空室期間が長期化しているのは飽きられている証拠
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月24日
- 読了時間: 5分
株式会社タスが調査したレポートによると、賃貸物件の平均空室期間は約4～5か月とされています。
ただし毎年1月～3月の賃貸繁忙期は、多くの方が部屋探しをしているため、募集開始後すぐに部屋が埋まることを踏まえると、上記情報はあくまでも参考程度と留めておくべきだと思います。
募集部屋が成約できなければ、家賃は一切入ってきません。そのため一定期間内に部屋が埋まらないと「管理会社（仲介会社）の責任」として貸主が追及するケースが多いと考えられます。
しかし募集時期関係なくすぐに部屋が埋まる物件が実際にあることを考慮すると、部屋が埋まらないのは「内見者がその物件に魅力を感じない」と間接的に示しているようなものです。つまり貸主の努力不足が原因です。
一般的に部屋が長期間埋まらない理由として…
間取りに問題がある
築年数が古い
家賃が相場より高い
入居条件が厳しい
が挙げられます。
しかし顧客は部屋探しの際に賃貸検索サイトの物件写真に注目しているため、希望条件に合致したとしても訴求力が高い部屋を提供できなければ、内見に繋げることができません。
また一般的に部屋探しされる方は平均して3件内見しています。そのため内見予約が入ったとしても、他社物件よりクオリティーが低ければ、成約率は一気に低下してしまうため、空室が長期化しやすくなります。
賃貸空室率が約3割の山梨県に築年数30年越えの物件を所有している弊社では、本執筆時の2025年５月24日現在満室状態が続いており、さらに家賃相場より高い家賃設定を行っています。
先程ご紹介した空室が埋まらない要因と弊社募集条件はリンクする部分が多いのですが、弊社物件が成果を上げている理由は、顧客が求める理想の部屋を提供しているからです。
集客ターゲットに沿ったリノベーション
築年数が経過してくると、物件価値が下がるため、表装リフォームを強化しても成約が難しくなります。弊社物件も2017年の繁忙期、リフォーム済みの部屋を3件募集しましたが、殆ど埋まらずさらに3月末に転勤による2部屋同時退去が発生したことで、収益が悪化してしまいました。
そこで、リフォームからリノベーションに切替えることを決意し、競合他社との徹底的な差別化を図らなければ価格競争に巻き込まれると考え、2018年から自然素材をふんだんに使ったカフェスタイルに特化したリノベーションを開始しました。
弊社物件はファミリータイプで、20～30代カップルや新婚夫婦が多く入居されます。部屋探しの際は女性が主導権を握っているため、同年代から支持される「カフェスタイル」を意識したインテリアスタイルを展開すれば、訴求力が高まるだけでなく、差別化にもつながると判断しました。
その考えは的中し、今までの賃貸業界では自然素材を用いたリノベーションは提供されていなかったため、内見された方は一堂に驚かれ、入居促進を図ることに成功しました。
その結果2020年以降、4期連続で増収増益を達成し、ほぼ満室状態を維持することに成功しています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
集客スタイルを一新
弊社物件は大手管理会社に管理委託しているため、再募集が始まると物件情報を大手賃貸検索サイトに掲載してもらっています。
同サイトは多くの方が部屋探しの際に利用していますが、希望条件がたった1つでも合致しなければ成約候補から外れてしまいます。そのため築年数や家賃帯で検索されると、特に築年数が古い物件は不利になります。
そこで弊社物件ではリノベーション事業を開始した2018年に物件専用の公式サイトを開設しました。
リノベーション部屋をSNSに投稿することで「映え効果」が期待でき、また入居後の暮らしに関する情報を投稿することでX（旧Twitter）／Instagramからの反響数を増やすことに成功しました。
その結果今では入居者の約8割は公式サイトからの反響となり、また物件自体のクオリティーが高いため家賃値上げしても集客上不利になることは一度もありません。
早ければ募集数日で成約に
弊社物件では徹底した差別化リノベーションと、独自の集客手法を確立したことで、成約期間を大幅に短縮することに成功しています。
本年度（2025年）繁忙期は、1月と2月にそれぞれ1件ずつ退去がありました。1月退去の部屋は8年入居されていたため、退去後にリノベーションを行い再募集を検討していましたが、退去3日後に入居申込が入り、こちらの部屋はリノベーションを行った後3月中旬に引き渡しを行いました。
また2月退去の部屋については、入居中に申込がありました。その結果平均成約期間は初めてマイナスを記録することができました。これは弊社リノベーション物件が高い訴求力を持っていることを示しています。
▶閑散期客付け詳細は過去記事をご覧下さい。
弊社物件は家賃相場よりも高めに家賃設定していますが、経営改革を行ったことで募集時期関係なく安定的な集客を実現しています。もし空室期間が長期化している場合は、まず部屋のクオリティーが顧客の満足を得ているかどうかを確認することが重要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments