賃貸経営は借主が入居しない限り家賃収入は発生しません。そのため一定期間空室期間が続くと「家賃値下げして入居促進させた方がいいのでは？」と考える貸主は非常に多いと思います。
「家賃値下げして満室を目指す」
という考え方は合理的に思えますが、長期的な視点から見るとこれは不正解です。家賃値下げは様々な弊害をもたらすだけとなります。
本投稿は家賃値下げして満室を目指すことは正解なのかについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸家賃値下げして満室目指すのは正解なのか？
冒頭で「家賃値下げして満室を目指すことは弊害」とお伝えしたが、なぜ家賃値下げが貸主にとって弊害となるのか？その理由として以下の3つを挙げることができます。
収益悪化
利回りが悪くなる
質が悪くなる
それではそれぞれの理由を見ていきましょう。
１）収益悪化
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共も下落していきます。そのため家賃相場もそれに比例します。
例えば家賃3,000円値下げして客付けに成功した場合でも年間で36,000円→10年で360,000円マイナスとなります。
家賃値下げして募集するとその情報は賃貸検索サイト経由で他の借主に知られ、契約更新のタイミングで家賃値下げ要求される可能性が高まるため…
負のスパイラル状態に陥る
損益分岐点が上昇
し、少しの空室で一気にキャッシュフローが悪化する恐れがあります。
その結果負の連鎖が止まらなくなり、損益分岐点が上昇し、少しの空室で一気にキャッシュフローが悪化してしまいます。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
２）利回りが悪くなる
家賃値下げは、物件価値が下がることを意味するため、物件売却をする際非常に不利になります。
例えば家賃50,000円×10戸所有している場合、年間家賃収入は6,000,000円です。空室を早期に埋めるために全室3,000円値下げすると年間家賃収入は5,640,000円となり年間36万円マイナスになります。
家賃値下げする前 | 家賃値下げ後 | 差額 |
8,571万円 | 8,057万円 | ▲514万円 |
エリア内の市場利回りが7％と仮定した場合、物件売却価格に大きな差異が発生し結果的に損失額が大きく売却が難しくなることもあります。
３）質が悪くなる
家賃値下げすると客付けしやすくなる一方で、借主属性は悪くなります。特に「家賃滞納」「借主同士のトラブル」発生率は高くなり、その結果…
借主の長期入居が難しくなる
借主が強制退去になるリスクが高まり、物件価値／評判が下がる
騒音トラブルが原因で退去となると告知義務対象物件となり客付けに不利
仲介会社からの評価が下がり、紹介されにくくなる
ことがあり貸主にとっては大きなマイナスとなってしまいます。
２．家賃値下げ集客は限界に達している
近年の賃貸市場は「物件供給数が飽和状態」「人口減少」の影響から、地方都市においては空室率が悪化しています。一部エリアではすでに30％台に達していますが空室率はさらに悪化すると言われています。
空室率が悪くなれば、競争力が低下している築年数が古い物件は不利になり、家賃値下げしても供給数が多いため空室期間が長期化するリスクが高くなります。
弊社物件がある山梨県は賃貸空室率全国ワースト3位で、1990年代に発生した「相続税対策」で賃貸アパートを建てた貸主が多いため、築年数が古い物件が多いのが特徴です。
築年数が経過しても資産価値を高める空室対策を実施している物件は、客付けに苦戦していません。一方原状回復程度リフォームしか行っていない物件では、家賃相場以下で募集しても空室が埋まりくくなっています。
今後賃貸空室率はさらに悪化するため、客付けができる物件とできない物件の二極化はますます進むでしょう。生き残るためには「物件資産価値を高める空室対策」を行うことが唯一の方法です。
３．賃貸経営で生き残るためには？
新築物件は募集開始と同時にすぐに部屋が埋まり、建物が完成する前に全室満室になることも珍しくはありません。
どうして新築物件に多くの方が入居するのか？
その理由は資産価値が高いからです。最新設備／入居履歴がない新築物件は家賃が非常に高いですが、新築物件に入居される方は「家賃以上の価値を求めている」からです。
視点を変えれば資産価値を高めることで、築年数が古い物件でも「家賃値上げが可能となり安定した集客を実現」することができます。つまりリノベーションが非常に有効になります。
リノベーションは借主／貸主双方に大きなメリットがあるのが特徴です。
借主：デザイン性が高く、快適な住環境が提供され、部屋探しの選択肢が広がる
貸主：資産価値が向上し、安定した顧客確保につながるため、長期的な収益が期待できる
実際にリノベーションを行っている物件は、早期客付け／リノベーションを機に家賃値上げを行っているため安定した家賃収入を得ることに成功しています。そのため近年ではリノベーションを行う物件が増えてきています。
賃貸市場においてリノベーション物件が多くなることは活性化につながるため、歓迎すべきですが、供給数が多くることで過当競争が発生するリスクがあります。
過当競争から回避するには「物件資産価値をいかに維持するか」が重要になります。つまり資産価値が下がりにくいリノベーション物件を提供するのがカギとなります。
弊社物件は築年数が古いため2018年からリノベーションを開始しました。競合他社との徹底的な差別化を図るために「カフェスタイル」に特化したリノベーションを行っています。
自然素材の無垢材／漆喰を取り入れることで、時間の経過と共に「味わい深くなる部屋」となります。ナチュラルテイストが好きな方にとって「温かみや温もり」が感じられる部屋は、価値が高いと判断されます。
自然素材は材料費が高いため、競合リノベーション物件はなかなか手を出すことができません。その結果資産価値の目減りを抑えられるため、長期入居や家賃維持が可能となり、再募集した際も早期客付けがしやすくなります。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は家賃値下げして満室を目指すことは正解なのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
設備投資に消極的な貸主は…
リノベーションで本当に満室になるのか？
高額になるリノベーションの費用回収はできるか？
といった点で悩むことが多いでしょう。しかし今後の賃貸市場は空室率はさらに悪化し、競争力が低下した古い物件は更に客付けに不利になるためキャッシュフローが悪化することは明白です。
弊社物件は築年数が古く物件があるエリア空室率は約3割ですが、差別化リノベーションを徹底したことで2020年以降増収増益＋満室継続を実現しています。弊社リノベーションは不動産系メディアにも紹介されるほど注目されています。
▶詳細はこちらをお読みください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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