賃貸空室対策で重要な実例集！アパート経営者のための空室対策ノウハウ
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月13日
- 読了時間: 8分
更新日：21 時間前
賃貸アパート経営を成功させるには「空室期間短縮させること」が重要な要素となります。つまり高稼働率をキープできれば安定した家賃収入が得られます。
そのためには適切な空室対策を行なうことが求められますが、現在は全国的に物件供給数が飽和状態にあるため、競合と同じような空室対策では差別化が難しく空室期間短縮は厳しくなってしまいます。
本投稿はアパート経営者向けの効果的な賃貸空室対策ノウハウをお伝えいたします。独自の視点をもった対策を実施することで競争の中でも優位に立ち、借主を確保する道筋を見つけましょう。
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策の考え方
空室対策を考える際「顧客に人気が高い設備」を導入することで反響数が増加し、早期に部屋が埋まると考える貸主／管理会社が多いのが現状です。確かに人気設備を導入すれば検索に引っかかりやすくなり内見に繋がる可能性が高まります。
しかし競合物件も同様の考えを持っているため同様の部屋を提供すればでコモディティ化が進み元の木阿弥になってしまいます。
上記を回避し早期客付けを目指すには…
成約ターゲットが好む室内インテリアを整えること
人気設備充実よりもデザイン性の強化を最優先にする
初期費用をオトクにしてクロージングがしやすい環境にする
と競合物件との差別化が明確となり客付けがラクになります。空室対策を考える際にはこれらのポイントをしっかり理解することが重要です。
２．絶対ダメ！間違った空室対策とは？
近年の空室対策では「早期客付けさえできれば何でもいい」といった偏ったアプローチを取る物件が増えています。一般的に賃貸空室対策で効果的と言われている…
家賃値下げ
設備交換せず原状回復のみ
アクセントクロス
は物件価値を著しく低下させるためおススメできません。その理由について詳しく説明いたします。
１）家賃値下げ
一定期間空室が続くと管理会社は「募集家賃が適正ではない」と判断し、貸主に家賃値下げを提案してきます。
家賃値下げすると反響数が高まり客付け効果が期待できますが…
家賃収益の低下
競合物件も同様の対応を取るため、場合によっては客付けができない可能性がある
既存借主との家賃不均衡が問題となり、契約更新時家賃値下げ要求が発生しやすくなる
利回りが低下し売却時不利になる
借主属性が悪化し騒音／家賃滞納トラブル発生率が上昇
が懸念され、安定した家賃収入を得ることが難しくなってしまいます。
▶家賃値下げ問題の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）原状回復
築年数が20年以下、または築20年以上で設備投資が行われている物件は、原状回復リフォームだけでも早期に部屋が埋まりやすくなります。
しかし築20年以上で退去後に原状回復しか行わない物件は、資産価値や競争力が大きく低下し室内の古さが際立つだけでなく、機能性も著しく損なわれます。そのため家賃値下げしても反響数UPは難しく、空室期間が長引く傾向があります。
３）アクセントクロスを乱用
アクセントクロスとは「異なる色／柄」のクロスを取り入れることで部屋の訴求力を高める方法です。アクセントクロスを採用すると室内の雰囲気が変わり、内見時の第一印象を向上させる効果があります。
部屋探しされる方は入居後の生活イメージを想像しながら内見を行うため、奇抜なアクセントクロスを採用すると家具やインテリアの調和が難しくなり、全体の統一感が失われることから、空室が埋まりにくくなる可能性があります。
▶アクセントクロスに関しては、こちらをご覧下さい。
３．賃貸空室対策で重要な実例集！アパート経営者のための空室対策ノウハウ
近年の賃貸市場は借り手有利な状況が続いています。そのため空室対策で成果を上げるには顧客が魅力を感じる部屋を提供することが重要です。
築年数が古い弊社物件では今回紹介する空室対策を考案／実践したことで、2020年以降4期連続増収増益させることに成功しています。
それでは効果が期待できる空室対策ノウハウを特別にお伝えいたします。
１）空室対策で重要なのはデザイン性
部屋探しされる方は自分達が持っている家具やインテリアが内見部屋と調和するか非常に重視しています。そのためリノベーションを行う際は人気設備の導入以上に室内デザイン性を重視することが重要です。
室内デザイン性を強化するには…
成約ターゲットが好むインテリアスタイルを取り入れる
室内配色は2色以下にする
ことで訴求力が向上し競合他社との差別化が明確になります。その結果賃貸検索サイトでの反響数が増加し、内見時の物件第一印象が非常に良くなり内見者の心をつかむことができるでしょう。
弊社物件は白を基調としたリノベーション部屋となっています。
室内の色を２色以下に抑えているため部屋全体が統一感があるため内見時の物件印象が高くなります。
▶デザイン性の重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）SNS集客でブルーオーシャンを狙う
賃貸検索サイトにおいて希望条件を入力すると、条件に合致しない物件は即座に成約対象外となります。特に競争力が低下した築年数が古い物件は、家賃帯を抑えたい顧客以外は検索に引っかからないため、反響を増やすことが難しくなります。
賃貸集客において有利な立場を確保するには、多くの人に物件情報を見てもらう環境を整えることが重要です。そのためには集客戦略の見直しが必要です。
弊社物件ではリノベーション事業を開始した2018年に物件公式サイトを立ち上げ特にSNS集客に力を入れています。
賃貸物件を最も利用している10代後半～40代は『リアルな本音と情報収集の時間短縮』を求めています。調べ物をする際は、Googleなどの検索エンジンだけではなく、約6割はSNSを利用していることが明らかになっています。
つまり物件情報をSNS媒体で発信することで…
賃貸検索サイトとSNSで物件情報を確認できるため反響に結び付けやすい
SNS集客は検索画面がないため、検索で不利になることはない
Instagramは購買意欲が高まるため、おしゃれな部屋を投稿すると反響数UPが期待できる
ため集客がとてもラクになります。
▶SNS集客の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）初期費用値下げでクロージング成功させる
賃貸物件に入居する際借主は仲介会社に初期費用を支払います。
初期費用の相場は家賃４～6か月分と言われていますが、多くの借主は「費用を抑えたい」と考えているでしょう。
そこで管理形態が集金管理の場合、貸主権限で「敷金／礼金無料」「フリーレント」設定ができます。。これらの施策を実施することで「オトクさ」が強調され、クロージングがしやすくなり入居促進に繋げることが期待できます。
費用負担を軽減することで、より多くの顧客にアプローチする機会が広がります。
４．まとめ
今回は効果的な賃貸空室対策ノウハウをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
インターネット無料は人気設備として知られていますが、不動産系メディア「楽街」によると「インターネット無料物件が無条件に歓迎されているわけではない」とのことです。
つまり人気設備を設置しても、顧客が求めている部屋でなければ効果が得られないことを示唆しています。そのため空室対策する際は人気設備より室内クオリティーを高めることが重要です。これにより費用対効果の面でも大きなメリットが得られると言えるでしょう。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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