賃貸リノベーション費用を抑えるコツ
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月14日
- 読了時間: 8分
築年数が20年以上経過した賃貸物件は、設備の減価償却が終わるため、資産価値はほとんどないと言えます。
そのため表装リフォームしても設備の古さが目立つため客付けが厳しくなり、家賃を値下げせざるを得ないことが多いです。
しかし、付加価値が高いリノベーションを行うことで、早期成約が可能となり家賃値上げもしやすくなることから、収益性を高めることが期待できます。
一方でリノベーションは多額の費用がかかるため、抵抗を感じる貸主も多いでしょう。
本投稿は、賃貸リノベーションを行う際に費用を抑えるコツについて、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"リノベーション費用を抑える上で重要なポイント”
１．予算を決める
リノベーションを行うことで、同築年の物件と比べ資産価値が向上し、家賃値上げがしやすくなります。リノベーション後の家賃を新築物件と同じ水準に設定するのは非常に難しいのが現実です。
一般的には新築物件の80％までしか家賃を上げられないと言われています。
たとえ室内デザインが新築物件より優れていたとしても、建物全体の資産価値は新築物件が上回るため、同じ家賃帯であれば築年数が浅い物件が選ばれやすくなります。
そのため、リノベーションを行う際には…
従前家賃と比べて何％値上げするか
リノベーション費用をしっかりと定めておく
リノベーション費用の回収期間や期待できる利益
をあらかじめ想定しておくことが重要となります。
２．優先順位を決める
リノベーション予算を設定した後に見積もりを出したら「予算オーバー」になることはよくあります。
その場合リノベーションする箇所の優先順位を決めると、予算内に収まる可能性が高まります。
弊社物件では2018年からリノベーションを行っていますが、家賃値上げを目的としたフルリノベーション部屋の他に、一部のみリノベーションを行い家賃据置するタイプの部屋も用意しています。
▶家賃据置リノベーション詳細に関しては、プレスリリースをご覧下さい。
家賃据置の部屋に関しては、優先順位を明確に設定しています。弊社では「リノベーションしないと客付けの際にマイナスになる部分」を上位に位置付けており、退去後の室内状況に応じて多少の差異はあるものの…
キッチン
和室
和室以外の全ての床
はリノベーションを行い、それ以外の部分は現況のままとしています。壁紙については張り替えが必要な個所以外は現状のままで対応しています。
３．再利用できるものは残す
費用をかければリノベーション部屋のクオリティーは非常に高まりますが、家賃値上げには限度があります。そのため再利用できるものは、そのまま活用することでコストを抑えることが可能です。
これにより無駄な支出を避けつつ、理想的なリノベーションを実現することができます。
弊社リノベーション物件では当初各部屋のドアに特注の無垢材を採用していました。ドアひとつ変えるだけで約5万円かかり5つ交換すると、25万円近くなってしまいます。
一時期リノベーション費用が300万円を超えた際に、メインバンクの融資担当者から「もう少しコストを抑えてほしい」とアドバイスを受けました。
そこでドア部分は既存のものを再利用して募集した所、客付けに特に影響がないことが確認できたため、現在ではドアは既存のものを使用しています。
４．発注方法を見直す
リノベーション費用を少しでも安く抑えたい場合、発注方法を見直すことで同じリノベーションでも支払額が大きく変わることがあります。
管理会社経由の場合
リノベーションを管理会社に発注する場合、管理会社が「元請け」となり、施工業者に工事依頼やスケジュール調整、現場確認を行います。
ただし管理会社では自社の取り分であるマージンを上乗せした金額（工事代金の5～10％）を貸主に請求するため、実際かかる費用と比べて割高になってしまいます。
オーナー発注の場合
一方オーナーが管理会社を介さず直接施工会社に発注すうることで、中間マージンが発生しないため、費用を抑える効果が期待できます。
ただし場合によっては管理会社のメンツを損なうことになるため、工事をする際には事前に管理会社の了解を得てから行うのがベストです。
オーナー発注で注意すべき点は、元請けとなるリフォーム会社と工事内容を確認しなければならないため、最低限のリノベーション知識を持っていない場合は、オーナー発注は不向きです。
またリノベーションを行う場合、1社限定で対応することで一部の設備を値引きしてもらえる可能性があります。
５．公的資金を活用する
リノベーションは高額な費用が掛かるため、貸主の中にはリ金融機関から借り入れる方もいるはずです。
長期入居になれば、入居中にリノベーション費用を回収でき、その後は全て利益となりますが、貸主としては毎月の支払いと利息を抑えたいと考えるのが一般的です。
一般的なリノベーション資金としてはプロパー融資が挙げられます。保証料が不要で金利も2％台と借りやすい資金ですが、返済期間5年と短く審査が厳しいため、仮に審査が通ったと場合でも毎月の返済額はやや高めとなります。
金融機関は一般的に保証協会付き融資を提案してきます。同融資はプロパー融資と比べ審査が通りやすくまた返済期間も長めですが、保証料負担と金利が少々高めなのがデメリットです。
▶プロパー融資と保証協会付き融資の詳細は、過去記事をご覧下さい。
そこでおススメなのが公的融資です。居住する市区町村役場には公的融資制度があり、同制度から借入すると、プロパー融資や保証協会付き融資と比べ、固定金利で金利が安く、また返済期間も長めになります。
そのため毎月のキャッシュフローが厳しくなることは少なく、資金計画が立てやすくなります。公的融資制度を検討することで、より安定した資金調達が可能です。
弊社物件がある山梨県甲府市の公的融資の場合、金利自体は2.2％ですが年1回利子補給（1.2％）があるため、実質金利は1.0％となります。
▶甲府市の公的融資制度に関しては、こちらをご覧下さい。
例えば融資金額が200万円で、プロパー融資と甲府市の公的融資制度を活用した場合を比較すると、返済金額と利息に大きな違いが出てきます。
プロパー融資（金利2％） | 甲府市 公的融資（金利1％） | |
５年 | 融資期間 | ７年 |
35,055円 | 毎月返済額 | 24,662円 |
103,300円 | 利息総額 | 71,608円 |
公的融資制度は保証協会付き融資と同様に保証料が発生しますが、甲府市の場合は市と県が一部補助してくれます。
公的融資は返済期間が長いため、プロパー融資と比べ毎月の返済額を抑えることができ、年間で約12.4万円の差が生じます。また利息もトータルで3万円抑えられることを考慮すると、公的融資制度を活用する方がメリットが大きいことがわかります。
ただし公的融資制度を活用する際は、工事代金の一部は自己負担しなけばならない場合もあるため、その点は注意が必要です。
市区町村によって融資内容は異なるため、詳細に関しては各市区町村役場にお問い合わせください。
６．まとめ
今回は賃貸物件におけるリノベーション費用を抑えるコツについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションは高額な費用がかかるため、貸主の中には躊躇する方もいるでしょう。
しかし工夫次第でリノベーション費用は抑えることができ、また資金が厳しい場合は公的融資制度をうまく活用することでキャッシュフローの悪化は避けられるため、リノベーションがしやすくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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