空室対策で長期入居者を増やす工夫
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月3日
- 読了時間: 9分
更新日：9月15日
空室対策と聞くと「リフォームや集客」といった取り組みが思い浮かびますが、物件に入居している借主に長期的に住み続けてもらうことも「空室対策の重要な一環」であると弊社代表は考えています。
長期入居に繋げることができれば物件稼働率を安定的に維持でき、結果として安定した家賃収入を得ることができます。
そのためには、顧客満足度を向上させることがカギとなります。具体的には、以下の3つのポイントが重要です。
人気設備を設置する
管理の質を高める
資産価値を高くする
これらの取り組みを徹底することで、長期入居へと繋げることが可能になります。本投稿は賃貸空室対策で長期入居者を増やす工夫についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策で長期入居者を増やす工夫
長期入居の現実と空室対策は密接に関連しています。長期入居者がが増えるほど、借主は現在の物件に満足している可能性が高いと考えられます。
また物件稼働率が高いほど、客付けしやすい魅力的な物件として評価されるため、空室が発生した場合でも、仲介会社は積極的に紹介／案内してくれる可能性が高まります。
それでは長期入居に繋げるための、具体的な対策を見ていきましょう。
１）人気設備を設置する
現在の借主が長期間入居を続けてもらうためには、物件の利便性を高めることが最も効果的な方法と言えます。
利便性が向上することで、自然と顧客満足度も高まり、その結果として長期入居が促進されるだけではなく、契約更新時に家賃値下げ要求を回避できる可能性も十分期待できます。
具体的な対策としては、借主から支持されている設備を導入するのが効果的です。全国賃貸住宅新聞社が毎年10月に発表している「人気設備ランキング」によれば、近年注目度されている設備の一例として「宅配ボックス」が挙げられます。
オンラインショッピングが普及している現在では、不在時にも荷物が受け取れる宅配ボックスは、借主にとって欠かせない設備のひとつです。
しかし賃貸物件における宅配ボックスの設置率はわずか4割程度にとどまっており、新築物件には設置されていることが多いものの、築年数が古い物件では、まだまだ導入されていないのが現実です。
宅配ボックスの導入には費用は掛かるものの、一度設置すればインターネット無料サービスのような毎月のランニングコストは発生しません。また設置すれば経費計上できるため節税効果も期待できます。さらに借主からの高い満足度を得やすいため、費用対効果は非常に優れたものとなります。
２）管理の質を高める
Alba Link不動産総研が発表したリリースによると、賃貸契約に対して後悔したと回答した方は約7割いたことが明らかになりました。
後悔理由として最も多かったのが「騒音トラブル」で、以下「設備がイマイチ」「借主／貸主属性が悪い」といった内容が挙げられています。
物件に入居したことを後悔してしまうと、顧客満足度が低下するだけでなく、場合によっては「短期間での住み替え」「客付けに不利」といったリスクが高くなります。
顧客満足度を高めるためには、以下の対策を徹底することが重要になります。
騒音トラブル、借主属性対策
騒音トラブルは築年数や建物構造躯体に関係なく、どの物件でも起こり得る問題ですが、騒音トラブルが頻発している物件には、以下のような特徴があります。
家賃を頻繁に値下げしている
入居審査を甘い
滞納歴がある人を入居させている
つまり入居審査を強化して、借主属性を改善することで、騒音トラブルを軽減することが可能です。また借主属性が高まれば、家賃滞納のリスクは低下し、長期的な入居を促進しやすくなります。
設備修繕対応を強化する
賃貸物件に設置されている設備は、いつ故障するか予測するのは難しいものです。さらに、これらの設備の所有権は貸主にあるため、経年劣化による設備故障が発生した場合、貸主の許可がなければ、設備交換や修理を行うことができません。
修繕に時間がかかりすぎると、借主のガマンは限界を超え、最悪の場合退去リスクが高まります。こ牛田事態を防ぐラためには、管理会社との連携を強化し、経年劣化による設備交換や修理が必要になった場合は、迅速な対応が求められます。
例えば修繕費用が10万円以下の場合には、貸主決裁を省略し事後報告する形を取ることで、迅速な対応を行うことができるため、借主の不満を和らぐことができ、結果的に長期的な入居に繋がる可能性があります。
３）資産価値を高める
築年数が古くなるにつれて室内機能性が低下し、結果として顧客満足度が下がるケースが増えてきます。特に築20年を超える物件の場合、設備の価値は殆ど無くなるため、この状況を放置すると、長期入居入居に繋げることが難しくなることがあります。
そのため物件募集のタイミングで、資産価値を向上させる工夫をすることが重要で、注目されているのが物件のリノベーションです。
適切なリノベーションを行えば、利便性や機能性が大幅に向上するため、物件の魅力が増し、早期客付けが期待できます。それだけではなく、居住者の満足度アップにもつながるため、結果として長期的な入居者確保にも良い影響をもたらします。
資産価値を高める取り組みこそが、物件運営においてカギとなると言えるでしょう。
２．弊社事例紹介
弊社物件は1993年築の2LDKタイプの賃貸アパートです。一般的に築年数が古い物件は長期入居者が少ない／収益性の低下が懸念されるケースが多く見受けられます。
しかし弊社物件は以下に紹介する対策を講じた結果、長期入居者の比率を着実に向上させることに成功しました。その結果、2020年以降ば収益性が向上し、増収増益を達成することができています。
それでは、弊社が実施した長期入居促進のための、具体的な取り組みをご紹介致します。
管理会社に一定の権限を与え、協力会社との連携強化
備付設備はいつ故障するか予測することができません。しかし重要なのは、可能な限り迅速に対応し早期に問題を解決することです。これにより、顧客満足度が向上し長期入居に繋げられる可能性が高まります。
弊社物件は大手管理会社に管理委託していますが、原則として借主から設備不具合連絡が入った際は、貸主決裁は不要にしてすぐに修繕対応を行うよう、事前に担当者へ指示しています。ただし費用が高額になる可能性がある場合のみ、貸主決裁を経て対応する形をとっています。
またエアコンや給湯器といった消耗品に関しては、契約しているプロパンガス会社との連携を強化し、故障した際はすぐに対応できる体制を整えています。
特に夏場はエアコン、冬場は給湯器トラブルが多く、対応までに時間がかかるケースがありますが、弊社物件では借主が管理会社に連絡した当日に、給湯器の入れ替えを行った実績があります。
人気設備の宅配ボックスを設置
宅配ボックスについては、以前から知り合いの宅配業者や、一部の借主から設置の要望がありましたが、導入するには費用がかなり高額になるため、なかなか決断に踏み切れずにいました。
しかし昨年に大型融資を一本化したことで、資金繰りが大幅に改善し、運営の安定性が増したことから、必要経費を見直す良いタイミングとなりました。この機会を活かして、宅配ボックスを導入することを決意しました。
賃貸物件で宅配ボックスを新設する場合、全世帯の3割程度分のボックスを用意するのが一般的と言われていますが、これでは借主間で宅配ボックスの取り合いになる可能性が高く、本来の便利さを十分に生かせない可能性が出てきます。
そこで弊社物件では、独自の方針として各世帯に1つずつ宅配ボックスを設置する形を採用しました。この工夫により借主が平等に利用できる環境を整えることができ、利便性が大幅に向上しました。
設置からまだ1年も経過していないため、宅配ボックスの設置が長期入居に繋がっているかどうかは現時点では明言できません。しかし少なくとも、借主のライフスタイルに合った設備を導入した点については、満足いただけていると感じており、結果的には、長期入居へ良い影響を与えるものと信じています。
差別化リノベーションを行い借主属性を高めている
弊社物件では築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。
リノベーション前は空室対策の失敗により、入居率の低下と共に家賃収入も減少してしまいました。しかし、自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開し、リノベーションを機に家賃値上げを行ったことで、借主属性が向上しました。
その結果従前と比べ長期入居者が増加し、2020年以降は4期連続で増収増益を達成することができました。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は賃貸空室対策で長期入居者を増やす工夫についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
長期入居者を増やすことができれは、安定した家賃収入を得られるだけでははなく、物件評判も高くなることから、仲介会社からの評価も高くまり、客付けしやすい物件となります。
一方長期入居者が少ないと、物件稼働率が低下し、安定した家賃輸入を得られにくくなります。特に入居後の物件管理を徹底しないと、契約更新のタイミングで住替えされる可能性が高まります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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