賃貸アパート経営を成功させるには「空室期間短縮」がカギとなります。つまり高稼働率をキープすることができれば安定した家賃収入を得ることができます。
空室期間短縮を目指すには適切な空室対策を行わなければなりません。ただ物件供給数が飽和状態となっている現在で、競合と同じような空室対策を行うと差別化を図ることが難しくなるため早期客付けが難しくなってしまいます。
そこで本投稿はアパート経営者向けの効果的な賃貸空室対策ノウハウをお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策の考え方
空室対策を強化する際「人気設備設置」を思い浮かぶ貸主は多いと思います。確かに人気設備を導入すれば反響数UPが期待できるため早期客付けがしやすくなります。
しかし競合物件も同様の対策を行えば差別化効果を図ることが難しく時間の経過と共に価値が下落し、元の木阿弥状態となってしまいます。
部屋探しされる方は平均3件内見し物件比較しています。上記を回避し早期客付けを目指すには…
成約ターゲットが気に入る室内インテリアにする
人気設備充実よりデザイン性強化を最優先にする
初期費用をオトクにしてクロージングがしやすい環境にする
と競合物件との差別化を図れるため客付けがとてもラクになります。空室対策する際上記3点をしっかり理解することが重要です。
２．絶対ダメ！間違った空室対策とは？
近年の空室対策は「早期客付けさえできれば何でもいい」といった偏った対策を行っている物件がとても多くなっています。一般的に賃貸空室対策で効果的と言われている…
家賃値下げ
設備交換せず原状回復のみ
アクセントクロス
は物件価値を著しく低下させるためおススメはできません。その理由を解説いたします。
１）家賃値下げ
一定期間空室が続くと管理会社は「募集家賃が適正ではない」と考え貸主に家賃値下げを提案してきます。
家賃値下げすると反響数が高くなるため早期客付けが期待できます。
ただ家賃値下げすると…
家賃収益が低下
既存入居者との家賃不均衡が問題となる
利回りが低下し売却時不利になる
騒音／家賃滞納トラブルが多くなる
可能性が高くなるため、安定した家賃収入を得ることが難しくなってしまいます。
▶家賃値下げ問題の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）原状回復
築年数が20年以下／築20年以上で設備投資されている物件は原状回復でも十分客付けすることはできます。
ただ築20年以上で物件設備投資せず原状回復のみの部屋は、資産価値が低下し築年数の古さがどうしても残ってしまうため家賃値下げしても反響数UPは厳しくなり空室期間が長くなりがちです。
３）アクセントクロスを乱用
アクセントクロスとは「違う色／柄」のクロスを取り入れて部屋の訴求力を高める方法。アクセントクロスを採用すると室内の雰囲気を変えることができるため、内見時の第一印象を上げる効果があります。
部屋探しされる方は入居後の室内インテリアを想像しながら内見するため…
奇抜なアクセントクロスを採用する
アクセントクロスを乱用したため統一感がない
とかえって逆効果となり空室が埋まりにくくなってしまいます。
▶アクセントクロスに関しては、こちらをご覧下さい。
３．賃貸空室対策で重要な実例集！アパート経営者のためのノウハウ
近年の賃貸市場は借り手有利となっています。そのため空室対策でしっかりと結果を出すには顧客が創造できる部屋になっていることが重要です。
築年数が古い弊社物件では今回紹介する空室対策を考案／実践したことで、2020年以降増収増益＋満室継続させることに成功しています。
それでは効果が期待できる空室対策ノウハウを特別にお伝えいたします。
１）空室対策で重要なのはデザイン性
部屋探しされる方は内見部屋と自分達が持っている家具のバランスを非常に気にしています。そのため物件募集する際は人気設備導入以上に室内デザイン性を重視した方が効果的となります。
室内デザイン性を強化する際…
成約ターゲットが気に入るインテリアテイストにする
室内に使用する色は2～3色にする
ことで競合他社との差別化を図れるため物件第一印象がとてもよくなります。
弊社物件は白を基調としたリノベーション部屋となっています。
室内の色は3色となっているため統一感＋落ち着いた部屋となっています。
▶デザイン性の重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）SNS集客でブルーオーシャンを狙う
賃貸検索サイトは希望条件を入力することができるため、条件に合致しないとその時点で成約対象外となります。
集客上有利に立つためには集客を見直すのがベストです。弊社物件ではリノベーション事業を開始した2018年に物件公式サイトを立ち上げ特にSNS集客に力を入れています。
賃貸物件を最も利用している10代後半～40代は『リアルな本音と情報収集の時間短縮』を求めています。そのため調べ物をする時Googleなどの検索エンジンの他にSNS検索する方が約6割いることがわかっています。
つまり物件情報をSNS媒体を使って投稿することで…
部屋探しされている方が投稿を閲覧してくれる可能性が高い
SNS集客は検索画面がないため、検索で不利になることはない
Instagramは購買意欲が期待できるため、おしゃれな部屋を投稿すると反響数UPが期待
できることから集客がとてもラクになります。
▶SNS集客の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）初期費用値下げでクロージング成功させる
賃貸物件に入居する際借主は仲介会社に初期費用を支払います。
初期費用の相場は家賃４～6か月分と言われていますが、多くの借主は「費用を抑えたい」と思っているはずです。
そこで管理形態が集金管理の場合貸主権限で「敷金／礼金無料」「フリーレント」設定ができます。対応するとクロージングがしやすくなるため入居促進に繋げることが期待できます。
４．まとめ
今回は効果的な賃貸空室対策ノウハウをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
インターネット無料は人気設備のひとつとして有名ですが、不動産系メディア「楽街」によると「インターネット無料物件が無条件に歓迎されているわけではない」とのことです。
つまり人気設備であっても顧客が満足できるものでなければ効果が期待できないことを示唆しています。そのため空室対策する際は人気設備より室内クオリティーを高めた方が費用対効果の部分においてもメリットが大きいと言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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