アパート経営は他の投資と比べるとリスクが少ないと言われています。稼働率さえよければ安定した家賃収入が得られ、また面倒な賃貸管理を管理会社に委託することで副業感覚でアパート経営を行うことができます。
ただ日本の人口は2008年をピークに下落傾向が続き、地方都市では人口減少に歯止めが掛からなくなってきています。そのため賃貸空室率は今後悪化傾向となります。
空室率が悪化すれば家賃値下げしても客付けができない物件は確実に増えていくため、安定した家賃収入を得ることが難しくなる可能性が出てきます。特に競争力が低下している古い物件はダイレクトに影響が出てしまいます。
弊社は築年数が30年を超えた物件を所有していますが、資産価値を高めるリノベーションを行ったことで家賃相場より1万円以上高い家賃設定して募集→客付けに成功し、その結果2020年以降3期連続で増収増益を達成しています。
本投稿はアパート経営を成功させたいなら家賃相場は無視すべき理由について、お伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"家賃相場を無視する上で重要なポイント”
１．家賃相場はどうして下落するのか？
賃貸アパートの家賃は築年数が1年経過すると1％下落すると言われています。
背景には築年数の経過により資産価値が低下するため、新築時の家賃をキープできないのは誰もが納得するところです。
家賃相場が値下がりするのは資産価値低下の他に下記2点が大きなウエイトを占めています。
家賃設定方法
賃貸検索サイト
それではそれぞれの理由についてみていきましょう。
１）家賃設定方法
家賃設定方法には「積算法」「賃貸事例比較法」「収益分析法」の3つがあります。その内賃貸の家賃設定の際に用いられるのは、賃貸事例比較法です。
賃貸事例比較法とは、エリア内にある競合他社物件の家賃と比較して家賃を算出するやり方です。管理会社などが空室長期化に伴う家賃値下げを行う際は、同法を参考にしながら家賃設定を行っています。
▶家賃設定方法の詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
２）賃貸検索サイト
賃貸物件を募集する際、仲介会社は利用者が多い主要賃貸検索サイトに物件情報を掲載しますが、掲載料が発生するため、早期客付けを目指し掲載料コストを抑えようと考えています。
そのため管理会社／仲介会社は、反響数が伸び悩んでいる物件に対して家賃値下げ提案を行い早期客付けを図ろうとしています。
値下げすることで反響数が増加し成約に繋げやすくなりますが、値下げすると競合他社も同じような対応をとるため家賃相場は下落してしまいます。
２．貸主が懸念していることは？
GMO賃貸DXのリリースによると、賃貸経営の将来の不安に関して貸主の多くは「空室率上昇」を気にしているとのことです。
冒頭でも伝えた通り、地方都市では賃貸空室率が悪化傾向となっています。一部エリアではすでに空室率が30％台に達している所もあり、このまま空室率が悪化すると2040年には40％台に達してしまうと言われています。
賃貸空室率が悪化すると、価格競争の激化／空室長期化する物件が増えるため、キャッシュフローが厳しくなる物件はが今よりさらに増えることが予想されます。
３．家賃相場は無視できる！
安定的なアパート経営を行うためには、「物件資産価値を下げない」ことです。家賃が割高な新築物件が募集開始と同時に部屋が埋まりやすいのは最新設備が充実＝資産価値が高いからです。
逆を言えば築年数が経過しても資産価値を高める対策を施せば、家賃値上げしても集客上何ら問題はなくさらに長期入居に繋げられるため、家賃相場無視することができます。
具体的な対策についてみていきましょう。
１）資産価値を高める
築年数が20年を超えると設備の減価償却は終了し、更に新築時と比べると使い勝手が悪くなるため、現況のままでは集客が難しくなります。
しかし資産価値を高める（設備交換）リノベーションを行うことで資産価値は高くなり、さらに室内機能性も改善されるため、家賃相場を無視した家賃値上げしても早期客付けは十分期待できます。
▶リノベーション効果の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）値下げしない
管理会社／仲介会社から「家賃相場が下落しているから募集家賃を値下げしないと部屋が埋まらない」と提案された貸主はものすごく多いと思います。
残念ながらこのような提案を安易にしてくる管理担当者は、会社の利益（＝早期に客付けさせて管理料収入を得たい）しか考えていません。
家賃値下げすれば確かに成約に繋げやすくなります。その一方で貸主の家賃収入が減るだけではなく、借主から家賃値下げ要求／借主の質の低下など新たな問題が発生します。
▶家賃値下げのデメリット／空室長期化に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）独自集客を行う
賃貸検索サイトにはエリア内の家賃相場が掲載されています。部屋探しされる方はエリア内の家賃相場を確認しているため内見先の物件家賃が家賃相場より高いと他の物件に流れてしまう可能性があります。
また同サイトは希望条件を入力できるので、1つでも条件に当てはまらないとその時点で成約対象外となってしまいます。
そこでおススメなのが、SNS媒体を使った集客を行うことです。若い世代はリアルな本音を求め調べ物をする際SNS媒体を活用するケースが多いため、物件情報をSNS投稿することで多くの方に物件周知ができるため反響数アップが期待できます。
実際一部の仲介会社では物件募集をSNS媒体を活用することで反響数アップに成功しています。
▶仲介会社の新たな募集改革については,こちらをご覧下さい。
４．まとめ
今回はアパート経営を成功させたいなら家賃相場は無視すべき理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
家賃相場に合わせた募集を行うことで反響数アップが期待できますが、家賃相場は築年数の経過と共に下落しさらに物件供給数は今後も飽和状態となるため、家賃相場を意識しすぎてしまうと収益性の低下／空室長期化になりやすくなります。
家賃相場はあくまでも指標にすぎず、資産価値を高める空室対策を行えば家賃相場を無視した集客を行っても早期客付けは期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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