内見の工夫で入居率向上させるテクニック
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 8月9日
- 読了時間: 10分
更新日：9月15日
賃貸物件を探している方は平均して３件ほど内見を行っています。単純に計算すれば、内見からの入居率は約３割になるはずでが、実際は約２割程度にとどまっています。
内見からの入居率を高めるには、内見数を増やすことは重要ですが、それ以上に内見時の物件の状態がどれだけ魅力的であるかが、大きな決め手となります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションし、新たな魅力を付加しています。また、独自集客を行っているため、公式サイトから問い合わせがあった際には、弊社代表自ら内見同行しています。
弊社代表が内見同行した場合、約８割の確率で内見当日に入居申込を頂くことに成功しています。この結果は、入居率を改善させたい貸主にとって参考になる情報だと思います。
本投稿は内見からの入居率を向上させるテクニックをお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．内見からの入居率が低い物件の特徴
賃貸物件を探している方の多くは、数か月後には新生活をスタートさせたいと考えています。そのため見込み客の意識レベルにおいては「お悩み客」に分類されると思います。
部屋探しされる方は、賃貸検索サイトを利用して、希望条件に合致した部屋を求めているため、内見予約が入った時点で、少なくとも最終候補のひとつに含まれていると推測されます。
しかし、複数回内見が行われていても、契約まで進まない場合「入居を決断させる決定打」が欠けている可能性が非常に高いです。
決定打に欠けると言うと、多くの貸主は家賃や募集時期、築年数に問題があると捉えがちです。ただし近年では築年数が古くても、家賃相場より高いリノベーション物件に入居される方が増加しています。
この傾向を踏まえると、内見からの入居率が悪い場合、物件自体が持つ魅力に問題がある可能性があると言えます。
２．内見からの入居率を向上させるテクニック
近年の賃貸市場では、物件の供給量が需要を上回る状況が続き、借り手にとって優位な環境が広がっています。特に、築年数の経過による物件供給増加が顕著で、多くの選択肢がある中で物件を選ぶことができるため、貸し手にとっては競争が厳しい状況です。
こうした市場環境の中で、内見からの入居率を向上させるには、競合物件を上回る魅力を持つことが不可欠です。内見者の心を惹きつけるポイントを熟考し、実際の入居率を高める工夫が求められます。
弊社代表が実際に行っている「内見からの入居率を向上させるテクニック」は以下の５つです。
物件清掃
通電
ターゲットに沿ったリフォーム／リノベーション
入居特典
初期費用の緩和
これらは、数々の実績に裏打ちされたアプローチで、貸主ににとって非常に参考になるアイデアです。
それではそれぞれの対策について詳しく見ていきましょう。
１）物件清掃
人の第一印象は、視覚から得た情報で瞬時に決まることが多いです。これは物件の内見時にも同様で、特に「ごみ置き場」「駐輪場」「アパート外観」は最初に目につきやすくなります。
そのため、これらエリアの清掃と整理整頓が重要な役割を果たします。整った環境は物件価値を高めるカギとなるため、具体的な清掃ポイントをしっかりと押さえておきましょう。
ごみ置き場の掃除
収集後に散らかったごみがそのままになっていると、物件印象が大きく損なわれます。
内見日が事前にわかっている場合は、特に意識して掃除を徹底し、もしタイミング的にごみが残ってしまう場合は、ごみ処分場に持って行き自費で処分するなど、清潔感をキープする工夫が求められます。
些細な努力ですが、内見者への物件印象をぐっと向上させるポイントになります。
駐輪場について
自転車が整然と並んでいないと「借主のモラルが低い物件なのでは？」と思われてしまう恐れがあります。そのため、自転車を整然と並べるルールを徹底するほか、貸主自身が定期的に物件に足を運び、整理整頓を実施することも効果的です。
また借主の入れ替えにより、不要自転車が増え、駐輪場が使いにくくなる可能性もあります。管理会社に定期的に不要自転車の撤去を依頼すことで、駐輪スペースが広がり、物件の利便性向上にもつながります。
物件外観、共用廊下の清掃
春から秋にかけて伸びる雑草は、放置すると物件全体の清潔感を損なう原因になります。同様に、共用廊下には虫の死骸やクモの巣が発生しやすく、一部の借主の私物が置きっぱなしになっていることも見受けられます。
最低でも月に1回、理想的には週に1回程度の定期的な掃除を実施し、私物が放置されている際には、管理会社を通じて移動を促すことで、常に清潔さと管理の行き届いた印象を保つことができ、入居促進に繋げやすくなります。
こうした物件清掃への取り組みは、空室対策の基本と言えます。細部まで目を配り、清掃を徹底することで、物件の魅力は確実にアップし、結果として入居率向上にも直結します。
小さな努力が大きな成果を生み出す、このシンプルながら確かな方程式を活用してみましょう。
２）通電
一般的に、内見時には電気契約がされていないため、室内照明や電気設備を利用することができません。この状況は、内見環境に大きな影響を与え、次のような問題点が発生する可能性があります。
寒暖の影響
1月から3月の繁忙期は室内が非常に寒く、夏場では窓を開けても蒸し暑さが残ります。このため、内見者だけでなく、仲介担当者にとっても快適な環境とは言い難い状況になります。
照明不足による確認不足
玄関、トイレ、洗面脱衣所には窓がないため、電気がないと室内確認が難しくなります。
内見時間帯の制約
顧客が夕方の内見を希望した場合でも、日中の時間帯に変更せざるを得ないケースがあります。
これらの問題を解決する方法として、短期電気契約を事前に結んでおくことをおススメします。
退去後から次の契約までの一定期間だけ、短期電気契約を結ぶことで、内見者や仲介会社にとって快適な環境を提供できるようになります。また募集物件で電気が使えるケースは稀なため、この対応を行うことで貸主としての配慮が伝わりやすくなり、結果的に入居促進に繋がる可能性が高まります。
電気代は貸主負担となりますが、このような細かな配慮は、物件の魅力を向上させる働きがあり、費用対効果も十分期待できると言えるでしょう。
３）ターゲットに沿ったリフォーム／リノベーション
先程もお伝えしましたが、部屋探しされる方は平均3件内見しています。内見からの入居率を向上させるには競合物件との差別化が欠かせません。
競合が激化する賃貸市場において、物件の差別化を図るには、成約ターゲットのニーズに合わせたリフォームやリノベーションが非常に重要です。
空室対策の一環として、人気設備を充実させたり、ホームステージングを行う物件がありますが、これらは比較的取り組みやすいため、時間の経過と共にその競争力が薄まり、最終的にはコモディティ化になる可能性が高まります。
そのため、人目を引き、競合物件が簡単には真似できない独自性を導入することが求められます。
弊社が提案する差別化戦略とは、ターゲットに応じたリフォーム／リノベーションの実施です。競合物件が追随できないほどの独自性を持たせたリフォーム／リノベーションを行うことで、同築年の物件と比べて、以下のようなメリットが期待できます。
価値の向上
成約ターゲットのニーズにぴったり合った、設備やデザインを提供することで、物件価値が向上します。この結果、家賃相場より高い設定でも、早期客付けが期待でき、リノベーション投資回収のスピード向上につながります。
家賃相場の影響を軽減
差別化されたリノベーションは物件価値の目減りを抑制し、家賃相場に左右されなくなります。このため、契約更新時にも家賃値下げ要求を避けやすくなり、さらに魅力的な部屋を提供することで、長期入居に繋げやすくなります。
以上のように、成約ターゲットに対応したリフォームやリノベーションを行うことで、物件の競争力が高まり、安定した家賃収入や長期的な経営安定が見込めます。
４）入居特典
賃貸業界は現在、借り手有利な状況が続いており、築年数が古い物件は競争力を失う傾向があります。そのため客付けを有利にするには「入居の決め手」となるような、付加価値のあるサービスを提供することが重要になります。
弊社物件の場合、顧客が引越し当日から快適な新生活をスタートできるよう、募集部屋に以下のアイテムを準備しています。
トイレットペーパー
ティッシュボックス
市区町村のごみ袋（燃えるごみ／燃えないごみ）
2,000円分を用意しています。
こうした心遣いは顧客に「好印象」と「大きな安心感」をもたらし、さらに競合物件では対応してない所が多いため、入居を決める要因のひとつになります。
５）初期費用の緩和
賃貸物件を探している方の多くが、初期費用の高さに頭を悩ませています。もし初期費用を抑えることができれば、その分を「家具家電の購入費用」や「引越し費用」に充てることができ、結果として成約率が向上します。
以下では、このメリットについて具体的に解説します。
家具家電購入費用を抑制
新しい生活を始めるにあたり、家具や家電を一式揃えるとなると、20～30万円程度の費用がかかると言われています。初期費用が安くなれば浮いた分を家具や家電の購入に充てられるため、オトク感が実感でき入居に前向きになってくれます。
引っ越し費用を抑制
賃貸繁忙期は引っ越し料金も上昇しますが、初期費用が安くなれば、その分をを引っ越し費用に充てることで、経済的な負担を軽減することができます。
弊社物件は大手管理会社に管理委託しており、直営の仲介会社が客付けを行っています。リノベーションを機に物件公式サイトを開設し、独自集客を展開していますが、公式サイトから入居希望の申し出があった場合、直営の仲介会社に紹介し、スムーズに契約手続きを進める体制を整えています。
お客様を仲介会社に紹介し、契約が成立すれば、仲介会社側は自ら営業する必要がなくなります。紹介御礼として、初期費用の一部を軽減してくれるため、一般的な初期費用相場と比べて約4分の1に抑えた金額が提示できます。
条件が揃えば初期費用の総額が10万円を下回ることもあるため、内見当日に入居申込される方が非常に増えました。
なお具体的な初期費用削減方法については、有償コンサルティングにお申込された方のみにお伝えいたします。
３．まとめ
今回は内見からの入居率を向上させるテクニックをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
内見からの入居率を高めるには積極的なアプローチが不可欠です。今回紹介したものは弊社代表が実際に所有物件で実践し効果を実感したものばかりです。
これらの実践により入居率だけではなく物件稼働率や家賃収入も着実に増加し、昨年度は過去最高を更新することができました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
空室対策＆築古物件の再生は（有）山長にお任せください！
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