築年数の経過と共に、物件資産価値は低下するため現況家賃での客付は難しくなります。ただリノベーションを行うことで従前／同築年の競合物件と比べ資産価値が向上するため、リノベーションを機に家賃値上げは十分可能になります。
ただしリノベーション価値が家賃以上でなければ、内見者は納得しないため成約に繋げることができません。
リノベーションで家賃値上げを目指すならば「水回り」は交換必須となります。
本投稿は家賃値上げリノベーションを行う場合水回り交換必須になる理由についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"家賃値上げ目的のリノベーションする際にポイントとなる部分”
１．なぜリノベーションしなければならないのか？
本題に入る前にどうして築年数が経過している物件はリノベーションしたほうがいいのかについて、改めて考えたいと思います。
近年の賃貸市場は物件供給数の飽和／人口減少の影響を受け、賃貸空室率が悪化傾向となっています。空室率が悪化すると部屋が埋まりにくくい特に築年数が経過している物件は影響が大きくなります。
一般的に家賃値下げすれば反響数が多くなるため客付けしやすいと言われていますが、供給数が多くなれば価格競争となりその結果、負のスパイラルに陥りやすくなります。
近年は部屋探しの多様化が進み築年数が古くてもリノベーションがされていれば部屋探しの選択肢が広がっているため、集客ターゲットが気に入るリノベーション部屋を提供できれば早期客付けは十分期待できます。
▶部屋探しにおける築年数の考え方については、こちらをご覧下さい。
２．家賃値上げリノベしたいのであれば、水回りは交換必須
賃貸物件でリノベーションを行う際、水回りを交換／対応する事で従前と比べ早期成約＋家賃値上げすることができます。
理由としては以下の3つを挙げることができます。
付加価値をつけることができる
使い勝手がよくなる
内見時の印象UP
それではそれぞれの理由についてみていきましょう。
付加価値をつけることができる
築年数が古い物件が敬遠／価格競争となる最大の理由は…
設備投資していない
設備減価償却が終了し部屋全体の価値が低下している
からです。特に女性は水回りを非常に気にしているため、水回りが古いと家賃が安くても入居しません。
しかし水回り設備を一新すると見た目的には新築物件と同等となり、従前と比べ付加価値が高くなります。そのためリノベーションを機に家賃値上げしても家賃以上の価値を見出すことができるため、入居促進に繋げることが期待できます。
使い勝手がよくなる
同じキッチンでも30年前のものと最新のものとでは、機能性や利便性が大きく異なります。そのため、設備を一新することで使い勝手は格段に向上します。
設備が良くなれば必然的に入居後の利便性も期待できるため、リノベーションを機に家賃値上げはできるのはもちろんですが、長期入居／契約更新時の家賃値下げ回避も期待できます。
内見時の印象UP
部屋探ししている方は平均3件は内見しているとのことです。そのため設備交換がされている部屋を内見されると、室内印象が格段とよくなり入居促進に繋げることができます。
３．リノベーション効果
リノベーションを今後検討している貸主にとって、一番気になるのはリノベーションの費用対効果ではないでしょうか？
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き部屋を随時リノベーションしています。2023年5月に2件退去が発生したものの、数日で2部屋とも入居申込が入りました。
一方弊社物件エリア内の競合他社物件は、弊社より築年数が浅いものの原状回復程度のリフォームしか行っていません。そのため適正賃料以下で募集しているものの空室が長期化しています。
その結果競合他社物件と比べ弊社物件は、1.1万円以上高い家賃設定で貸し出すことができ、年間13.2万円のプラスとなっていることから費用対効果は高いと言えます。
▶弊社最新の客付け詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
本投稿は、家賃値上げリノベーションを行う場合水回り交換必須になる理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
水回りを強化したリノベーションをすると費用が嵩んでしまいますが、その一方で室内のクオリティーが高くなることから長期入居に繋げやすくなります。
弊社物件では20戸中14戸をリノベーション対応しましたが、退去したのはわずか3件。そのため入居期間中にリノベーション費用回収＋利益確保することが可能となります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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