賃貸経営は賃貸需要が期待できるエリアに建てられます。ただ時代の流れにより立地条件が悪化してしまうと広告料増額／家賃値下げ／フリーレント数か月分つけても客付けができないことがあります。
空室期間が長期化すればキャッシュフローにも影響が出てきてしまいますので、貸主としては何とか成約に持ち込みたいと考えるはずです。
賃貸立地条件が悪い物件を早期に埋めるには、マーケティング戦略の根本的な見直しが必要になってきます。
本投稿は賃貸立地条件が悪い物件の埋め方についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸立地条件が悪い物件とは？
賃貸立地条件が悪い物件とはどのような物件のことでしょうか？一般的には以下に該当する物件のことを指します。
最寄駅から徒歩10分以上かかる
部屋が４階以上にあるのにエレベーターがない
幹線道路いに物件がある
企業／学校が撤退した
それではそれぞれの物件の特徴を見ていきましょう。
最寄駅から徒歩10分以上かかる
大都市圏は公共交通機関が発達しているため会社通勤する際は最寄駅から電車を利用されています。最寄り駅から遠くなるほど家賃は安く設定されているため、家賃を抑えたい方は必然的に駅から少し離れた物件を選びます。
物件を探している方は最寄駅から物件まで徒歩何分までを許容範囲としているのでしょうか？不動産投資のスクエアが調査したところ、約85％の方は徒歩10分以内と回答しています。
つまり徒歩10分以上かかる物件は敬遠されるリスクが高くなります。
部屋が４階以上にあるのにエレベーターがない
賃貸アパートの場合最上階でも3階までとなっているため、毎日の生活で特段不自由を感じることはありません。しかし賃貸マンションになってくると4階～5階建てのところもあり、築年数が古い物件ではエレベーターが設置されていないケースもあります。
4階以上に部屋があると高齢者や妊婦さんはもちろんですが、荷物が多い時、疲れがたまっている時は階段の昇り降りは苦痛に感じてしまうため、敬遠されてしまいます。
幹線道路いに物件がある
幹線道路沿いに賃貸物件があると、商業施設などが隣接しているケースがあるため、一見すると立地条件が悪い物件には見えません。ただ交通量が多くなるため騒音が気になり、特に深夜帯に荒っぽいバイク運転があると熟睡することが難しくなってしまいます。
そのため音に敏感な方が部屋探しされる場合は、幹線道路沿いにある物件は敬遠されてしまいます。
企業／学校が撤退した
物件周辺に工業地帯／大学などの学校施設があると、一定の賃貸需要が期待できるため客付けで苦戦することはありません。しかし企業／学校の都合により撤退や統廃合となると需要そのものがなくなってしまうため、一気に立地条件が悪い物件となってしまいます。
少子化の影響により今後地方にある私学大学などは、定員割れによる募集停止／統廃合による移転が予想されるため、学生向け物件を所有している貸主は要注意です。
２．賃貸立地条件が悪い物件を埋めるには？
立地条件が悪くなった物件を根本的に改善させることは不可能と言っても過言ではありません。ただし成約ターゲットを限定させたうえで不便さを忘れさせるぐらいクオリティーが高い物件を提供できれば立地条件が悪くても客付けに結び付けることは十分可能です。
それでは立地条件が悪い物件を人気物件に変える方法をお伝えします。
成約ターゲットを20～30才に限定する
立地条件が悪い物件を客付けするには成約ターゲットを限定するしか方法はありません。
徒歩10分以上の物件／エレベーターなしの4階or5階物件は体力的に問題は少ない20～30代の方でしかおススメはできませんので、同年代が入居したいと思うような部屋を作ることが重要です。
競合物件との徹底的な差別化
立地条件が悪い物件は募集条件を大幅に緩和しても客付けは難しいです。それならば競合物件との徹底的な差別化を図れば、多少不便さを感じたとしても「許容範囲」として受け入れてくれる可能性は高くなります。
近年では部屋探しの価値観が多様化し、築年数が古くてもリノベーションが行われていれば築年数の古さは部屋探しにおいてあまり重要視されなくなりました。そこで立地条件が悪い物件は競合物件との徹底的な差別化を図ったリノベーションを行うことで、訴求力が高まり反響に結びつけやすくなります。
駐輪場の整理
立地条件を緩和させるアイテムとして自転車の活用があります。仮に物件から最寄り駅まで徒歩10分以上離れていたとしても、自転車を使えば5分圏内となるため利便性の悪さは一気に解消します。
ただし上記をクリアにする場合、駐輪場の整備が急務となります。
賃貸物件には基本的に駐輪場が設置されていますが、明らかに使用していないいわゆる放置自転車が複数あると、場合によっては駐輪することができなくなってしまいます。
放置自転車の処分は管理会社に依頼すれば対応してもらうことができ、貸主負担は特段ありません。
物件周辺マップの作製
立地条件が悪い物件の印象を少しでも変えるには、利便性が期待できることを知ってもらうことが重要です。そこで簡単でもいいので物件周辺マップを作成し、それを内見時に渡すことで「住みやすい物件」であることを認識してもらうことができます。
３．まとめ
今回は賃貸立地条件が悪い物件の埋め方についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
賃貸市場は今後賃貸空室率の悪化＋賃貸需要が低下するため、立地条件が悪い物件は確実に増えることが予想されます。
ただ多少立地条件が悪くても、資産価値が高い物件を提供＋物件管理を強化すれば客付けで苦戦することは少なくなるため、安定した家賃収入を得ることは期待できます。
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