日銀は今年3月マイナス金利を解除→利上げを実施したことを受け、メガバンクのひとつ三菱UFJ銀行は短期プライムレートを7月末に引き上げ、その後三井住友銀行をはじめとするメガバンク、地銀、信用金庫も同様に短期プライムレート引き上げを次々発表しました。
短期プライムレート引き上げは、変動金利タイプの貸付金利が引き上げられることを意味し、アパートローンは変動金利型のため、今年10月から新金利が適用されるケースが多くなりました。
変動金利型のアパートローンは、同型の住宅ローンとは異なり「5年ルール」「125％ルール」対象外のため、極論を言えば毎月金利が変動することも考えられます。
借入金利が高くなればアパートローン返済も厳しくなることが予想されるため、貸主の中には家賃値上げを検討する方もいると思いますが、そもそも金利上昇は…
家賃値上げの根拠となるのか
借主が断った場合契約解除できるか
わかからない貸主は結構多いはずです。本投稿は借主に家賃値上げ拒否されたら賃貸借契約解除できるかについてお伝えします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．家賃値上げする場合根拠が必要
貸主が契約期間中に家賃値上げを行いたい場合、家賃値上げをせざるを得ない理由を示すことができれば、契約中であっても借主に提示することができます。
借地借家法第32条1項によると貸主が家賃値上げができる理由として…
エリアの再開発などにより固定資産税、都市計画税が高くなった
経済事情が変動した
近隣の家賃相場と比べ家賃が不相応に低い
場合は家賃値上げを要求することができます。
昨今のインフレによる物価、金利上昇は同法の「経済事情の変動」に組み込むことができるため従前と比べどのくらい負担が多くなったか証拠を提示できれば、家賃値上げの根拠となるため借主との話し合いがスムーズになります。
２．家賃値上げのタイミングで多いのは？
家賃値上げ要求はいつでもできますが、いきなり「来月から家賃値上げしたい」と要求すると多くの借主は困惑／不快に感じてしまうため、時間をかけてゆっくりと説明した方が話がまとまりやすくなります。
そのため家賃値上げする場合は、契約更新時に行うケースが殆どです。
３．借主に家賃値上げ拒否されたら賃貸借契約解除できる？
家賃値上げをせざるを得ない正当な理由があるにも関わらず、借主に家賃値上げを拒否されてしまうと貸主的には「賃貸契約を継続することは困難」とふと考えてしまうものです。
では家賃値上げ拒否を理由に賃貸借契約を解除できるのかというと、契約解除は100％できません。
契約解除できない理由は、借主が更新手続きを拒否しても契約自体満了とはならず、法定更新に自動的に切り替わり従前と同じ契約で生活することができるからです。
そのため貸主側に正当事由があっても、借主が理解しない限り入居期間中の家賃値上げは事実上できないのが賃貸業界の常識となっています。
ただし借主が退去した後は貸主が自由に家賃設定することができます。近年では築年数が経過した古いアパートをリノベーションし、家賃値上げするケースが多くなっています。そのため家賃値上げしたいならばリノベーションするしか方法はありません。
４．まとめ
今回は借主に家賃値上げ拒否されたら賃貸借契約解除できるかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
正当理由があっても借主が家賃値上げを拒否すれば、家賃値上げはできません。
どうしても家賃値上げをしたい場合裁判で決着させるしか方法はありません。ただ判決が出るまで時間がかかり、裁判して採算がとれるか懐疑的になるため、正直司法判断を仰ぐやり方はあまりおススメできません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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