賃貸経営は借主さえ見つけることができれば安定的な家賃収入を得ることが期待できますが、物件稼働率を維持／向上させるには築年数関係なく適切な空室対策を行わなければなりません。
築年数が経過すると修繕費が嵩み物件によってはキャッシュが厳しくなることもあります。そのため費用が高額になる外壁塗装工事は貸主にとって頭が痛い問題。
ただ賃貸外壁塗装工事は貸主にとってメリットが大きく、適切に実施することでより安定的な賃貸経営を行うことができます。
本投稿は賃貸外壁塗装工事の意外なメリットについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸外壁塗工事はなぜ費用が高いのか？
賃貸修繕の中で外壁塗装工事は最も費用が掛かりますが、そもそもどうして賃貸外壁塗装工事は費用が高額になるのでしょうか？
最大の理由は塗装以外にも様々な経費が掛かる＋施工面積が広いからです。株式会社ヤオキホームHPによると外壁塗装工事の費用内訳は以下4つに分かれているとのことです。
塗装代（2割）：塗料、養生、コーキングの内替えなどが含まれている。
人件費（3割）：一般的に1日2万円～2.5万円で計算されている。
足場代（2割）：足場を組み立てる費用のこと。
その他（3割）：上記以外にかかる費用。
賃貸アパートの場合建物自体が大きくまた施工日数も長くなるため、一般的な戸建て住宅の塗装工事と比べると倍近い費用が発生してしまいます。ただ賃貸外壁塗装工事は費用が掛かった分費用対効果が期待できるため、決してマイナスになることはありません。
２．賃貸外壁塗装工事の意外なメリットとは？
先程賃貸外壁塗装工事を行うと貸主の費用対効果は高くなるとお伝えしましたが、具体的にどのようなメリットが期待できるのでしょうか？
賃貸外壁塗装工事を行うと以下4点のメリットが期待できます。
建物寿命が延びる
入居率が改善される
節税効果が期待できる
融資、売却時に有利になる
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
１）建物寿命が延びる
年数が経過すると紫外線や風雨の影響により、外壁及びコーキングが色あせ／クラック／剥がれなどの症状が確実に出てきます。劣化症状を放置すると、雨水が入った際構造躯体に深刻な影響を及ぼし、建物寿命が短くなる可能性が出てきます。
適切な外壁塗装を行うことで劣化を遅らせることができるため、必然的に建物寿命も延びることにつながり、築年数が30年以上経過しても問題なく部屋を貸すことができます。
２）入居率が改善される
経年劣化すると建物全体に色褪せがくっきりとわかるため、見た目が悪くなってしまいます。内見時一番最初に確認されるのは物件外観です。適切な時期に外壁塗装を行うと築年数の古さは一切感じないため物件印象が格段に良くなり、入居率を改善させることが期待できます。
３）節税効果が期待できる
賃貸外壁塗装工事の最大のメリットと言えばやはり節税効果が期待できる点です。外壁塗装は経費計上できますが、施工内容によって修繕費／基本的支出のどちらかとなります。
修繕費で計上できるとかかった費用全額が経費計上できるため、単年のみ節税効果は期待できますが、
耐用年数が短い塗料を使わざるを得ないため資産価値を高めることはできません。
長期的な視点で見た場合、基本的支出で計上した方が節税効果＋修繕費用を抑えることができます。
外壁塗装は費用が高額になるためできる限り修繕回数は少なくした方がいいです。修繕回数を少なくするには耐用年数が長い塗料やコーキングを使用することになりますが、グレードが高い材料を使用すると建物価値を高めることになるため基本的支出で計上されます。
基本的支出で計上されると、各年度の経費として売上金から差し引くことができるため、決算上の利益を抑える効果が期待できます。
４）融資、売却時に有利になる
築年数が古くなると物件資産価値はあまり期待できません。ただ外壁塗装を行うと従前と比べ資産価値は高くなるため高値で売ることが期待できます。
実際投資家の中には、高値で物件が売れるようにあえて外壁塗装を行った上で売りに出す方がいます。この場合「修繕費」で計上できるようグレードの低い塗料を使っている可能性が高いです。
また外壁塗装を行えば物件資産価値UP＋建物寿命は長くなるため、金融機関からの評価は高くなります。そのためグレードの高い塗料を使った外壁塗装を行うと、価値が高くなったことを理由に新規融資を認めてくれることがあります。
３．賃貸塗装工事失敗を避けるには？
弊社物件は築年数が経過しているため過去2回外壁塗装工事を行いました。直近では2017年に実施しましたが、今思い返すと外壁塗装工事に失敗してしまったと後悔しています。
その理由は、全て施工会社に丸投げしたため「やらなくてもいい箇所」まで施工してしまい、費用が高額になったことを後になって気づいてしまったからです。
2017年に行った外壁塗装工事の費用は約900万円で、屋根を含めたすべての塗装及び破損していたコーキングの打替えを行いました。
ただ昨年大手管理会社に建物無料点検を行ってもらったところ、一部外壁及びコーキングにクラックが入っていたため、知り合いの塗装会社に緊急修繕して頂きました。
その際「もし弊社が塗装を行うなら総額で600万円から対応できる」と言われ衝撃を受けました。なぜその金額でできるか聞いたところ「やらなくてはいい場所は最低限の施工だけで十分」と言ってくれました。
つまり修繕をかける部分とそこまでかけなくてもいい部分をしっかりと説明できる施工会社に依頼しなければ、修繕費用が無駄になってしまいます。
そのため外壁塗装工事を行う際は、必ず複数社から相見積もりを取り施工内容な施工後のアフターをしっかり確認すべきです。
４．まとめ
今回は賃貸外壁塗装工事の意外なメリットについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
外壁塗装工事は費用が掛かってしまう分、貸主にとってはメリットが大きくなるため、トータル的には費用対効果は十分期待できます。
また外壁塗装を基本的支出で計上すると「賃貸経営をしっかりと考えている経営者」と映ることがあるため金融機関からの評価が高くなることがあります。
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