弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編
築年数が経過した賃貸アパートでは、リフォームやリノベーションの際にキッチンを新品に交換することがありますが、それだけで競合物件との差別化につながるとは限りません。
弊社では、1993年築のファミリー向け賃貸アパートで、既存のキッチン本体を活かしながら、無垢材の扉やキッチンカウンターを取り入れたオリジナルのカフェスタイルキッチンを施工しています。
2018年から開催している「見るだけ見学会」のアンケートでは、参加者の約7割が、リノベーションした部屋の中で最も気に入った設備としてキッチンを挙げています。
一方で、オリジナルキッチンには一定の施工費用がかかるため、弊社ではその後、既製品のキッチンカウンターを活用するなど、デザイン性と機能性を維持しながらコストを抑える工夫も行っています。
本記事では、弊社が実際に施工したキッチンリノベーションを例に、既存設備の活用方法、施工のこだわり、費用、入居希望者や入居者からの反響について紹介します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
既存キッチンを活かしたリノベーションでも、デザイン性と機能性を高め、競合物件との差別化を図ることができる。
弊社見学会では約7割がキッチンを最も気に入った設備と回答。入居希望者に評価される設備づくりが重要。
キッチンリノベーションは造作にこだわらず、既製品も活用することで、機能性を確保しながら施工費用を抑えられる。
１．人気リノベーションルームのキッチンを紹介
弊社がキッチンをリノベーションする際、下記のポイントを大切にしています。
「女性が家事を楽しくできる」「毎日使いたくなるキッチン」を目指して設計、施工する
数あるお部屋のスタイルの中でも「カフェスタイル」をテーマにレイアウトや素材選びを行っております。
他社物件と徹底的な差別化を図ることができるレベルで仕上げる。
▶賃貸キッチンリメイクに関しては、関連記事「驚きリメイク‼賃貸のキッチンがみんなの憧れのキッチンに」をご覧下さい。
１）一般的なキッチンとの違い
一般的に賃貸物件のキッチンを交換する場合、既製品と入れ替える方法があります。弊社が施工方法を検討した当時、同程度のサイズであれば、約30万円で交換できる見積もりでした。
ただし、既製品キッチンは製品や仕様によって、周辺の競合物件と似たようなデザインになる場合があるため、新品に交換するだけでは差別化につながるとは限りません。
そのため、既存キッチンの見た目を改善する方法として、扉にリメイクシートを貼るなど、設備を活かしながらデザインを変更する方法もあります。
一方、弊社では、これまで使用していたキッチン本体をそのまま活用し、扉やキッチンパネルを変更することで、カフェスタイルのキッチンにリノベーションしました。
さらに、調理スペースや収納を確保して使い勝手を高めるため、無垢材を使用したオリジナルのキッチンカウンターを新設しました。
２）キッチンをリノベーションする際のポイント
キッチン扉
弊社リノベーションキッチンに使用する扉は、本物の無垢材です。加工から取付まで一貫して職人さんの手作業で製作しているため、完成まで約3週間ほどかかります。
無垢材の木目はばらばらであるため、加工時にしっかりと選別し均一にしてくれています。地道な仕事ではありますが、こういった手間暇をかけることによって、おしゃれなカフェスタイルキッチンが完成します。
キッチンパネル
築年数が経過した賃貸物件では、キッチン扉にダイノックシートなどの化粧フィルムを貼り、見た目を改善する方法があります。
しかし、キッチン扉だけをきれいにしても、周辺のパネルに汚れや古さが残っている場合は、キッチン全体の印象を十分に改善できないことがあります。
そのため、弊社ではキッチン扉だけでなく、周辺のキッチンパネルも新しくすることで、統一感のあるデザインに仕上げています。
【ダイノックシートとは？】
主に壁やドアなどに貼ってデザインや質感をリメイクする「化粧フィルム」としての使用が多い、粘着剤付の印刷化粧フィルムとなります。
賃貸業界ではキッチン扉のリメイク等にダイノックシートを活用することが多いです。
弊社では、既存のキッチン本体を活かしたリノベーションを行っていますが、キッチンパネルを張り替える際には、一度キッチン本体をすべて取り外しています。
その後、既存のパネルの上から新しいキッチンパネルを貼り付け、施工完了後に取り外したキッチン本体を元の位置に戻しています。
キッチン本体の取り外しや再設置が必要となるため、その分施工費用はかかりますが、キッチンパネルを新しくすることで、キッチン全体の印象を大きく変えることができます。
キッチンカウンター
リノベーション前のキッチンは1993年の新築時から使用しているもので、今のものと比べると調理スペースがとても,狭く、入居者が満足できるような広さではありません。
そこで、リノベーションを機に調理台を付けたキッチンカウンターを設置しました。
カウンターの上部にステンレスを設置することで新たな調理スペースを確保することができます。
リノベーション前の調理スペースはまな板一枚分程度の広さでしたが倍以上の広さを確保することができたため使い勝手が格段によくなりました。
さらに、カウンター下部には「引き出し型」と「観音扉型」の収納スペースを新設。
現状の収納スペースと合わせれば、二人暮らしをされる方であれば収納に困ることはまずないでしょう。
オイルステインの塗布
無垢材のキッチン扉は、何も対策せずに使用すると、水分や汚れが木材内部に浸透し、シミや変色などが発生する可能性があります。
そこで弊社では、無垢材の風合いを活かすためにオイルステインによる仕上げを行うとともに、水回りで使用することを考慮した耐水対策も施しています。
こうした対策によって、無垢材の美しさをできるだけ長く維持できるよう工夫しています。
また、無垢材は表面の傷や汚れの状態によっては、研磨や再塗装などで補修できるため、既存の扉を活かしながら長く使用できることもメリットのひとつです。
キッチン照明
一般的には天井に用意されている照明ソケットを使って、シーリングライトを取り付けることが多いです。
しかし、シーリングライトは部屋全体を明るくしてくれるものの、生活感が丸出しとなってしまうのがデメリットです。
そこで、弊社物件では上級グレードのリノベーション部屋のみ、LDKにペンダントライトとダウングライトを標準装備にしています。
ペンダントライトを取付けることで、カフェの雰囲気を出すことができます。
またライティングレールに専用フックを取付けることで、好きな雑貨や観葉植物などを 吊り下げることができるようになるためでキッチンの魅力をさらに高めてくれます。
▶キッチン以外の施工内容や、リノベーションルーム全体の特徴については、関連記事「人気No.1リノベーションルーム・総集編」をご覧ください。
２．リノベーションしたキッチンの反響
１）内見者、入居希望者からの物件評価が高くなる
リノベーション事業を立ち上げた2018年から、オーナーが主催する見るだけ見学会を開催しています。
見学会終了時にアンケートを行っていますが「リノベーション部屋で一番気に入った設備」に関する設問で、参加された方の約70％にキッチンが良かったと回答がありました。
全般的にリノベーション部屋に対する評価はとても高く、見学された方の中にはその日の内に入居申込を行う方もいらっしゃいます。
これらの結果から、弊社のカフェスタイルキッチンは、内見者から高く評価されている設備のひとつであることがわかりました。
ただし、早期成約にはキッチンだけでなく、間取りや内装、家賃設定、独自集客なども関係しているため、キッチン単独の費用対効果を判断することはできません。
それでも、見学会のアンケートで約7割の方がキッチンを最も気に入った設備として挙げていることは、今後のリノベーションで施工内容を検討するうえで重要な判断材料になっています。
２）入居期間について
弊社では、2022年当時、所有する20戸のうち14戸でリノベーションを実施していました。
前項の通り、内見時の評価が高まることはもちろんですが、アパート経営においては、リノベーション後の入居期間や退去状況も重要な指標になります。
弊社の2022年時点の記録では、2018年から2022年までの期間に退去したリノベーション済み住戸は、わずか2戸でした。
この実績だけでリノベーションが退去を抑制したと断定することはできませんが、当時の弊社物件では、リノベーション後の入居が比較的安定していたことがうかがえます。
３）顧客満足度が高くなる
弊社物件では、リノベーションされた部屋が本当に住みやすくなっているのかどうかを検証するため、入居者にお願いして入居後の暮らしに関して、取材をさせてもらっています。
2019年に入居された方は、リノベーションされたキッチンについて、次のような回答をしてくれました。
一目見て「こういうキッチン」は大好きだったので抵抗はありませんでした。 正直に言うと、キッチンカウンターがない状態では（キッチンの）作業スペースが狭いので、料理がしにくいと思ったのですが、調理台が付いた可動式のキッチンカウンターがついていたので、料理がとてもしやすく、また収納スペースもたくさん確保してあるので、乾燥タイプの食品などはキッチンカウンターの上部引き出しに、下部収納には、調理器具などを置いていますが、余裕をもって収納できる点がメリットです。
競合他社物件ではここまでのクオリティを出す物件は皆無だと考えていたため、機能性やデザイン性を強化した弊社リノベーション物件は、入居者にご納得いただけるのでは無いかと考えてはおりました。
入居者への取材を通じて、弊社が施工したキッチンは、デザイン性だけでなく、調理スペースの広さや収納力といった機能面でも高く評価されていることがわかりました。
ただし、これは取材に協力いただいた入居者の評価であり、すべての入居者に共通するものではありません。また、退去件数だけで顧客満足度を判断することはできませんが、実際に暮らしている方から具体的な評価をいただけたことは、今後のリノベーションを考える上でも参考になりました。
▶取材の詳細は、関連記事「おしゃれな部屋に生まれ変わったリノベーション後の暮らし。ご入居者にオーナー初取材してきました 」をご覧ください。
３．賃貸キッチンリノベーションの費用とコスト削減方法
費用面だけで考えるのであれば、既製品のキッチンに交換する方法があります。
弊社が施工方法を検討した当時、既製品キッチンへの交換費用は約30万円でした。ただし、新品に交換するだけでは、必ずしも競合物件との差別化につながるとは限りません。
一方、弊社が施工したカフェスタイルキッチンは、既存キッチン本体を活かし、無垢材の扉やオリジナルのキッチンカウンターを設置する方法で、カウンターを含めた施工費用は約60万円でした。
既製品キッチンへの交換と比べると約2倍の費用がかかりますが、弊社ではキッチンを含むリノベーションや独自集客によって、内見された方の約8割が成約した実績があります。
ただし、この成約率はキッチン単独の効果ではなく、間取りや内装、家賃設定などを含む総合的な取り組みの結果です。
こうした施工方法は一定の費用がかかるため、弊社ではその後、コストを抑える方法も検討してきました。
そのひとつが、キッチンカウンターに既製品を活用する方法です。
弊社物件は3棟ありますが、一部の部屋では施工範囲を限定したリノベーションを行い、家賃を据え置く方針を採用しています。
以前、試験的にIKEA製のキッチンカウンターを導入したところ、募集開始からわずか1週間で成約となりました。
弊社オリジナルのキッチンカウンターは約30万円でしたが、IKEA製カウンターは約5万円だったため、カウンター部分の費用差は約25万円となりました。それぞれの施工費用を比較すると、次のようになります。
ただし、費用を抑えられたとしても、実際の使い勝手が悪ければ、入居者にとって魅力的な設備とはいえません。
そこで、IKEA製キッチンカウンターを設置した部屋の入居者に使い勝手を確認したところ、「とても使いやすくて重宝している」と回答していただきました。
この経験から、キッチンリノベーションでは、すべてをオリジナル仕様にするのではなく、既製品を上手に活用することも、施工費用を抑える有効な選択肢になると考えています。
▶賃貸リノベーションの費用対効果や、工事費用を回収するための投資判断については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
４．まとめ
今回は、弊社アパートの人気No.1リノベーションルームのキッチンについて、実際の施工内容や費用、入居希望者からの反響を紹介しました。
築年数が経過した賃貸アパートでは、キッチンを新品に交換することで見た目や機能性を改善できます。しかし、必ずしも新品への交換が最適な方法とは限りません。
弊社では、既存キッチン本体を活かしながら、無垢材の扉やキッチンカウンターを設置することで、カフェスタイルのデザインと調理スペース・収納の使いやすさを両立させています。
実際に見学会のアンケートでは、約7割の参加者がキッチンを最も気に入った設備として挙げています。
一方、造作キッチンは費用が高くなりやすいため、その後は既製品のカウンターを採用するなど、施工コストを抑える工夫も行っています。
賃貸キッチンのリノベーションで重要なのは、工事費を多くかけることではありません。入居ターゲットが求めるデザイン性や機能性を見極め、既存設備を活かせる部分と費用をかける部分を明確にすることです。
弊社では、こうしたキッチンの改善を含む差別化リノベーションと独自集客を組み合わせることで、入居率や収益性の改善に取り組んできました。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
実際の経営改善実績については、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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