築古物件を黒字化にするためには、どうしたらいい？
更新日：17 時間前
築年数が経過してくると資産価値が低下してしまうため、空室率＆修繕費が上昇してしまいやすくなり、場合によってはキャッシュフローがマイナスになる可能性が出てきます。
▶アパート経営の年収を左右するポイントについては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】見逃しがち？アパート経営の年収を左右する6つのポイント
不動産投資は満室にしたとしても「家賃収入には上限」があるため、キャッシュフローをよくするためには、可能な限り「空室率＆支出を抑える」ことが求められます。
私は身内の不幸により2007年に祖父から相続する形で2代目オーナーに就任しました。
しかし物件があるのは日本一空室率が悪い山梨県で、更に相続時には家賃収入より返済の方が完全に上回っていたため、自転車操業的な経営を強いられました。
しかし今では完全黒字化＋増収増益を達成するまでになりました。
本投稿は築古物件を黒字化するためにはどのような対策を講じればいいのか、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
”築古物件を黒字化する上で重要となるポイント”
１．アパートローン返済を見直す
新築物件を建設する前に、大手管理会社では「必ず物件の収支計算書」を作成します。
数十年後の経済状況を把握することは「誰にもできない」ので現実的にはシミュレーション通りには、事が運ばないことが多いです。
そのため、築年数が10年…20年経過してくると、家賃収入が一気に減少（家賃相場の下落が主な理由）し、収益が悪化する物件が出てきてしまいます。
管理会社では「空室対策を施す」ものの、需要と供給のバランスが崩壊している市場においては、焼け石に水状態となり、家賃値下げ＝価格競争がどうしても発生し、収益が悪くなってしまいます。
▶家賃値下げによる収益悪化の詳細は、過去記事をご覧下さい。
利幅が減少してしまえば、アパートローン返済にも影響が出てきてしまい、場合によっては「自転車操業」的な経営を強いられてしまうことも考えられます。
もし、この様な状況になりそう／なる可能性が高い場合には、すぐに「金融機関に相談」し、現状況を何とか打開する方法を取らないといけなくなります。
主な方法としては
他行に借り換えを行い、金利を安くしてもらう
返済期間を延長して、月々の負担額を抑える
一定期間元金据え置き対応をしてもらい、内部留保をためる
などがあります。
▶弊社がローン返済がきつくなった時に行った対策については、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】アパートローン返済がきつくならないようにするためには、どのような対策が有効的？
２．資産価値を高めるリノベーションを展開する
金融機関にアパートローン返済の見直し（リスケジュール）をすると、貸主の評価は一段階マイナスとなってしまいます。
毎月の返済額の見直しや元金据え置きなどを行うと、収支バランスが改善する可能性は高くなりますが、一番問題なのはローン返済見直しをすることで今後どのような経営改善をするのか、担当者に対してしっかりと提案することが大切です。
弊社物件では、2017年の繁忙期部屋が殆ど埋まらない状態となり、一気に赤字となってしまいました。そこで募集方法を全面的に見直し、リフォームからリノベーションへと舵を切ることにしましたが、この話をメインバンクに伝えたところ当初はあまりいい返事をしてもらえませんでした。
そこで弊社では融資担当者及び支店長に対して、リノベーションの事業計画をプレゼンし、リノベーション実施に対する理解を求めました。
2018年から本格的にリノベーション事業を展開し、最初の数年は集客に苦戦を強いられたものの、2020年以降は黒字＆満室を達成しやすくなり、その結果メインバンクからの評価は毎年高くなってきています。
▶弊社リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
３．賃貸集客を見直す
一般的に物件募集する際、賃貸検索サイトに物件情報を掲載してもらうようお願いすることになります。
ただ同サイト内には検索画面があるため、築年数や家賃帯で検索されてしまうと、築年数が古い物件は反響数を伸ばすことが難しくなります。またリノベーションを行ったとしても同サイト内のリノベーション定義に合致しなければ専用ページ内に掲載してもらえません。
そのため築年数が古い物件はどうしても価格競争になりがちとなります。
そこで弊社物件は、リノベーション事業を開始した2018年から公式サイトを立ち上げました。
立ち上げた理由は、弊社リノベーション物件は家賃相場より高い家賃設定にしているため、賃貸検索サイト上のみの集客では「検索上明らかに不利」になってしまうからです。
物件専用HP／SNSを積極的に展開することで、反響数や内見数も右肩上がりとなり、その結果今では入居される方の約8割は「公式サイト」から問合せをされた方です。
▶SNS集客の効果に関しては過去記事をご覧下さい。
４．仲介会社を味方に引き入れる
募集を行っても客付けができなければ、貸主には家賃収入が入りませんが、これは仲介会社も同じです。
不動産仲介会社は、成約に伴う報酬＝仲介手数料が唯一の売上となることから、成約に繋げられそうな物件は積極的に紹介してくれます。
▶仲介会社担当者の本音に関しては、こちらをご覧下さい。
よく新築物件で複数の仲介会社が賃貸検索サイト上に募集展開しているのは、成約率が高くさらに高額な仲介手数料（ただし仲介手数料は法律によって最大でも家賃1.1か月分）を手に入れることができるからです。
リノベーション物件は、資産価値が高くなっているため同築年の物件と比べると、成約率が高くなります。そのため仲介会社も問い合わせなどが入ると積極的に紹介してくれる可能性が高くなります。
弊社物件では、2022年3月まで満室状態となっていましたが、3月末～5月末にかけて3件連続退去が発生してしまいました。しかし同年4月から5月末にかけて他社仲介会社から問い合わせが入りすぐに満室となりました。
（因みに募集した3部屋の家賃は、家賃相場と比べて5000～10000円以上高い設定となっています）
５．まとめ
今回は築古物件を黒字化するためにはどのような対策を講じればいいのか、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室率が悪化した時、大多数の物件では家賃値下げをすぐに行いますが、安易な値下げは借主の質を落とすばかりではなく、物件資産価値も下げることにつながりますので、トータル的には有効的な空室対策とは言えません。
それよりも、アパートローンなどの返済プランを見直した上で、資産価値を高められる部屋作りをした方が結果的には収益性を伸ばすことができます。
日本一空室率が悪い山梨県に築古物件を所有する弊社でも結果を出すことができたので、少なくとも今回紹介した内容を実践してもらえれば効果は期待できるはずです。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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