空室が埋まらない原因はココ！築古アパートのリノベ術
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2月16日
- 読了時間: 20分
築年数が経過した賃貸アパートは競争力が低下するため、空室が目立ちやすくなり、多くの貸主は「空室を解消するには賃料を下げるしか方法はない」と考えがちです。
しかし近年の賃貸市場は部屋探しの価値観が多様化しています。そのため、古いアパートの空室が埋まらない根本的な原因は「建物の古さ」にあるわけではありません。むしろ、ターゲット層とのズレ、設備の老朽化、あるいは募集の仕方に問題がある可能性が大きいといえます。
弊社物件がある山梨県のエリア空室率は約25％と、全国平均と比べ高い水準となっています。さらに物件がある甲府市大里町は、1990年から2000年代に建てられたファミリー向けアパートが密集し、最近では新築物件の供給増加が進んでいる「賃貸激戦区」のひとつとなっています。
このような背景のため、多くの古いアパートは賃料を値下げして募集していますが、早期に部屋が埋まるケースは少ない状況となっています
弊社は1993年築のファミリー向けアパートを3棟所有していますが、2018年から競合物件との差別化を図ったリノベーションを行ったことにより…
2020年以降は4期連続の増収増益
物件稼働率も95％以上を維持
しています。つまり古いアパートでも適切なリノベーションを行えば、空室率が悪化したエリアに物件があっても空室を解消し、安定した賃料収入を確保できる好例といえるでしょう。
本投稿は、築年数が古いアパートの空室が埋まらない原因と、効果的なリノベーション術について、分かりやすく解説します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
築古アパートの空室が埋まらない主な理由は、設備や間取りが現代のニーズに合っていない点や、募集戦略に問題がある可能性が高い。
築古アパートに効果的なリノベーションを3つ挙げると、水回り設備の更新、ライフスタイルに合わせた間取り変更、ターゲット層の好みに応じたインテリアデザインの採用。
リノベーションを行っても、賃料の値上げは新築の80％程度が上限となり、アップ率も従前の5～20％程度となる。そのためリノベーション費用は3年～5年で回収する計画を立てるのが理想的。
１．なぜ築古アパートは空室が埋まらないのか？
賃貸アパートの築年数が経過するにつれて、次第に空室が埋まりにくくなる傾向があります。一体なぜ、築年数が古くなると集客が難しくなるのでしょうか？
その理由を分析すると、以下の5つの要因が関係していると考えられます。
賃料と物件価値のミスマッチ
設備や間取りが時代のニーズに合っていない
競合物件との差別化不足
原状回復に依存している
募集戦略が間違っている
それではそれぞれの要因について、詳しく見ていきましょう。
１）賃料と物件価値のミスマッチ
賃貸物件の建物や設備は、時間の経過と共にその価値は徐々に低下していきます。価値が下がれば賃料を維持することは基本的に難しく、余程の好立地に物件がない限りは、賃料相場も次第に下がっていくのが一般的です。
また賃貸物件の価値は10年を目安に大きく下落しやすく、特に築10年と20年目はその下落幅が顕著となるため、賃料相場も急激に低下してしまいます。
現代では賃貸検索サイトに、各エリアの築年数別の賃料相場が掲載されているため、それを参考に部屋探しをする方が多いです。このため、相場より高い賃料で募集していると、顧客は「賃料が高い」と判断されやすく、他の物件に流れる可能性が高まり、空室が長期化しやすくなります。
２）設備や間取りが時代のニーズに合っていない
at－homeが発表したリリースによると、賃貸アパートを探している方の約7割は、賃貸検索サイトを活用していることが明らかになっています。
同サイトは希望条件を入力することで、条件に合致した部屋をすぐに見つけることができるため、部屋探しをされる方にとっては、非常に便利なツールといえます。
しかし別の視点で見ると、物件を貸し出す貸主側にとっては、顧客の条件にひとつでも合わなければ、その時点で成約対象外となってしまいます。
また、近年ではライフスタイルに合った暮らしを求める方が増えてきています。
そのため借主から人気の高い、インターネット無料や宅配ボックス、オートロックなどの設備が標準になっている物件は、検索で有利になります。
一方で借主から敬遠される可能性が高いエアコンが未設置、DKや和室の間取り、和式トイレやバランス釜などが設置されていると、相場以下で募集されていても、「住みにくい」と感じる方が多いのが現実です。
そのため検索段階で避けられてしまうため、結果的に空室率の改善は非常に厳しくなってしまいます。
▶at－homeが発表したリリース、人気設備の詳細は、こちらをご覧下さい。
３）競合物件との差別化不足
部屋探しをされる方は、希望条件に合致した3件程度の部屋を内見し、比較検討したうえで、自分に適した部屋を決めています。
そのため競合物件と比較した際、「ここが違う」「この物件ならでは」といったポイントがないと、内見者は決断に迷うことになります。
つまり、設備や室内のデザイン性が良かったり、入居特典などの差別化が図られていないと、「どの部屋も同じ」と感じられるので、最終的には賃料が最も安い物件や、サービス特典がある物件が選ばれてしまいます。
特に一定の内見数があるにも関わらず、成約率が伸び悩む物件は、この差別化が不十分である可能性が高いです。
４）原状回復に依存している
借主が退去した際には、室内を原状回復した上で、再募集に向けて準備をしなければなりません。
貸主の中には、原状回復を最小限にとどめたり、またリフォーム利回りからリフォーム個所を限定することがあります。
ただこのやり方は、築年数が浅く物件資産価値が高い場合のみで、築20年を超えてくると、間取りや設備が現代のライフスタイルに合わなくなり、また壁紙も一定の周期で張り替えないと、日焼けや剥がれなどの劣化が目立ってきます。
貸主が想定している以上に、利便性や機能性が低下しているため、適正賃料で募集しても成約が難しくなってしまいます。
▶原状回復とリフォームの違いについては、過去記事をご覧下さい。
５）募集戦略が間違っている
不動産情報サイト事業者連絡協議会が発表したリリースによると、仲介会社が賃貸検索サイトに掲載する写真点数が多いほど、問い合わせにつながる可能性が高くなることが明らかになりました。
さらに先程紹介したat－homeのリリースにおいても、物件を探す際、水回り写真を必ず確認したいと回答した方は全体の6割を占めていることもわかっています。
このことから、募集部屋の早期成約を実現するためには、賃貸検索サイトで募集する際、水回りや周辺施設など、部屋探しをしている方が求めている写真を多く掲載することが重要になってきます。
しかし募集部屋の設備や間取りが老朽化していれば、写真点数を増やしても、「この部屋を見てみたい」と思うのは、安い部屋を探している方以外はまずいません。
最近の賃貸市場は、築年数が古い物件の供給は増加しているため、かつてのような賃料を安くすれば原状回復でも部屋が埋まる時代ではありません。適切な空室対策を講じなければ、空室が1年以上続くことも珍しくはありません。
▶不動産情報サイト事業者連絡協議会が発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
２．築古アパートに効く！リノベーション施策5選
リノベーションはリフォームと比べると倍近い費用がかかりますが、その分物件の付加価値が高まり、賃料の値上げをしても早期成約が可能になるため、投資効果を期待することが魅力的です。
一口にリノベーションといっても、そのアプローチ方法にはさまざまな選択肢があります。その中でも特に効果が期待できる施策をいくつか挙げると、以下の5点が注目されています。
１）水回り刷新で内見率・入居率アップ
at－homeが発表したリリースによると、インターネットで物件を探す際、水回り写真は必ず見たいとと考える方は、全体の約6割に達していることが明らかになっています。
またクックパットが発表したリリースでも、部屋探しをされる際、多少希望条件を譲歩しても、充実したキッチン環境が整っている物件を選ぶ方が多いとのことです。
築年数が古くなった物件の水回りは、見た目や機能性、利便性が明らかに低下していますが、リノベーションを機に水回りを一新することにより、古さは感じなく、競争力が向上し、賃貸検索サイトの反響が増えることが予想されます。
その結果、内見率や入居率の改善にもつながり、高い費用対効果を見込めると言えます。
▶at－home、クックパットが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
▶水回りリフォーム効果、費用を抑えるポイントについては、過去記事をご覧下さい。
２）ライフスタイルに合った間取り改善術
築年数が古い物件が敬遠される大きな理由の一つに、間取りが現代のライフスタイルに合わず、暮らしにくさを感じてしまう点を挙げることができます。
例えばファミリー向けアパートを検討される方は、広々としたリビングで家族が集まりやすい空間を求めていることが多いです。また寝室にはベッドを置き、衣類や日常的なものを効率よく収納できる大容量のクローゼットを求めている方が多い傾向です。
しかし古い物件の間取りの多くは、間取りがDKだったり、和室が設定されている場合がよくあります。また、クローゼット収納がそもそもなかったりと、現代のライフスタイルとはかけ離れた部屋となっています。
これらをリノベーションを機に開放感があるLDKに変更したり、和室を洋室にリフォームすることで、一気に現代のライフスタイルに合った部屋に生まれ変わります。さらにクローゼットリフォームを行うことで、収納力が向上し利便性も高まるため、物件全体の魅力を大きく改善させることができます。
▶間取り変更の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）ターゲット層に訴求するインテリアデザイン
リノベーション物件を求めている方の傾向として、住まいに対するこだわりや、自分だけのオリジナルな環境を求めていることが多いです。
またリノベーション物件は女性が興味を示すケースが多いことから、リノベーションする際には、ターゲット層に響くインテリアデザインにすることが成約率を高める重要なポイントになってきます。
女性が好む空間づくりには、「温かさ」と「居心地の良さ」が求められること多いことを踏まえると、流行に左右されず長く接点を持ちやすい「北欧」や「シンプルナチュラル」を採用することで、家具やインテリアとの調和が取れやすいため、内見時の物件印象がアップし、成約率の向上が期待できます。
▶ターゲット層に訴求するインテリアテイストにする効果については、過去記事をご覧下さい。
４）人気設備の導入
築年数が古い物件は新築物件と比べて、顧客が求める設備が十分に整っていないケースが圧倒的に多いです。
しかし近年の賃貸市場は、部屋探しの価値観が多様化しており、築年数が古くてもリノベーションを施せばそれほど重要視されなくなっています。そのためリノベーションを機に、顧客から人気が高い設備を導入することで、物件への関心をより高め、早期成約につながる可能性が大いに期待できます。
ただしリノベーションを行っても、その価値は新築物件を超えることはできないため、新築物件以上の賃料設定にすること厳しくなります。
特に毎月ランニングコストがかかるインターネット無料や賃貸用の宅配ボックスについては、賃料の値上げ率や周辺エリアの市場状況を慎重に考慮しなければ、場合によっては逆効果となる可能性があります。
▶最新の人気設備については、過去記事をご覧下さい。
５）外観リニューアル
建物の外壁は紫外線や風雨のなどの影響により、時間の経過と共に劣化し色が褪せてしまうため、外観が古びた印象となってしまいます。建物回りは内見時に一番最初に確認されるため、第一印象が悪くなれば、成約率に影響が出てしまうことは避けられません。
またクラックが発生するとそこから雨水が侵入し、構造躯体にダメージを与え、放置したままでいると建物寿命を短くなるだけなく、修繕箇所が増え費用が高額になる恐れがあります。
このようなリスクを避けるためには、適切な時期に外壁塗装とコーキングの打ち直しを行うのがベストです。目安としては10年に1回のペースとなります。
外壁修繕を行うことで、従前と比べ新築同様の外観へと蘇り、特に内見時の物件印象は格段に向上します。
また高耐久性の塗料やコーキングを選択しなければ、かかった費用を修繕費として全額損金計上できるため、節税対策を検討している貸主にとっては大きなメリットとなります。
▶外壁塗装の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．リノベーションで賃料は上げられる？費用回収シミュレーション
競争力が低下した古い物件を、現代のライフスタイルに合わせたリノベーションを行うことで、賃料アップは十分に期待できます。
一般的にリノベーションを検討する際、表面利回りを基準とする場合が多いですが、利回り通り確実に賃料を上げられるとは限りません。また工事完了後すぐに入居が決まる保証もないので、幅広い視点で慎重に検討することが重要です。
１）賃料アップの目安
リノベーション物件を検討する方の特徴を挙げると、デザイン性が高い部屋で暮らしたい方と、新築や築10年以内の物件を希望しているものの、予算的に厳しい方のいずれかの場合が多いです。
先程もお伝えしましたが、リノベーションを行ってもその価値は新築物件を超えることはできません。そのためリノベーション後の賃料を新築物件並みに設定すると、顧客の多くは「それなら新築物件を選択した方が良い」と考えてしまいます。
したがってリノベーション後の賃料値上げの上限は、新築物件の80％程度が妥当といえます。また賃料アップの目安は、リノベーションの内容や物件の立地条件によりますが、従前と比べ5～20％が限界となります。
２）投資額と回収期間の考え方
リノベーション投資額に関しては、部屋の広さやリノベーションの内容、追加修繕などが発生することがあるため、一概に言うことはできませんが、一般的には120万円～400万円の範囲で考えられます。
また投資した費用を回収するまでの期間は、多くの場合3年～5年ほどを目安に計算されています。もしコストが想定より高くなった場合は…
既存設備を有効活用する
設備や内装のグレードを落とす
一部の設備を施主支給で対応する
と予算を効率的にコントロールすることができます。
費用回収ついての考え方はいくつかありますが、理想的なシナリオとしては、まず入居期間中にリノベーション費用を回収し、長期入居につなげることで収益性をより高めることです。
また退去後も賃料を維持しつつ、早期に客付けを行うことで、空室による機会損失を最小限に抑えられ安定した賃料収入が得られるようになります。このように安定した利幅を確保することが、貸主が目指すゴールとなります。
３）リノベーションリスクを回避するには？
リノベーションを実施しても、賃料の値上げには限度があります。そのため多額のコストをかけてクオリティーが高い部屋を作っても、回収までに時間がかかり過ぎてしまえば、投資効果を得ることは難しくなってしまいます。
このため設備や内装を一新する場合は、標準グレードの選択を基本とし、コストを抑えることが重要です。その代わりに室内を顧客が求めるインテリアデザインにすることで、標準グレードにしても客付けの影響はほとんどありません。
また設備の劣化が感じなければ、そのまま活用することでコストをさらに抑えることができます。
さらにリノベーション工事中、これまで目視できなかった箇所に劣化が見つかり、緊急修繕を行わなければならないこともあります。そのためリノベーションを行う際は、予期せぬ修繕に備えて、予算の10％程度を用意しておくと、万が一トラブルが生じた場合でも、冷静に対処できます。
▶リノベーション投資シミュレーション、コスト削減の詳細については、過去記事をご覧下さい。
４．リノベーション成功事例｜築30年以上でも満室経営に変えた実例
弊社は1993年に賃貸経営を開始し、山梨県甲府市にファミリー向けアパートを3棟所有しています。山梨県は全国と比べ賃貸空室率が高く、また物件エリア周辺には、1990年から2000年代に建てられたファミリー向けアパートが密集しています。
さらに近年では、新築物件の供給も増加し、価格競争が厳しくなっています。
このような背景を踏まえ、弊社では2018年から空室対策として、20～30代の女性をターゲット層に、自然素材を活用したカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。全20戸の内15戸リノベーション完了済みで、本執筆時の2026年2月16日現在満室を維持しています。
今回は弊社が手掛けたリノベーションの中でも、特に大きな成果を上げた成功事例3件をご紹介します。
▶弊社リノベーションの詳細については、過去記事をご覧下さい。
事例①）３DK→２LDKにリノベーションする前に成約
弊社物件の新築時の間取りは、３DK8戸、２LDK8戸、３LDK4戸の構成でした。そのうち３DKに関してはリビング空間を求めるニーズが増えてきたこともあり、退去のタイミングでLDKに間取り変更を行ってきました。
今回紹介する部屋は、最後の３DKの部屋で契約満了により退去となりました。もともとこの部屋もLDKにリノベーションしてから募集を開始する予定でしたが、退去から数日後に内見予約が入りました。
リノベーション前だったこともあり、他室のリノベーション部屋の写真を見せながら、内見を行いましたが、内見者が既に弊社リノベーション部屋に興味を示していたこと、また条件面でも納得していただいため、その日の内に入居申込が入りました。
▶こちらの部屋のリノベーションの詳細について、過去記事をご覧下さい。
事例②）繁忙期リノベーション前に成約
こちらの部屋はもともと3LDKの間取りでしたが、8年前に２LDKに変更しました。2025年1月末、今まで入居していた借主が、戸建て住宅を購入したことにより退去となりました。
退去当時、こちらの部屋はまだリノベーションを施していませんでした。一般的にリノベーションは約1か月程度の工期が必要で、特に繁忙期にリノベーションを行うと、場合によっては客付けに影響が出てしまいます。
しかし弊社代表はリノベーションを行わない方が、逆に早期成約は難しいと判断しました。しかし幸運にも、この部屋も退去から数日後に内見が入り、他室のリノベーション部屋の写真を見せながら内見を行いました。
最終的には18帖のLDK空間が内見者の心をつかんだようで、その日の内に入居が決まりました。
▶こちらの部屋のリノベーションの詳細について、過去記事をご覧下さい。
事例③）7年前にリノベした部屋が退去前に成約
リノベーションを行うと付加価値が高まるため、賃料の値上げをしても早期に部屋が埋まりやすくなりますが、時間の経過と共にその価値は低下するため、賃料を維持することは難しくなります。
こちらは2018年にリノベーションを行った部屋で、2025年2月、借主の都合により退去となりました。弊社リノベーションでは、無垢材を使ったオリジナルキッチンを導入していますが、競合物件が模倣できないほどクオリティーが高いため、価値の目減りを抑えることができます。
退去連絡が入った際、賃料を数千円値上げして再募集を開始しましたが、こちらの部屋の場合はなんと、前借主がまだ入居中に入居申込が入りました。
空室期間をほぼゼロに抑えただけでなく、賃料の値上げにも成功したことを踏まえると、弊社リノベーションがいかに潜在顧客から高く評価されていることを明確に示す事例といえるでしょう。
▶こちらの部屋のリノベーションの詳細について、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は、築年数が古いアパートの空室が埋まらない原因と、効果的なリノベーション術について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築古アパートの空室が埋まらない主な理由は、設備や間取りが現代のニーズに合っていない点や、募集戦略に問題がある可能性が高い。
築古アパートに効果的なリノベーションを3つ挙げると、水回り設備の更新、ライフスタイルに合わせた間取り変更、ターゲット層の好みに応じたインテリアデザインの採用。
リノベーションを行っても、賃料の値上げは新築の80％程度が上限となり、アップ率も従前の5～20％程度となる。そのためリノベーション費用は3年～5年で回収する計画を立てるのが理想的。
築年数が古い賃貸物件で空室が埋まらないのは、物件の競争力が競合物件と比べ劣っているからですが、多くの貸主はその理由を、「人気設備が設置されていない」「仲介会社の営業不足」と外的要因に求める傾向が見られます。
弊社物件がある山梨県は、賃貸空室率が高いエリアであり、所有物件の築年数は30年を超え、さらに人気設備のひとつである「インターネット無料」物件ではありません。
しかしリノベーションで着実に成果を上げてきた経験から判断すると、空室が埋まらない本質的な理由は、顧客目線に立った部屋作りをしていない可能性が高いと言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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