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賃貸経営の悩み、どのように解決したらいい?

更新日:6月30日


不動産投資は、他の投資と比べて「リスクが少ない」と言われている一方で、近年では「人口減少に伴う空室率悪化」が深刻となっており、特に地方都市では影響が出始めています。


株式会社オーナーズ・スタイルが「賃貸経営の先行き感」に関してアンケート調査したところ、約6割の貸主は今後は厳しいと回答しています。



賃貸経営で悩みが発生した場合、どのように対応/解決すればいいのか、理解できない貸主は多いはずです。




本投稿は「賃貸経営における悩み」に対する解決方法についてお伝えいたします。








 

▼目 次

1.賃貸経営の悩み、どのように解決したらいい?

 1)空室対策について

 2)入居者/家賃滞納トラブル

   入居者トラブル

   家賃滞納トラブル

 3)大規模修繕について

 4)退去時のトラブルについて

 5)サブリース問題について

 6)キャッシュフロー悪化した場合

2.まとめ

 

【本記事でお伝えする結論】


"賃貸経営の悩み解決で重要なポイント”




1.賃貸経営の悩み、どのように解決したらいい?


賃貸経営の悩み、どのように解決したらいい?

賃貸経営をしていくと様々な悩みにぶつかります。弊社物件は今でこそ満室経営を継続することができていますが、今から10年以上前は客付けが全く成功しない/入居者トラブルが頻繁に発生する/債務超過に陥るなどトラブルだらけでした。



ただ悩みやトラブルが発生した時、問題を細分化することで問題解決することができ、弊社物件でも問題を細分化することで悩みを次々に解決することができました。




それでは賃貸経営でよく発生してしまう悩みについて、見ていきたいと思います。




1)空室対策について

空室対策について

築年数が古くなっていくと物件(設備)の資産価値は下落していくため、空室が目立ってきます。特に築10年目と20年目は価値が下がりやすくなるため、家賃相場も下落してしまいます。



空室を早期に埋めるためには適切な空室対策を施すことが最も効果的です。



具体的には…

  • 築20年以下であればリフォーム工事を行う

  • 築20年以上であればリノベーションを検討する


と古さが感じにくくなるため、早期成約に繋げやすくなります。



 

▶リノベーションのメリットに関しては、過去記事をご覧下さい。


【過去記事】空室リスクを軽減してくれるリノベーション投資とは?


【過去記事】築古賃貸でもリノベーションで稼働率アップさせることができる理由

 


リフォームやリノベーションを行うと費用が高額になりやすいため、つい最小限の費用で客付けしようと家賃値下げや広告料増額対応をとってしまう貸主は多いです。


しかし近年の部屋探しは複数の物件を内見する傾向となっているため、室内クオリティーが低ければ他の物件に流れてしまう可能性が高くなります。



そのためリフォームやリノベーション対応していない物件は、家賃相場より安い家賃設定にしていても空室が長期化となり家賃機会損失が多くなっています。




2)入居者/家賃滞納トラブル

入居者/家賃滞納トラブル


入居者トラブル


株式会社AlbaLinkが引っ越し経験のある500人を対象にアンケート調査を行ったところ、入居後後悔したいと回答した方はなんと約9割近くいることがわかり、その中でも最も多かった意見は「騒音」でした。





騒音=生活音問題は築年数や構造躯体関係なくどの物件でも発生してしまうものですが…


  • 入居審査が甘い

  • 家賃が安い


物件は騒音トラブルが発生しやすくなります。



騒音トラブルが発生した際、早期に解決させることが重要となります。騒音トラブルで一番困るのは、そのことが原因で退去となると募集時に告知しなければならないため、客付けに影響が出てしまいます。



騒音トラブルを回避するためには


  • 家賃を安易に値下げしない

  • 入居審査を厳しくする


ことで借主の質を高くするしか方法はありません。



 

▶騒音トラブル解決方法については、過去記事をご覧下さい。


【過去記事】アパート騒音トラブル。どう解決したらいい?

 


家賃滞納トラブル


不動産投資とって絶対に避けたいのが「家賃滞納」です。


家賃滞納が発生すると回収が難しくなる可能性があるものの、家賃保証会社を利用することでリスク回避が可能です。具体的には…


  • 家賃滞納

  • 夜逃げ

  • 退去時の原状回復費用支払い拒否

等が発生しても、代位弁済請求することで確実に回収することができるため貸主が泣き寝入りすることはまずありません。






3)大規模修繕について

大規模修繕について



賃貸物件の外壁は、常日頃から「紫外線を浴びている」ことから経年劣化が進むため、概ね10年に1度の割合で「大規模修繕」=外壁塗装工事を行わないといけなくなります。


建物の大きさによって「費用は異なり」ますが、1回の工事で「数百万~数千万」単位の工事となってしまうため、頭が痛くなってしまいます。そのため毎月一定額を修繕積立費としてストックしなければなりません。



外壁劣化を放置したままでいると、建物寿命が短くなるばかりではなく劣化が進むことで修繕費用がさらに嵩んでしまい見た目的にもマイナスとなるため、客付けにも影響が出てしまいます。


4)退去時のトラブルについて


借主が退去する際には原状回復に戻す義務があり、戻すことができない場合その原因が貸主/借主どちらの責任なのか退去時に確認を行います。


退去時におけるトラブルとしてよく問題になるのが、経年劣化による汚損や破損を借主責任にしてしまう点です。


トラブルが長期化すると退去精算が長引くだけではなく、次の募集にも影響が出てしまいます。



トラブルを回避するためには、管理会社に管理委託した上で、中立の立場である管理担当者だけが退去立ち合い~精算を行うべきです。



5)サブリース問題について


サブリース会社が貸主物件を丸ごと借り上げることで、空室が発生しても毎月一定賃料が支払われるため、安定した家賃収入を得ることができます。



ただ借地借家法によりサブリース会社は同法において「借主の立場」となることから…

  • 家賃減額請求を受けると貸主は拒否できない(減額幅に関しては交渉できる)

  • 貸主が契約解除したいと思っても、正当事由がなければ解約できない。

ため、事実上貸主側は不利になってしまい、特に家賃減額に関しては大幅減額を要求されることがあるためトラブルになりやすくなります。



トラブルを回避するためには、サブリースのメリット/デメリットを理解した上で契約することが重要です。



 

▶サブリース契約の詳細については、過去記事をご覧下さい。


【過去記事】空室対策とサブリース契約

 

6)キャッシュフロー悪化した場合


築年数が経過すると家賃相場が下落するため、空室長期間/家賃値下げが発生しやすくなります。そのため収益性が低下し貸主の中にはキャッシュフローが悪化してしまうこともあります。



キャッシュフローが悪化した場合

  • 返済そのものがきつくなっている

  • 空室対策に問題がある

可能性が高いことから、改善策としてはリスケジュールの検討/資産価値を高めるリノベーションなどを行うと収益改善が期待できます。



 

▶キャッシュフローが悪化した場合の対処法に関しては、過去記事をご覧下さい。


【過去記事】築古物件のキャッシュフローがきつくなった!どうしたらいい?

 

2.まとめ



本投稿は「賃貸経営における悩み」に対する解決方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。




弊社物件は祖父が相続税対策として賃貸経営を初め、私が28歳の時相続で賃貸オーナーに就任しました。


相続当時は債務超過/借主の質の低下など問題物件でしたが、今回紹介した内容をそのまま実践したことによって、2020年以降は増収増益+満室状態をほぼキープすることができています。





今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

空室対策コンサルタント 有限会社 山長

有限会社 山長

有限会社 山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

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