空室対策と聞くと「リフォームや集客」のイメージがついて回りますが、物件に入居している借主に長期入居してもらうことも「空室対策の一環」であると弊社代表は考えています。
長期入居に繋げることができれば物件稼働率が維持できるため、安定した家賃収入を得ることができます。
長期入居に繋げるためのポイントは、顧客満足度を高めることです。具体的には…
入居促進キャンペーンを行う
管理の質を高める
資産価値を高くする
上記3点が重要となってきます。
そこで本投稿は賃貸空室対策で長期入居者を増やす工夫についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策で長期入居者を増やす工夫
長期入居に繋げることと空室対策はリンクしています。長期入居者が多くなれば少なくても借主は現在の物件に満足している可能性は高いと言えます。
物件稼働率が高い＝客付けしやすい物件となるため、仲介会社は積極的に紹介／案内してくれる可能性が高くなります。
それでは長期入居に繋げる対策を見ていきましょう。
１）初期費用を抑える
賃貸物件入居時に支払う初期費用は平均家賃4～6か月分と言われています。近年ではクレジットカード支払い可能な仲介会社もありますが、原則一括支払いとなっています。
CHINTAIが2016年に調査したところによると、入居者の約8割は「初期費用を抑えたい」とのことです。
初期費用を抑えることができれば、浮いた費用を新生活費用に回すことができるため、入居促進効果を高めることが期待できます。
仲介会社が提案する初期費用は以下の通りですが、管理形態が集金管理の場合赤字部分は対応することができるため、初期費用を抑える効果が期待できます。
敷金
礼金
仲介手数料
前家賃
家賃保証会社保証料
家財保険
カギ交換（オプション）
室内消毒害虫駆除（オプション）
敷金・礼金について
敷金は担保金要素（夜逃げ／家賃滞納）が強いものですが、家賃保証会社を利用すれば代位弁済することで対応することができます。また礼金は貸主に支払う入居謝礼金ですが、物件供給数が飽和状態となっている今では、時代遅れ的な慣習と言えます。
敷金／礼金設定は貸主権限で撤廃することが可能です。敷金／礼金を無料にすると初期費用を抑える効果が期待できます。
フリーレント
フリーレントとは一定期間家賃が無料になるもの。フリーレント設定すると前家賃に含まれる家賃分と相殺できるため初期費用を抑える効果が期待できます。
２）管理の質を高める
Alba Link不動産総研が発表したところによると、「賃貸契約を後悔した」と回答した方は約7割いたとのことです。
後悔した理由で最も多かったのが「騒音トラブル」で、以下「設備がイマイチ」「借主／貸主属性が悪い」といった結果でした。
物件に入居したことを後悔してしまうと、顧客満足度が低下し場合によっては「住み替え」「客付けに不利」になる可能性が高くなります。
顧客満足度を高めるためには以下の対策を徹底することが重要になります。
騒音トラブル対策
騒音トラブルは築年数／建物構造躯体関係なくどの物件でも起こり得る問題です。ただ騒音トラブルが頻発している物件の特徴としては…
家賃値下げを頻繁に行っている
入居審査を甘くしている
滞納歴がある方を入居させている
物件に集中しています。つまり借主属性を改善させることで騒音トラブルを軽減させることができます。
業者連携を強化する
管理会社に管理委託している物件では、入居前に設備動作確認を行い不具合があった場合は早急に対応することになっています。
ただ設備はいつ不具合を起こすかわからないものです。そのため万が一不具合が発生した際すぐ対応ができるように協力業者さんと連携することが非常に重要です。
借主属性について
借主属性が悪い物件は騒音トラブルはもちろんのこと、ごみ出しマナーさえも守ってくれません。管理が徹底されていないと客付けにも影響が出てしまうため、紹介されにくくなります。
借主属性を高めるためには、入居審査を厳しくするしか方法はありません。
３）資産価値を高める
築年数が古くなると室内機能性が低下するため顧客満足度が低下してしまいます。特に築年数が20年を超えると設備の減価償却は終了してしまうため、長期入居者を増やすには募集のタイミングで物件資産価値を高めることが重要です。
築20年以上経過している物件で…
現況家賃では客付けが厳しい
物件稼働率が低下している
場合物件資産価値が低下している可能性が高いです。
資産価値を高めることができるリノベーションすると利便性＋機能性が向上するため早期客付けはもちろんですが顧客満足度も高くなるため長期入居に繋げることが期待できます。
２．弊社事例紹介
弊社物件は1993年築の2LDK賃貸アパートです。一般的に築年数が古い物件は長期入居者が少ない／収益性が低下しているイメージが強くなってしまいます。
しかし弊社物件は以下に掲げる対策を行ったことで長期入居者の割合を高めることに成功し収益性は2020年以降増収増益を達成しています。
それでは弊社物件の長期入居対策を見ていきましょう。
管理会社に一定の権限を与える
賃貸設備は貸主所有となっているため、設備交換する場合貸主許可が必要になります。
設備不具合が発生した際、一番困るのは借主です。早急に対応しないと借主に迷惑をかけるだけではなく場合によっては退去のきっかけを作ってしまいます。
弊社物件は大手管理会社に管理委託していますが、設備不具合が発生し交換が必要な場合は、貸主決裁不要で早急に対応するよう管理会社に一定の権限を与えています。その結果早ければ即日対応も可能となるため顧客満足度を高めることができます。
差別化リノベーションを行い借主属性を高めている
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県。さらに物件があるエリアは1990年代に施工された物件が多いため過当競争となっています。
家賃値下げは収益性を低下させるだけと考え、弊社物件では2018年から収益性向上を目的とした差別化リノベーションを展開。
その結果家賃相場より高い家賃設定でも安定した集客を行うことができ、また入居審査を厳しくすることで借主属性が高くなったため長期入居してくれる方が多くなっています。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は賃貸空室対策で長期入居者を増やす工夫についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策で長期入居者を増やすことができれは、安定した家賃収入が得られるだけでははなく物件評判も高くなることから、仲介会社からの評価が高くなり客付けしやすい物件となります。
大多数の貸主は客付けさえできればいいと考えていますが、入居後のフォローをしっかりしないと物件稼働率は確実に悪化するため収益性を伸ばすことが難しくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
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