空室期間が長期化しているのは飽きられている証拠

株式会社タスが調査したレポートによると、賃貸平均空室期間はおよそ4～5か月とのことです。

ただ毎年1月～3月の賃貸繁忙期は、多くの方が部屋探しをしているため募集開始後すぐに部屋が埋まることを踏まえると、上記はあくまでも参考程度と捉えた方がいいと思われます。

募集部屋が成約できなければ、家賃は一切入ってきません。そのため一定期間内に部屋が埋まらないと「管理会社（仲介会社）の責任」と追及する貸主は多いと思います。

しかし募集時期関係なくすぐに部屋が埋まる物件は現実的にあることを踏まえると、部屋が埋まらないのは「内見者が物件に魅力がない」と間接的に言っているようなものです。つまり貸主の努力不足が原因です。

一般的に部屋が長期間埋まらない理由として…

が挙げられます。

日本一空室率が悪い山梨県に築年数30年目を迎える物件を所有している弊社では、本執筆時の2025年1月2日現在満室状態が続いており、さらに家賃相場より高い家賃設定を行っています。

先程ご紹介した空室が埋まらない要因と弊社募集条件はリンクする部分が多いのですが、弊社物件が結果を出すことができているのは顧客が創造する部屋を提供しているからです。

集客ターゲットに沿ったリノベーション

築年数が経過してくると、物件価値が下落するため表装リフォームを強化しても成約がしにくくなります。弊社物件も2017年の繁忙期、リフォーム部屋を3件募集していましたが、殆ど埋まらず追い打ちをかけるように3月末に転勤による2部屋同時退去が発生し、収益が悪化してしまいました。

そこで、リフォームからリノベーションを行うことを決意し、さらに競合他社との徹底的な差別化を図らなければ価格競争に巻き込まれると考えたため、2018年に自然素材をふんだんに使ったカフェスタイルに特化したリノベーションを開始しました。

今までの賃貸リノベーションではあまり例がない事を行ったため、内見された方は一堂に驚かれ、入居促進を図ることに成功。2020年以降は増収増益＋満室を達成することができるようになりました。

▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

弊社物件は大手管理会社に管理委託しているため、再募集が始まると物件情報を大手賃貸検索サイトに掲載してもらっています。

同サイトは部屋探しされている方が多く利用しているものの、希望条件がたった1つでも合致しなければ成約候補から外れてしまいます。そのため築年数が経過している物件は不利になります。

そこで弊社物件ではリノベーション事業を開始した2018年に物件独自の公式サイトを開設しました。

リノベーション部屋をSNS上に投稿すると「映え効果」が期待でき、また入居後の暮らしに関する情報を投稿することでX（旧Twitter）／Instagramからの反響数を伸ばすことに成功。

その結果今では入居者の約8割は公式サイトからの反響となり、また物件自体のクオリティーが高いことから家賃値上げしても集客上不利になることは一度もありません。

徹底した差別化リノベーション＋独自集客の確立したことで成約期間を大幅に短縮させることに成功しています。

2023年度は4月まで満室状態でしたが5月に住替えによる退去が2件発生しました。正直閑散期中の退去は客付けが厳しくなると思っていましたが、2件とも退去後すぐに客付けに成功したため昨年度の物件稼働率は驚異の99％でした。

昨年（2024年）は4月7日1件退去が発生したものの、入居中に内見予約が入り退去翌日に内見→内見当日に入居申込が入りました。

▶閑散期客付け詳細は過去記事をご覧下さい。

弊社物件は家賃相場より高い設定となっているものの、経営改革を行うことで閑散期中であっても安定的な集客に成功しています。もし空室期間が長期化している場合には、まずは部屋のクオリティーが顧客に対して満足できているかどうかを確認すべきです。

今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。

そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。

過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。

取締役　長田穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント

あなたのアパート経営を支援させていただきます！

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