賃貸立地条件が悪い物件を埋めるには？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月9日
- 読了時間: 6分
賃貸経営において、借主がいなければ家賃収入が得られません。そのため物件を建てる際は賃貸需要が今後も期待できそうなエリアに建てられます。しかし時代の流れにより立地条件が悪化すると広告料増額／家賃値下げ／数か月分のフリーレントを付けても客付けができないことがあります。
空室が長期間続けばキャッシュフローにも悪影響を及ぼすため、貸主は何とか契約を成立させたいと考えます。
賃貸立地条件が悪くなった場合、マーケティング戦略の根本的な見直しを行わなければ、早期客付けは難しくなります。
本投稿は賃貸立地条件が悪い物件の埋め方についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸立地条件が悪い物件とは？
賃貸立地条件が悪い物件とは、具体的にどのような物件を指すのでしょうか？一般的には以下の条件に該当する物件を指します。
最寄駅から徒歩10分以上かかる
部屋が４階以上にあるのにエレベーターがない
幹線道路いに物件がある
企業／学校が撤退した
それでは各物件の特徴を詳しく見ていきましょう。
最寄駅から徒歩10分以上かかる
大都市圏は公共交通機関が発展しているため、通勤時には最寄駅から電車を利用する方が多いです。最寄り駅から距離があるほど賃貸需要は低下し家賃は安く設定されているため、家賃を抑えたい方は自然と距離が離れた物件を選ぶことになります。
物件を探している方は最寄駅から物件まで徒歩何分までを許容範囲としているのでしょうか？不動産投資のスクエアが調査したところ、約85％の方は徒歩10分以内と回答しています。
つまり徒歩10分以上かかる物件は、敬遠されるリスクが高くなるため、埋まりにくくなります。
部屋が４階以上にあるのにエレベーターがない
賃貸アパートの場合最上階でも3階までとなっているため、日常生活において特に不便を感じることはありません。しかし賃貸マンションになると4階～5階建ての物件もあり、築年数が古い物件ではエレベーターが設置されていないケースもあります。
エレベーターがなければ高齢者や妊婦さんはもちろんですが、荷物が多い時、疲れがたまっている時は階段の昇り降りは苦痛に感じられるため、敬遠されてしまいます。
幹線道路いに物件がある
幹線道路沿いに賃貸物件があると、交通アクセスが良く、商業施設などが近くにあることが多いため、一見すると立地条件が悪い物件には見えません。
しかし昼夜問わず交通量が多いため、騒音が気になることがあり、特に深夜帯に荒っぽいバイク運転があると熟睡が難しくなってしまいます。
そのため音に敏感な方が部屋探しされる場合は、幹線道路沿いにある物件は敬遠されることが多いです。
企業／学校が撤退した
物件周辺に工業地帯や大学などの学校施設があると、一定の賃貸需要が見込まれるため客付けで苦戦することはありません。しかし企業／学校の事情により撤退が生じると需要自体が焼失してしまい、部屋が埋まりにくくなります。
少子化の影響により今後地方にある私学大学などは、定員割れによる募集停止／統廃合による移転が予測されるため、学生向け物件を所有している貸主は特に注意が必要です。
２．賃貸立地条件が悪い物件を埋めるには？
立地条件が悪化した物件を根本的に改善することは、不可能だと言っても過言ではありません。しかし成約ターゲットを絞り込み、不便さを忘れさせるほどのクオリティーが高い物件を提供できれば、立地条件が悪くても顧客を引き付けることは十分に可能です。
それでは立地条件が悪い物件を人気物件に変える方法についてお伝えします。
成約ターゲットを20～30才に限定する
立地条件が悪い物件を客付けするには成約ターゲットを限定する以外方法はありません。
徒歩10分以上の物件／エレベーターのない4階以上物件は、体力的に問題は少ない20～30代の方にしかおススメはできません。そのため同年代が入居したいと思うような部屋を作ることが重要です。
競合物件との徹底的な差別化
立地条件が悪い物件は、募集条件を大幅に緩和しても客付けは難いです。それならば競合物件との徹底的な差別化を図ることで、多少の不便さを感じても「許容範囲」として受け入れてもらえる可能性は高まります。
近年では部屋探しの価値観が多様化しており、築年数が古くてもリノベーションが行われていれば築年数の古さは部屋探しにおいてあまり重要視されなくなっています。
したがって立地条件が悪い物件は、競合物件との徹底的な差別化を図ったリノベーションを行うことで、訴求力が向上し反響を得やすくなります。
駐輪場の整理
自転車の利用は立地条件を緩和するための手段のひとつです。仮に物件から最寄り駅まで徒歩10分以上かかる場合でも、自転車を利用すれば5分圏内となるため、利便性の低さは大幅に改善されます。
ただしこれを実現するためには、駐輪場の整備が急務となります。
賃貸物件には通常、駐輪場が設置されていますが、管理が不十分だと放置自転車が増えてしまい、駐輪できなくなってしまうことがあります。
放置自転車の処分は管理会社に依頼すれば対応してもらえ、貸主に特別な負担は発生しません。
物件周辺マップの作製
立地条件が悪い物件の印象を少しでも変えるには、利便性が期待できることを理解してもらうことが重要です。そこで簡単な物件周辺マップを作成し、それを内見時に渡すことで「住みやすい物件」であることを認識してもらうことができます。
特に最寄駅から物件まで徒歩10分以上で、物件近くに路線バスがある場合には、地図と一緒に時刻表などを貼付することで、不便さを軽減させることができます。
弊社物件では周辺地図を作成し、内見時に渡しています。
地図を作成することで物件周辺に生活に必要なお店が意外と充実していることが把握できるため、内見される方に渡すことで、利便性が高い物件であることを認識してもらいやすくなります。
３．まとめ
今回は賃貸立地条件が悪い物件の埋め方についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
賃貸市場は今後賃貸空室率の悪化と賃貸需要の低下により、立地条件が悪い物件は確実に増えることが予想されます。
ただし多少立地条件が悪くても、資産価値が高い物件を提供し、物件管理を強化すれば客付けで苦戦することは少なくなるため、安定した家賃収入を得ることは期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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