アパート経営を成功したいなら、家賃相場は無視して！
更新日：4月23日
アパート経営は他の投資と比べるとリスクが少ないと言われています。稼働率さえよければ安定した家賃収入が得られ、また面倒な賃貸管理を管理会社に委託することで会社員であってもアパート経営を行うことができます。
ただ日本の人口は2008年をピークに下落傾向が続き、地方都市では人口減少にが歯止めが掛からなくなってきています。そのため地方都市を中心に賃貸空室率が悪化傾向となってきています。
賃貸需要より供給数の方が上回ると、顧客は必然的に競争力が高い「築浅物件」「好立地にある物件」に集中してしまいます。競争力が低下した築年数が経過した物件は、成約させるために価格競争を行わざるを得ません。
弊社は築年数が30年目の物件を所有していますが、資産価値を高める対策を施したことによって家賃相場より1万円以上高い家賃設定して募集を行い、その結果昨年度はアパート収入が過去最高を更新、昨年対比110％を記録しました。
本投稿はアパート経営を成功させたいなら家賃相場は無視すべき理由について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"家賃相場を無視する上で重要なポイント”
１．家賃相場はどうして下落するのか？
賃貸アパートの家賃は築年数が1年経過すると1％下落すると言われています。
背景には年数の経過によって資産価値が低下するため新築時の家賃のまま貸し出すことができないのは、誰もが納得するところです。
家賃相場が値下がりするのは資産価値低下ももちろんありますが、実は下記2点が大きなウエイトを占めています。
家賃設定方法
賃貸検索サイト
それぞれの理由についてみていきましょう。
１）家賃設定方法
家賃設定方法には「積算法」「賃貸事例比較法」「収益分析法」の3つがあります。その内賃貸の家賃設定の際に用いられるのは、賃貸事例比較法です。
賃貸事例比較法とは、エリア内にある競合他社物件の家賃と比較して家賃を算出するやり方です。管理会社などが空室長期化に伴う家賃値下げを行う際は、同法を参考にしながら家賃設定を行っています。
▶家賃設定方法の詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
物件の家賃の決め方、「積算法」「賃貸事例比較法」「収益分析法」とは？
２）賃貸検索サイト
賃貸物件を募集する際、仲介会社は利用者が多い主要賃貸検索サイトに物件情報を掲載します。
ただ物件情報を掲載する際には、掲載料を同サイトに支払わなければならないため、仲介会社側は早期成約させて掲載料コストを抑えたいと考えています。
そのため掲載に対して反響が少ない物件は「テコ入れ」を行わなければ成約に繋げることができません。
管理会社や仲介会社では、反響数が伸び悩んでいる物件に対して家賃値下げ提案を行います。
値下げすることで反響数が増加し成約に繋げやすくなりますが、値下げすると競合他社も同じような対応をとりその結果家賃相場が下落してしまいます。
２．貸主が懸念していることは？
賃貸経営の将来の不安に関して貸主の多くは「空室率上昇」を気にしていることが、GMO賃貸DXの調べで分かったとのことです。
冒頭でも伝えた通り、地方都市では賃貸空室率が悪化傾向となっています。一部エリアではすでに空室率が30％台に達している所もあり、このまま空室率が悪化すると2050年には40％台に達してしまうと言われています。
賃貸空室率が悪化すると、価格競争の激化／空室長期化による家賃収入減少につながり、賃貸経営自体ができなくなってしまいます。大多数の貸主は金融機関から多額の借入を起こして経営を行っているため、空室率悪化は返済そのものにも影響を与えてしまいます。
３．安定的なアパート経営を行うには？
安定的なアパート経営を行うためには、「物件資産価値を下げない」ことです。家賃が割高な新築物件が募集開始と同時に部屋が埋まりやすいのは最新設備が充実＝資産価値が高いからです。
逆を言えば築年数が経過しても資産価値を高める対策を施せば、家賃値下げしなくても集客が可能となり安定した家賃収入を得られます。
具体的な対策についてみていきましょう。
１）資産価値を高める
部屋探しされる方は、家賃帯を非常に重要視しています。そのため家賃予算さえあれば少しでも築年数が浅い物件を選択してしまいます。
そのため築年数が20年以上経過した物件は敬遠されがちになり、集客強化のため家賃値下げが行われますが、資産価値を高める対策を施せば逆に家賃値上げしても借り手は確実に見つかります。
近年ではSDGsが社会的に認知されていることから、リノベーション物件が非常に人気となっています。競合他社との差別化を図ったリノベーションを行うことで、家賃値上げしても借り手を見つけることができるため安定的なアパート経営を行うことができます。
２）値下げしない
「管理会社から家賃相場が下落しているから募集家賃を値下げしないと部屋が埋まらない」と提案された貸主はものすごく多いと思います。
残念ながらこのような提案を安易にしてくる管理担当者は、会社の利益（＝早期に客付けさせて管理料収入を得たい）しか考えていません。
家賃値下げすれば確かに成約に繋げやすくなります。その一方で貸主の家賃収入が減るだけではなく、借主から家賃値下げ要求／借主の質の低下など新たな問題が発生します。
▶家賃値下げのデメリット／空室長期化の本当の理由に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）独自集客を行う
近年では物件供給数が過多状態となっています。そのため物件募集する仲介会社側にとっても空室期間長期化に伴う賃貸検索サイトの掲載料コストは非常に気になる部分です。
そこで一部の仲介会社では、SNS集客に力を入れています。
SNS普及率は今では80％以上となっていることから新たな媒体で募集することによって、広範囲に物件情報を拡散させることができ掲載料削減を図ることができたとのことです。
逆を言えば貸主自らSNS集客を行うことによって、価格競争からの脱却を図ることができ早期成約をさせることが期待できます。
▶仲介会社の新たな募集改革については,こちらをご覧下さい。
【トレンドを追う】「広告費ゼロで月間反響数50件」も、不動産系TikTokの最前線
４．まとめ
今回はアパート経営を成功させたいなら家賃相場は無視すべき理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件も築年数が悪くさらに物件がある山梨県は、日本一空室率が悪いため、エリア内にある競合他社は価格競争を激化しています。
弊社では価格競争からの脱却を図るべく、2018年から差別化リノベーション＋独自集客を展開していす。その結果2年前から増収増益＋満室を達成することができ、昨年度は家賃収入が過去最高を更新することができました。
徹底した差別化戦略を打ち出す＋独自集客を行えば、家賃相場を無視することは可能です。
▶弊社実績に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
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