不動産投資をされている方にとって、一番気になるのは家賃下落ではないでしょうか？家賃相場が下落すると現況家賃と家賃相場に乖離が生じ…
入居時／更新時家賃値下げ要求が発生しやすい
客付けに苦戦し空室が長期化になる可能性
が高まります。このリスクを回避するには物件資産価値を高める対策を講じることが不可欠です。
本投稿は賃貸家賃下落を防ぐ方法について、お伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
"家賃下落を防ぐうえでで重要なポイント”
１．家賃下落の背景
家賃下落の背景には、資産価値低下／空室率増加が要因として挙げられます。それぞれの要因について具体的に見ていきましょう。
家賃下落の背景には、資産価値の低下や空室率の増加が要因として挙げれます。それぞれの要因について具体的に見いきましょう。資産価値が低下すると、物件の競争力が失われ、入居者からの魅力が減少します。また、空室率が増加することで、供給過多の状態が生まれ、家賃の引き下げが求められる況になります。このように、これらの要因が相互に影響し合い、家賃下落を引き起こすのです。
１）資産価値下落
物件の資産価値は築年数の経過と共に下落していきます。そのため家賃も比例して下がり、一般的には築年数1年につき1％下落すると言われています。
特に築年数10年目／20年目は物件資産価値が大幅に低下するため、エリアによっては家賃相場が1万円程度下落する可能性があります。
２）空室率増加
日本の人口は2008年をピークに下落傾向となり、特に地方都市では人口減少が急速に進んでいます。
そのため賃貸物件の供給数はすでに飽和状態となっていますが、新規建設を規制する法律や条例がないため、地方都市を中心に空室率が年々悪化しています。
この空室率悪化の影響を受けてしまうのは、競争力が低下した築年数が20年以上の物件です。適正賃料に設定しても競合他社が同様の対策を講じるため価格競争となり、その結果負のスパイラルに陥ってしまう可能性が出てきます。
▶賃貸経営の負のスパイラルについては、過去記事をご覧下さい。
つまり資産価値が下落すると物件の競争力が失われるため、物件自体に魅力が感じられなくなります。また空室率増加することで供給過多の状態が生まれ、家賃値下げが求められる状況になります。これらの要素が相互に影響し合うため、家賃下落が発生してしまいます。
２．家賃下落するとどうなる？
家賃下落を放置すると、損益分岐点が上昇しキャッシュ不足になりやすく、また物件の魅力が低下することで物件紹介されにくくなる恐れが考えられます。
それぞれの原因についてみていきましょう。
１）キャッシュ不足になる
資産価値や家賃相場が下落すると、相場に合わせた家賃設定が求められますが、場合によっては客付けが難しくなることも考えられます。家賃が下落すると損益分岐点が高くなり、空室が続ければキャッシュ不足に陥る可能性が出てきます。
また築年数が経過する修繕費が上昇してくるため、賃貸経営が厳しくなるのは明白です。改善策としては…
経費を見直す
リスケジュールする
資産価値を高める
対策を行うと効果的と言われています。
▶キャッシュ不足に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）物件紹介されにくくなる
近年の賃貸市場は完全に借り手有利な状況です。物件供給数が飽和状態となっている現在、競争力が低下した築年数が古い物件は、入居希望者が少ないため適正賃料にしただけでは早期客付けは難しくなります。
賃貸物件を募集する際、仲介会社にお願いして賃貸検索サイトに掲載依頼をかけますが、反響数が伸びない物件は仲介会社が費用対効果が期待できないと判断し、貸主が知らない間に掲載を取りやめてしまうことがあります。
またこのような物件は仮に内見があっても、当て馬的な扱いを受けてしまう可能性が出てきます。
３．家賃下落を防ぐためには？
家賃下落を防ぐためには物件資産価値を高めることが最も効果的です。具体的にはリノベーションを行い独自集客を展開することで家賃相場の影響を最小限に抑えることが可能になります。
それではそれぞれの対策とその効果についてみていきましょう。
１）資産価値を高めるリノベーション
資産価値を高めるリノベーションを施すことで、同築年の物件と比べ価値が向上します。そのため…
従前より家賃設定を高くしても早期客付けしやすい
家賃相場の影響が受けにくくなる
更新時家賃値下げ要求が発生しにくい
ため安定した家賃収入を得ることが期待できます。
▶リノベーションのメリット詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）独自集客
リノベーションを行うことで家賃相場の影響は軽減されますが、顧客が部屋探しの際、エリア内の家賃相場を意識すると賃貸検索サイトでの集客は厳しくなります。
この問題を解決するには、貸主自らSNS媒体を用いて物件募集を行うことが非常に効果的です。
LINEリサーチの調査によれば、スマートフォンで調べ物をする際Google検索以外にSNSを活用している方が一定数いることが示されており、イタンジ株式会社のリリースではZ世代（18～26才）の約7割はSNSを通じて部屋探しの経験があることがわかっています。
つまりSNS媒体を活用した物件集客を行うことで、競争が少ないニッチ市場をターゲットにすることができるため、反響数増加／入居者確保が期待できます。
▶LINEリサーチ、イタンジ株式会社のプレスリリースはこちらをご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸家賃下落を防ぐ方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
弊社物件は築年数が経過していることもあるため、2018年から20～30代女性をターゲットとしたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開し、また物件公式サイトを開設して独自集客を強化しています。
その結果、2年後から増収増益を実現し満室継続することができました。昨年度（2024年）はアパート収入が過去最高を更新することができました。
▶詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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