賃貸物件を探している方は平均３件内見していると言われています。単純計算すると内見からの入居率は約３割のはずでが、実際は約２割と言われています。
内見からの入居率を高めるには内見数を増やすことは大切ですが、それ以上に内見時のお部屋の状況がカギとなってきます。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションし、独自集客しているため弊社公式サイトから問い合わせがあった場合は、弊社代表自ら内見同行しています。
弊社代表が内見同行すると、約８割の確率で内見当日に入居申込を頂くことに成功しているので、入居率を改善させたい貸主には参考になると思います。
本投稿は内見からの入居率を向上させるテクニックをお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．内見からの入居率が悪い物件の特徴
賃貸物件を探している方の多くは数か月後には新生活を開始したい方ばかりです。そのため見込み客の意識レベルでで言えば「お悩み客」に該当します。
部屋探しされる方は賃貸検索サイトを使って希望条件に合致した複数の部屋のみを内見しています。そのため内見予約が入った時点で少なくとも最終候補物件のひとつに入っていると言っても過言ではありません。
仲介会社は成約に繋げられなければ、仲介手数料収入を得ることはできないため、出来る限り成約に繋げようと営業活動を行いますが、成約に繋げられなかった場合「入居したいと思う決定打」が欠けている可能性は極めて高いです。
決定打に欠けると言うと、大多数の貸主は募集家賃／築年数に問題があると推測しますが、近年では家賃相場より高い家賃設定しているリノベーション物件に入居される方が多いため、内見からの入居率が悪い場合、募集部屋そのものに問題がある可能性が高いです。
２．内見からの入居率を向上させるテクニック
上述の通り部屋探しされる方は複数の物件を内見／比較しているため、入居率を向上させるには訴求力を高めることがカギとなります。
弊社代表が実際に行っている「内見からの入居率を向上させるテクニック」は以下５つです。
物件清掃
通電
ターゲットに沿ったリフォーム／リノベーション
入居特典
初期費用の緩和
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）物件清掃
人の第一印象は視覚から入った情報（わずか数秒）で判断されてしまいます。内見時一番最初に確認される場所は敷地内にある「ごみ置き場」「駐輪場」そして「アパート外観」ですが…
ごみ置き場や駐輪場or物件周りがが整理整頓されていない
ごみが散乱している、共用廊下に私物が置かれている
虫の死骸／天井にクモの糸が大量
にあれば、ここで住みたいとは誰も思いません。
物件清掃は空室対策の一丁目一番地ですが、意外と物件清掃の重要性を意識していない貸主は多く、空室が長期化している物件は物件清掃が行き届いていないことが多いです。
内見からの入居率を高めるには物件清掃を強化し、物件印象を高めることが重要です。
２）通電
基本的に内見時は電気契約していないため、多くの物件では電気を使用せずに内見していますが…
１月～３月の繁忙期は室内が寒い／夏場は窓を開けても蒸し暑い
トイレや洗面脱衣所、浴室は電気がないと確認できない
夕方に内見を希望されると日中の時間帯に変更を余儀なくされる
ため内見環境的にベストとは言えません。そこでおススメなのが短期電気契約を事前に結んでおくことです。
リフォーム終了後～契約までの一定期間電気契約（使用料は当然貸主負担ですが）を結んでおくことで、内見者はもちろんですが仲介会社にとっても内見しやすく、また電気契約している物件自体少数なため「貸主の想い」が伝わり入居促進に繋げやすくなります。
３）ターゲットに沿ったリフォーム／リノベーション
先程もお伝えしましたが部屋探しされる方は平均3件内見しています。内見からの入居率を向上させるには競合物件との差別化を図ることが重要です。
このような話をすると大多数の貸主は「人気設備を充実させる」「ホームステージングを強化」すればいいと考えますが、上記は参入しやすいため最終的にはコモディティ化になり元の状態に戻るだけです。
弊社が考える差別化とはターゲットに沿ったリフォーム／リノベーションを行うことです。競合物件が追随できないほどのリフォーム／リノベーションを行えば同築年の物件と比べ…
価値が向上→家賃値上げしても客付けしやすい
価値の目減りが少ないため家賃相場の影響を受けにくい→更新時の家賃値下げ回避
することができます。
４）入居特典
繰り返しになりますが賃貸業界は完全に借り手有利。また築年数が古い物件は競争力が低下しているため客付けを有利にするには「入居の決め手」となるようなものを用意すると効果的かもしれません。
弊社物件の場合、募集部屋に入居当日から必ず使用する…
トイレットペーパー
ティッシュボックス
市区町村のごみ袋（燃えるごみ／燃えないごみ）
2,000円分を用意しています。
上記は入居当日から必要＋嵩張るものばかりなので、事前に用意すると顧客満足度は高くなり、入居促進に繋げやすくなります。
５）初期費用の緩和
賃貸物件を探している方の多くは高額になる初期費用を何とかしたいと考えています。ただ交渉しても初期費用を大幅に抑えることは事実上不可能なものの、初期費用を抑えることができれば浮いた費用を…
家具家電費用
引っ越し費用
に回すことができます。
弊社物件は大手管理会社に管理委託しているため、直営の仲介会社が客付けを行っています。弊社物件ではリノベーションを機に物件公式サイトを開設し独自集客を展開していますが、公式サイトから入居したいと申し出があった場合は、直営の仲介会社に紹介して契約手続きを行っています。
お客様を紹介＋契約が取れれば仲介会社側は営業せずに契約が取れるため、初期費用の一部緩和をしてくれます。その結果一般的な初期費用相場と比べると約4分の1に抑えた金額を提示できるため、内見当日に入居申込される方が非常に増えました。
なお具体的な初期費用削減については、有償コンサルティングにお申込された方のみにお伝えいたします。
３．まとめ
今回は内見からの入居率を向上させるテクニックをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
内見からの入居率を高めるには一歩前に出た対応をとることが重要です。今回紹介したものは弊社代表が実際に所有物件で実践し効果があったものばかりです。
実践したことで入居率はもちろんですが物件稼働率＋家賃収入は右肩上がりとなり昨年度は過去最高を更新することができました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
空室対策＆築古物件の再生は（有）山長にお任せください！
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