家賃下落を防ぐためには？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月4日
- 読了時間: 8分
更新日：9月15日
不動産投資を行う方にとって、最も気になるポイントのひとつが家賃下落ではないでしょうか？家賃相場が低下すると現況家賃と家賃相場との乖離が起こり、以下のような問題が生じる可能性があります。
入居時や更新時に家賃値下げ要求が発生しやすくなる
客付けに苦戦し、空室期間が長引くリスクが高まる
このような状況を回避するためには、物件の資産価値を維持、向上させるための対策を講じることが重要です。
本投稿は賃貸家賃下落を防ぐ方法について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"家賃下落を防ぐうえでで重要なポイント”
１．家賃下落の背景
家賃下落の背景には、主に資産価値低下と空室率の増加が挙げられます。それぞれの要因について具体的に見ていきましょう。
１）資産価値下落
物件の資産価値は、築年数が経過するにつれて下落していく傾向があります。その結果家賃もこれに比例して下がることが一般的で、築年数1年ごとに凡そ1％下落すると言われています。
特に築年数10年目／20年目を迎えるタイミングで、物件資産価値が著しく低下するケースがあり、エリアによっては家賃相場が1万円程度下がる可能性も考えられます。
２）空室率増加
日本の人口は2008年をピークに減少傾向に入り、特に地方都市では人口減少が加速しています。
その一方で、賃貸物件の供給量はすでに飽和状態となっています。加えて、新規建設を規制するための法律や条例がないことから、特に地方都市を中心に空室率が年々悪化している状況です。
このような空室率の悪化は、競争力が低下した築年数が20年以上の物件に顕著な影響を及ぼします。適正家賃に設定しても競合他社も同様の対策を講じるため価格競争が激化し、その結果負のスパイラルに陥るリスクが生じやすくなります。
▶賃貸経営の負のスパイラルについては、過去記事をご覧下さい。
要するに、資産価値の低下によって物件の競争力が失われるため、物件自体に魅力が感じられなくなります。また空室率増加による供給過多は、さらなる家賃値下げが求められる状況になります。
こうした要素が複合的かつ相互に絡み合うことで、家賃の下落が引き起こされているのです。
２．家賃下落するとどうなる？
家賃下落を放置すると、損益分岐点が上昇しキャッシュ不足に陥りやすくなるだけではなく、物件自体の魅力が低下してしまい、仲介会社に紹介されづらくなるリスクが考えられます。
それぞれの原因について、詳しく見ていきましょう。
１）キャッシュ不足になる
資産価値や家賃相場が下落すると、現況家賃のまま募集しても空室が埋まりにくくなります。このような状況では、相場に合わせた適切な家賃設定が求められますが、競争力が低下した物件は需要が少ないため、単純な家賃値下げだけでは客付けに至らないこともあり得ます。
さらに築年数が古くなると、経年劣化による修繕費用が増大し、それに伴って損益分岐点が高くなる可能性があり、キャッシュ不足に陥りやすくなります。改善策としては…
経費を見直す（無駄を削ぎ落し、コスト効率を高めることで、収益性を高める）
リスケジュールする（支払い条件を再調整し、一定期間内に資金繰りを改善する）
資産価値を高める（リノベーションや設備投資を行うことで、物件の魅力を高める）
対策を行うと効果的と言われています。
▶キャッシュ不足に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）物件紹介されにくくなる
近年の賃貸市場は、借り手にとって非常に有利な状況が続いています。物件の供給量が飽和状態に達している中、競争力が低下した築年数が古い物件は、入居希望者が少ないため適正家賃で募集しても、客付けが難しくなっています。
賃貸物件の募集にあたっては、仲介会社を通じて賃貸検索サイトへの掲載を依頼します。しかし、反響数が思うように得られない物件については、仲介会社が費用対効果を考慮し、貸主に伝えることなく掲載を取り下げてしまうケースもあります。
さらにこのような物件は内見があった場合でも、選択肢のひとつとして形だけ見せる「当て馬」的な扱いを受けてしまう可能性があるのも事実です。
３．家賃下落を防ぐためには？
家賃下落を防ぐためには、物件資産価値を高めることが最も有効な手段です。具体的には、リノベーションを実施したり、独自集客を展開することで、家賃相場の変動による影響を最小限に抑えることが可能となります。
それでは、それぞれの具体的な対策とその効果について、詳しく見ていきましょう。
１）資産価値を高めるリノベーション
競争力が低下した築年数が古い物件でもリノベーションを施すことで、資産価値が向上します。その結果、リノベーションをしない同築年の物件と比較すると、より高い価値を生み出すことが可能です。
資産価値が上がれば、その価値に見合った家賃設定が可能となり、相場以上の家賃を得やすくなります。そのためリノベーション後の家賃改定もスムーズに行え、早期客付けが期待できます。
またリノベーションによって物件価値の目減りを抑えることができるため…
契約更新時、家賃値下げ要求が発生しにくい
再募集時、家賃値下げをしなくても客付けしやすくなる
といったメリットが期待できます。これにより、物件の家賃収益が期待できるだけでなく、下落リスクを軽減することが可能です。
▶リノベーションのメリット詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）独自集客
リノベーションを行うことで、家賃相場の影響をある程度軽減できますが、顧客が部屋探しをする際には、どうしてもエリア内の家賃相場や築年数を注視する傾向があります。
その結果、賃貸検索サイトでの反響が得られにくくなり、集客が厳しくなる可能性があります。さらに長期間空室が続けば、家賃の引き下げを検討せざるを得ない状況に追い込まれる可能性もあります。
このような問題への有効な解決策としては、貸主自身がSNSを活用して、物件募集を行うことが挙げられます。
LINEリサーチの調査では、スマートフォンでの情報収集の際に、Google検索以外にもSNSが一定の頻度で利用されていることが明らかになっています。またイタンジ株式会社のリリースではZ世代（18～26才）の約7割が、SNSを通じて部屋探しを経験しているというデーターも示されています。
つまりSNSを活用して物件集客を行うことで、築年数や家賃相場の影響を回避することができます。さらにリノベーションによって、物件の魅力を高めれば反響が増え、家賃相場より高い設定で募集しても、迅速な成約に繋がりやすくなります。
これにより、家賃下落リスクを効果的に回避することが期待できます。
▶LINEリサーチ、イタンジ株式会社のプレスリリースはこちらをご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸家賃下落を防ぐ方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
弊社物件は築年数が経過していることもあり、2018年から20～30代女性をターゲットとしたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開し、また物件公式サイトを開設することで、独自集客を強化しています。
その取り組みの結果、2年後から増収増益を達成し、物件稼働率95％以上を継続できるようになりました。昨年度（2024年）はアパート収入が過去最高を更新することができました。
▶詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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