原状回復orリノベーション基準について
更新日：6月12日
築年数が経過している物件は、新築や築浅物件と比べると資産価値が低下してきますので、家賃維持／集客上「不利」になってしまいます。
そこで退去が発生した際、原状回復に済ませるか若しくはリノベーションへと舵を切るか迷う貸主は多いと思います。
本投稿は退去が発生した際における原状回復orリノベーションの基準についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"原状回復orリノベーション基準でポイントとなるところ”
１．原状回復orリノベーションの目安
賃貸設備の減価償却は概ね15年で終わってしまうものの、設備的にはそれほど古さを感じることはありません。
そのため築年数が20年以下であれば、原状回復程度のリフォームをしっかりと行えば客付けに苦戦することはあまりないと思われます。
ただし原状回復程度のリフォームは、物件価値を最大化させることはできません。そのため家賃相場を意識した家賃設定しないと早期客付けは難しくなります。
一方築年数が20年以上となると、新築物件と比べ機能性や居住性が低下しているため、原状回復程度のリフォームをしても早期客付けは難しくなります。
そのためリフォームしても空室期間が長期化してしまう場合、現状の空室対策では限界に達している可能性が高いことから、資産価値を高める対策＝リノベーションを検討されたほうがいいと思われます。
２．原状回復orリノベーション比較
資産価値を高めてくれるリノベーションは
家賃値上げ／収益性UPが期待できる
空室期間を短縮させる
効果があるものの、リノベーションを検討している貸主にとっては具体的な事実を知りたいはずです。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から差別化リノベーションを展開。成約ターゲットに沿ったカフェスタイルに特化したリノベーション＋独自集客を行っていることから3年前から増収増益＋満室達成を継続中。
一方同じエリア内にある競合他社物件では、原状回復程度のリフォームを行い、さらに家賃相場より低い家賃設定をしています。
弊社リノベーション物件及び競合他社（原状回復）物件における直近成約期間は次の通りとなります。
原状回復程度のリフォームをするより、費用が掛かるもののリノベーションした方が
空室期間短縮
家賃回収が早くなる
家賃相場より高く貸すことができる
ため、費用対効果が高いことがわかると思います。
さらにリノベーションすると資産価値が下がりにくくなるため、年数が経過しても収益性が下がりにくくなるメリットも生まれます。
▶2023年度弊社客付け詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は退去が発生した際における原状回復orリノベーションの基準についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年では賃貸物件の供給数が増加傾向となっていることから、家賃をただ単に値下げしても昔と比べると部屋が埋まりにくくなっています。
最近では空室率改善のためにリノベーションを展開している物件が多くなってきています。しかし顧客が創造できるリノベーションになっていなければ、効果を最大化させることが難しくなるばかりではなく、早期成約も難しくなってしまうため注意が必要です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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