満室経営に必要な５つの大原則とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月26日
- 読了時間: 7分
賃貸経営において重要なのは、物件稼働率を向上させ常に満室をキープし続けることです。
一般的に適正家賃に合わせれば反響率が向上し満室経営が実現できると言われていますが、弊社が考えている満室経営とは「家賃相場に左右されず、家賃を値上げして満室を達成すること」です。
本投稿は満室経営に必要な「5つの大原則」について、お伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
”満室経営に必要”となる5つの大原則とは？
１．満室経営に必要な５つの大原則とは？
築年数が経過してくると空室が目立ち始めるため空室対策は不可欠となります。
しかし物件供給数が飽和状態となっている現在、満室経営を維持するには「イノベーション」と「マネジメント」強化した空室対策が必要になります。
満室経営を実現するには以下5点を認識することが重要です。
通帳を見ている時代は既に終わっている
差別化戦略
物件清掃
仲介会社を味方にする
顧客満足度を上げる
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）通帳だけ見ていればいいという時代は終わり
不動産投資は他の投資と比べ「リスクが低い」と言われています。確かにインフレの影響下でも安定した家賃収入が期待できるため、不労所得としてのメリットがあります。
しかし地方都市を中心に「賃貸物件数が過剰供給」が進行しており、賃貸空室率は年々悪化しています。
空室率の上昇は競争力の低下を招き築年数が古い物件は、客付けに苦戦／経年劣化による修繕費が増加します。そのため従来の空室対策ではキャッシュフローが悪化することは避けられません。
したがって不動産投資は単に通帳を確認するだけ経営が成り立たない時代に突入しています。満室経営を目指すなら上記認識はもう通用しないことを理解し、管理会社と協力して空室対策を講じることが不可欠となります。
２）差別化戦略を行っている物件だけが生き残れる
これからの賃貸業界で求められるものとは、他社が模倣できない「差別化戦略」を打ち出した賃貸物件です。
野村総研の予測によれば2040年には空室率が約40%に達する見込みです。しかしすでに一部の地方都市では空室率が30%台を超えているため、空室率40%時代は時間の問題と考えられます。
空室対策しても他社と同様の対策を行っている物件は、集客に苦戦しています。このような状況では過当競争が生じ効果的な空室対策とは言えません。
競争に打ち勝つためには「差別化戦略」を打ち出すしか方法はありません。競合他社が提供できず自社だけが提供できる空室対策を行えば早期客付け／家賃相場の影響を受けにくくなるため、収益改善が期待できます。
弊社物件は、賃貸空室率が30％台の山梨県にあります。また築30年越えで和室がある２LDKのため一般的には「集客に苦戦している」「家賃値下げを強行している」イメージがつきやすいです。
しかし弊社物件では2018年から競合物件が模倣できない「カフェスタイルに特化したリノベーション」を展開した結果、2年後から4期連続で増収増益に達成し、物件稼働率を95％以上維持することに成功しています。
▶弊社リノベーション物件の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）物件清掃に力を入れることの大切さ
内見時の成約率を高めるには物件第一印象が重要になります。
内見時、物件外観／共用部（駐輪場、ごみ置き場、共用廊下）は必ず確認されますが、清潔感がなくマナーが守られてないような物件に「入居したい」と思う人はまずいません。
日本トレンドリサーチのリリースによると「店内が汚いことを理由に、それ以来行かなくなった飲食店があるか」との質問に「約6割の方はいかない」ことが明らかになりました。
つまり客観的に物件清掃／管理が不十分な物件は、成約率低下の要因となります。また仲介担当者も物件清掃が行き届いていない物件は成約に繋げにくいと判断し、清掃が行き届いている物件を優先的に紹介します。
▶弊社物件清掃の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）仲介会社をいかに味方に入れるか
リフォーム／リノベーションを行っても、部屋が埋まらなければ意味がありません。満室経営を達成し持続させるためには、「仲介会社」の協力が必要不可欠となります。
仲介会社の主な収入源は、成約報酬となる仲介手数料となるため、仲介会社との良好な関係を築くことが非常に重要です。
ここでいう「良好な関係」とは、「定期的に仲介会社訪問をする」「お土産を持参する」ことではありません。
仲介会社にとって「歓迎される物件」とは、しっかりとリフォームやリノベーションが施され、内見者から交渉があった際「迅速に対応する」物件のことです。
仲介担当者がクロージングに入ると時間との勝負になります。内見者から入居交渉が発生した場合、貸主とすぐに連絡が取れると成約に繋がりやすく、優先的に紹介されることになります。
一方リフォームが不十分で、物件清掃が行き届いていない物件は、家賃帯などで納得しない敬遠されてしまいます。
そのため仲介担当者の中には確実に成約に繋げるために、わざと希望条件に合致していないダメ物件を先に見せてから、本命物件を紹介する営業手法を用いる人もいます。
▶当て馬物件の詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
５）顧客満足度を高めることの大切さ
満室経営は「顧客満足度」と、密接に関連しています。
顧客満足度が高い物件では、物件管理の質が高く建物故障などが発生しても迅速に対応するため、長期入居に繋げやすく、また退去が発生しても仲介担当者は積極的に紹介してきます。
一方、顧客満足度が低下している物件では管理トラブルが増加し、長期入居が難しくなるだけではなく、家賃値下げしなければ客付けができないため、収益が減少しやすくなります。
満室経営を真剣に考える貸主は、顧客満足度の向上がいかに重要であるかを理解しています。その理由は顧客満足度が向上すれば、営業活動しなくても借主が知人などを紹介してくれることを認識しているからです。
２．まとめ
今回は満室経営に必要な「5つの大原則」について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の空室対策は、部屋を早期に埋める方法が注目されていますが、たとえ客付けできても長期入居に繋げられなければ、稼働率が低下するため安定した賃貸経営は実現できません。
繰り返しになりますが、満室経営を実現させるためには「借主や仲介担当者をどのようにして味方にするか」が重要なポイントとなってきます。
賃貸市場は今後さらに厳しくなることが明らかであるため、満室経営を実現するには現実に即した賃貸経営を行う必要があります。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
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とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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