 日前
- 読了時間: 10分
築20年以上の賃貸物件では、「原状回復や表装リフォームだけで十分なのか、それともリノベーションまで行うべきなのか」と悩む貸主は少なくありません。
こうした中、近年の賃貸業界ではリノベーション物件が注目されています。その理由のひとつは、適切なリノベーションによって設備やデザイン、暮らしやすさが改善されれば、築年数が経過した物件でも入居希望者から選ばれる理由をつくれるためです。
一方で、リノベーションには高額な費用がかかるため、必要性を感じながらも投資に踏み切れない貸主も少なくありません。
弊社では、1993年築20戸の自社所有アパートで、2018年から空室が発生した部屋を順次リノベーションし、空室期間の短縮や家賃収入の改善につなげてきました。本記事では、この実体験をもとに、築年数が古い賃貸物件でリノベーションを行うメリットについて解説します。
▶リノベーション全体の進め方や考え方について詳しく知りたい方は「空室対策リノベーション完全ガイド」もあわせてご覧ください。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
【本記事でお伝えする結論】
リノベーションで選ばれる理由をつくれば、家賃値下げに頼らず募集条件を維持しやすくなる。
水回りや内装の改善により、反響増加と早期成約が期待でき、家賃機会損失を抑えやすくなる。
ホームステージングだけに頼らず、設備や建具の状態を確認し、必要な改修を組み合わせることが重要。
１．築年数が古い賃貸物件はなぜリノベーションした方がいいのか？
築年数が古い賃貸物件はなぜリノベーションした方がいいのでしょうか？そのメリットは以下5点を挙げることができるからです。
募集時に家賃を見直しやすい
建物寿命を延ばせる
空室による家賃機会損失を最小限に抑えられる
募集条件を維持しやすくなる
金融機関からの評価向上につながる
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
１）募集時に家賃を見直しやすい
リノベーションには、貸主にとってさまざまなメリットがあります。弊社が特に大きいと感じたのは、退去後の再募集時に、改善後の物件価値に応じて募集家賃を見直しやすくなったことです。
リノベーションによって設備やデザイン、暮らしやすさが改善されれば、従前家賃より高く設定して募集できる場合があります。ただし、リノベーション後も周辺の家賃相場や賃貸需要の影響を受けるため、工事費や想定家賃、入居期間などを踏まえて収支を検討することが重要です。
昨今インフレが続いていますが、物価や維持管理費、固定資産税などの上昇は、貸主が既存の借主に対して家賃の見直しを求める理由の一つになる場合があります。ただし、貸主の希望だけで一方的に家賃を変更できるわけではなく、借主との協議が必要になります。
一方、退去後にリノベーションした部屋は、改修内容を踏まえた家賃で新たに募集できます。入居希望者が提示された募集条件を確認し、同意したうえで契約するため、既存の借主に対する家賃の見直しとは考え方が異なります。
弊社でも2018年から空室対策リノベーションを開始し、募集条件を見直しながら運用を続けています。募集時に物件価値に見合った家賃設定ができるようになったことは、長期的な収益改善につながったと実感しています。
▶既存の借主に対する家賃値上げが難しい理由については、関連記事「賃貸の家賃値上げがどうして難しいのか？」をご覧ください。
２）建物寿命を延ばせる
築年数が経過すると「目視出来ない部分」が劣化していることがあります。特にリノベーション時に設備交換を行う際、深刻な劣化を発見することがあります。
貸主にとっては追加費用が発生するためショックかもしれませんが、、視点を変えれば劣化を発見し修繕することで将来的な故障リスクが減少するため、コスト削減／建物寿命を延ばすことが期待できます。
結果的には長期的な安心を手に入れることが可能となります。
▶築年数が経過したアパートを建て替えるべきか、修繕しながら維持すべきかについては、関連記事「老朽化賃貸アパート、建て替えたほうがいい？」で詳しく解説しています。
３）空室による家賃機会損失を最小限に抑えられる
部屋探しをする方がインターネットで物件を検索する際、半数以上の方が水回りを確認しています。水回りは築年数の経過とともに古さが目立ちやすく、設備を見直さなければ反響数を高めることが難しくなり、空室期間が長期化する可能性があります。
一方、リノベーションによって水回りや内装を一新すれば、従前と比べて反響数が増加し、早期客付けが期待できます。
このように、リノベーションは家賃の維持・向上だけでなく、空室期間の短縮による家賃機会損失の抑制にもつながります。
▶このように、築年数が経過した物件では、水回りの状態を見直すことが、反響や内見時の印象を改善するうえで重要です。キッチンと浴室の具体的な改善ポイントについては、関連記事で詳しく解説しています。
４）募集条件を維持しやすくなる
リノベーションによって、デザイン性や使い勝手などの「選ばれる理由」をつくることができれば、家賃値下げだけに頼らず、物件価値に見合った条件で募集しやすくなります。
ただし、リノベーションや募集家賃の水準だけで、家賃滞納や騒音などのトラブルを防げるわけではありません。トラブルを抑えるには、適切な入居審査や契約時のルール説明、入居後の管理対応を組み合わせることが重要です。
▶家賃値下げだけに頼らず、入居希望者に選ばれる物件づくりの考え方については、「空室対策で大切なこととは？」で詳しく紹介しています。
５）金融機関からの評価向上につながる
リノベーションで収益性を高め増収増益が達成すれば、メインバンクの格付けも向上します。
格付けが高くなれば新規融資／既存借入金の金利見直しが期待できるようになります。弊社物件では2018年からリノベーション事業を開始、2年後から物件稼働率、収益性が上昇し、４期連続で増収増益を実現しました。
その結果メインバンクの格付けは高くなり…
借入金の金利見直し
大型融資を一本化
ができたことでキャッシュフローがさらに改善されました。収益改善によって金融機関からの評価が変化したことは、弊社が実際に経験した効果の一つです。
２．ホームステージング集客の危険性
近年の賃貸業界では低予算リフォーム＋ホームステージングを組み合わせた集客方法が注目されています。この対策により早期客付けを実現し、中には家賃値上げに成功した事例も報告されています。
低予算で客付けできれば多くの貸主は資金のかかるリノベーションの必要性を疑問視する傾向があります。
しかし築年数が古い物件でリノベーションを行わずホームステージング集客を強化してしまうと以下リスクが発生しやすくなります。
建具トラブル
築年数が経過すれば建具も経年劣化の影響を受け、深刻な状態になっていることがあります。
リノベーションを行えば建具や配管の劣化を確認することができますが、ホームステージングのみではその確認できません。場合によっては入居中に床が外れる危険性も十分に考えられます。
収益性の改善には限界がある
低予算リフォームとホームステージングを組み合わせた集客は、室内の印象を改善するうえでは有効です。しかし、設備や機能性そのものが改善されていなければ、物件の付加価値を十分に高めることができず、家賃を見直す根拠もつくりにくくなります。
その結果、周辺の家賃相場に合わせた募集が必要となり、収益性の改善には限界が生じる可能性があります。
また、家賃滞納や騒音などのトラブルは、募集家賃の水準だけで決まるものではありません。安定した賃貸経営を続けるには、適切な入居審査や契約時のルール説明、入居後の管理対応も重要です。
そのため、築年数が古い物件ではホームステージングだけに頼らず、設備や建具の状態を確認し、必要な改修を組み合わせることが重要です。
同質化
低予算リフォームとホームステージングを組み合わせた集客は、わずかな資金と労力で行えるため、対応する物件が増えることが予想されます。
マーケティングの観点から見ると、同質化が進むと必ず価格競争が起きやすくなります。そのため今後参入する物件が増えれば客付けできない物件も出てくる可能性が高まります。
ホームステージングは有効な場面もありますが、築年数が古い物件では設備や建物自体の改善も合わせて検討することが重要です。
３．まとめ
今回は、築年数が古い賃貸物件でリノベーションを行うメリットについて、自社所有アパートでの経験を交えながら解説しました。
築年数が経過すれば、設備や建具の劣化が進み、修繕費が増加することは避けにくくなります。しかし、築年数だけで建て替えを判断するのではなく、建物の状態に応じたメンテナンスを続けることで、既存建物を維持しながら賃貸経営を継続することは可能です。
また、リノベーション工事を行う過程で、普段は確認できない部分の劣化が見つかれば、必要な修繕を行い、将来的な設備や建具の故障リスクを抑えることにもつながります。
さらに、設備やデザイン、暮らしやすさを改善して「選ばれる理由」をつくることで、家賃値下げだけに頼らず、物件価値に見合った条件で募集しやすくなります。反響や成約期間が改善すれば、空室による家賃機会損失を抑え、収益性や金融機関からの評価向上につながる可能性もあります。
ただし、リノベーションを行えば、すべての物件で同じ効果が得られるわけではありません。ホームステージングも有効な対策の一つですが、築年数が古い物件では表面的な演出だけに頼らず、設備や建具の状態を確認し、物件の課題や予算に応じて必要な改修を組み合わせることが重要です。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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