賃貸経営の光と影
更新日：2022年12月19日
不動産投資は、他の投資と比べて景気の影響を受けにくく、安定した家賃収入を得られやすくなります。管理会社に管理委託させることで、会社員でも副業感覚で不動産投資を行うことができます。
ただこれはあくまでも「光」の部分であり、賃貸経営には「影」＝デメリットの部分もあります。
影の部分をしっかりと把握していないまま、賃貸経営をしてしまうと、将来的に収入が減ってしまい大変なことになってしまいます。
本投稿は、賃貸経営の光と影をそれぞれ紹介し、陰になった場合どのような対処を行えばいいのか、弊社事例を交えてご紹介致します。
▼目 次
１．何もしなくても家賃が入るのは、築10年ぐらいまで
不動産投資の最大のメリットは、長期的に家賃収入が入りインフレに非常に強い点です。
シッカリと客付けさえ行えば、空室期間を短縮することができ安定した賃料が入ってきます。特に築年数が浅い時期は「入居希望者が多い」ことから、募集開始後すぐに部屋が埋まることも珍しくはありません。
国債などはインフレ時において価値が下がる可能性がありますが、不動産は現物であるためインフレ時に有利に働くメリットがあります、そのため投資期間中は入居者から家賃収入を受け取れるので、不労所得が期待できます。
ただ不動産価値（上物）は、年数が経過すると下落していくため、築10年を過ぎてくると、価値が低下し「新築時と同じ家賃を維持すること」は、出来なくなってしまいます。
そのため、一般的な物件では「築年数が10年を経過」するたびに、家賃相場が一気に値下がりする傾向となってしまうことから、築年数に応じた空室対策を施さない限り、家賃を維持することは非常に難しくなってしまいます。
特にその影響を受けてしまうのが、サブリース契約。
サブリース契約は、物件に空室が何件発生していたとしても、毎月一定家賃が振り込まれます。
ただし家賃相場と募集中の部屋の家賃との間に「乖離」が発生してしまうと、サブリース会社では「契約更新のタイミングで、家賃減額交渉」をしてきて、一気に振込家賃を減額してくる可能性が高くなります。
貸主側としてみると、キャッシュフローが悪化することが懸念されるので、減額に関しては「反対したい」と思うのが普通ですが、借地借家法によるサブリース会社の立ち位置は「借主」である以上、減額交渉に対して貸主が拒否することはできません。
２．土地選びが重要と言われても…
不動産投資は、土地選びが非常に重要と言われています。
確かに、賃貸に入居したいと考えている方にとって、利便性が良いエリアに賃貸物件がなければ、そこに住みたいとはだれもが考えません。
そのため、賃貸物件を建てる際には、エリアにどのくらい需要があるのかを、調べた上で不動産投資をしなければ、確実に失敗します。
コロナウイルスが大流行する前では、首都圏や大都市圏などに物件を所有していると、比較的安定した賃貸経営を行うことができると言われましたが、コロナ禍による「テレワークの普及」によって、一部企業においては「本社機能を地方都市に移転」させたり、または「テレワークの本格的導入」した企業では、原則として地方都市に移住することを認めている所もあるので、物価が高い大都市圏に住む必要性が無くなります。
つまり、「好エリア」であったとしても、ひとつのきっかけによって「賃貸需要が低下」してしまうことがあるので、必ずしも「好エリアだからと言って、いつまでも賃貸需要がある」わけではありません。
３．人気設備をつければいいわけではない
築年数が経過してくると、新築時に設置した設備は当然ながら価値が下落するため、集客力をアップさせるためには、設備投資が必要となってきます。
特に近年ではインターネットが普及してることから、インターネット無料化になっていないと、それだけで集客上不利になりがちになると言われます。
築年数が浅い物件では最初から対応されているものの、築年数が古い物件では対応していないことが多いため、後付けでインターネット無料化を行うところがあります。
ただし、インターネット無料化にしたからと言って必ずしも喜ばれるとは限りません。
株式会社Link Lifeが2021年に発表したリリースによると、インターネット回線に不満／不満はあるが我慢できないほどではないと回答した方は約75％いることがわかりました。
インターネット無料化物件では、入居時の開設工事と毎月の使用料金が不要となるため、ランニングコストを抑えつつもインターネットがし放題となるため、借主にとっては生活費を節約させることができます。
しかし、インターネット無料物件では「一つの回線を各部屋で共有」することになるため、時間帯によっては通信速度が低下する恐れがあります。通信速度低下は劣化ではないことから管理会社／貸主にクレームを言っても対応することが一切できません。
さらに近年では働き方改革の一環として、テレワークの普及が急速に進んでいます。インターネット無料物件では通信速度に懸念があることから、業務に支障をきたしてしまう可能性が高く、実際ガマンができなくなった方の中には、住み替えを行った方もいるため、人気設備をつければいいという問題ではありません。
４．不動産投資で成功したいのであれば、差別化
GMO賃貸DX WEBメディア編集部の調べによると、貸主が賃貸経営で感じる将来の不安で最も多かった意見は「空室率の上昇」でした。
空室率の上昇＝家賃収入の減少に直結しているため、しっかりとした対策を講じない限り、収益低下は避けられずキャッシュフローが悪化してしまいます。
ただし、築年数に応じた空室対策をしっかりと講じることによって、空室率の上昇を抑えることは十分に期待できます。
弊社物件は、日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに弊社物件は「和室がある2LDK」「築年数が30年目」となることから、「集客すること自体が難しくなってしまう」といったイメージが先行してしまいます。
そこで競合他社が絶対に真似することができない「ナチュラルテイスト」に特化したリノベーションを、2018年から展開。本執筆時の2022年12月現在「満室持続＆リノベーション後家賃を最大10％値上げ」することに成功し2期連続増収増益を達成しました。
近年では賃貸空室率が深刻化となっているため、地方都市を中心にリノベーションを展開する物件が多くなってきています。
リノベーションを行うと資産価値が上昇するため、家賃値上げや空室率解消が期待です。
多くのリノベーション物件は「同質化戦略」を打ち出しているため、リノベーション物件同士における差別化ができていないのが現状。同質化が加速するとマーケティング的に価格競争が生まれやすくなってしまいます。
つまり、将来的にはレッドオーシャンになりやすくなりますが、弊社リノベーションは競合他社がまねできないものとなっていることから、ブルーオーシャンのエリアにいることになります。
弊社リノベーション取組は、賃貸業界的には珍しこともあり、不動産系のメディアに多数取材をして頂きました。記事を一読していた抱く事で、いかに差別化が重要であるかご理解して頂けるはずです。
▶弊社メディア取材に関しては、下記をご覧下さい。
⽇本⼀空き家率の⾼いエリアを⽣き抜く オーナー自らつくりだす"付加価値"
空室率が超高い山梨県で、空室だらけの債務超過アパートを相続！甲府市の満室大家長田さんの大逆転劇
築29年のアパートが満室 赤字経営変えた3代目の現場の声を聞く戦略
▶弊社の取組に関しては、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は、賃貸経営の光と影についてお伝えいたしました。
不動産投資の光の部分としては「安定した家賃収入を得ることができる」「節税対策となる」点ですが、ただ光はいつまでも続くことはなく、築年数が経過してくると「空室率の上昇や家賃値下げによる収益悪化＝影の部分」が発生しやすくなるため、築年数に応じた空室対策は必須です。
弊社物件は築年数が30年を迎えようとしていますが、徹底した差別化戦略を打ち出したことから、ブルーオーシャンエリアにいることができたため、家賃値上げをしても集客上困ることなく、安定した賃貸経営を継続することができています。
今回ご紹介した内容を理解してもらえれば、効果を実感することができます。
もし本記事において不明点などがありましたら、お気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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