【賃貸入居率をアップする方法】賃貸オーナーが知るべきテクニック
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2月21日
- 読了時間: 7分
賃貸経営を成功させるには安定した家賃収入の確保が不可欠です。。その中で重要な指針となるのが入居率です。
近年、賃貸空室率が全国的に悪化しており、ただ単に家賃値下げしただけでは早期客付けは難しくなります。そのため空室対策しているのに入居率改善ができない物件も存在します。
本投稿は入居率が低下する原因と、賃貸オーナーが知っておくべき入居率アップテクニックをお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸入居率とは？
本題に入る前に賃貸入居率についてお伝えいたします。
賃貸入居率とは全部屋数に対する入居している部屋の割合のことです。例えば10室中7室入居者がいれば入居率は70％となり、空室率は30％となります。
賃貸経営は基本的に金融機関から多額の融資を得て経営を行っていますが、入居率が低下し空室が続くと、家賃機会損失が増えキャッシュフローが悪化してしまいます。
安定した家賃収入を得るには入居率を改善を図り、入居率100％を目指すことが重要です。
２．賃貸入居率が悪い原因
賃貸空室期間は平均4か月と言われていますが、繁忙期は早期に埋まることもあるためこの平均値は目安として捉えた方が正解かもしれません。
入居率が改善されない理由として、以下2点を挙げることができます。
反響が少ない
成約につながらない
それではそれぞれの原因を見ていきましょう。
反響が少ない
賃貸物件を探している方は「賃貸検索サイト」を利用することが一般的ですが、同サイトには検索条件が設定されています。募集している部屋が賃貸物件を探している方の希望条件に1つでも合致していないとその時点で成約対象外となります。
入居率が悪い物件の多くは、検索で引っかからないため反響数を増やすことが難しく、結果として空室期間が長期化してしまいます。
成約につながらない
賃貸物件を探す方は平均3件内見していると言われています。つまり複数の物件を比較した上で部屋を決めていることになります。そのため内見時に…
共用部が汚い
物件クオリティーがほかの物件より低い
と、たとえ家賃が安くても「入居後のイメージが膨らまない」ため他の物件に流れてしまうことが多いです。
３．【賃貸入居率をアップする方法】賃貸オーナーが知るべきテクニック
賃貸入居率をアップさせるには反響数を高めることが不可欠です。賃貸物件を探す方が「この部屋もっと見てみたい」と思えるような魅力的な部屋を提供できれば自然と入居率は向上します。
それでは賃貸オーナーが知るべき「反響数アップさせる／内見からの成約率を高めるテクニック」をご紹介します。
賃貸物件を探す方の心理状態を把握する
at－homeのリリースによると、賃貸物件を探している方がインターネット上で物件確認する際、水回り（浴室、トイレ、キッチン）設備を特に重視してみているとのことです。
視点を変えれば水回り設備のクオリティーが高ければ「内見したい」気持ちが高まり、内見に繋げやすくなります。築年数が20年を超えると水回り設備が古臭く見えてしまいますが、近年は部屋探しの多様化により築年数だけで物件判断されることは少なくなっています。
そこで水回りリフォームを行いまたターゲットに訴求するインテリアデザインにすることで、見違えるほど魅力的な部屋になるため反響数が増え、入居促進に繋げやすくなります。
SNS集客をする
賃貸物件を最も利用している年代は10～40代ですが、同年代は調べ物をする際Googleなどの検索エンジンだけではなくSNS媒体も活用しています。
年代／性別によって利用するSNSは異なりますが、男性はX（旧Twitter）＆YouTube／女性はInstagramを使うことが多いです。そのためSNS媒体を使って物件情報をPRすることで情報を拡散が期待できるでしょう。
最低限の設備は必ず設置する
賃貸業界紙「全国賃貸住宅新聞」では毎年10月に人気設備ランキングを発表し、その中には「この設備がなければ入居が決まらないトップ10」も含まれています。
昨年度第1位になった設備は単身／ファミリー物件とも「エアコン」でした。エアコンはもはや定番の設備ですが、1LDK以上の物件では1台しか設置していないケースが多いです。
そのため全室にエアコン設置することで物件資産価値が向上するため、早期客付け効果が期待できます。
リフォーム／リノベーションは必須
築年数が20年以上経過した物件は物件価値が下落しているため、表装リフォームしただけでは訴求力を高めることが難しく、募集しても反響数が上がりにくくなります。
そのため設備交換／間取り変更を伴うリフォーム／リノベーションを行うことで、現在のライフスタイルに合った部屋に生まれ変わることができ、入居促進効果が期待できるでしょう。
共用部はきれいにする
日本トレンドリサーチのリリースによると…
約6割の人は飲食店の店内が汚いと、次はいかない
約5割は料理やサービスが良くても店内が汚いお店にはいきたくない
との調査結果が出ています。
これは賃貸物件でも同様で、共用部（ごみ置き場、駐輪場、共用廊下）にごみが落ちていたり手入れが行き届いていないと、希望条件に合致した部屋であっても物件印象がマイナスになります。そのため入居率を改善させることは難しくなります。
定期的に共用部清掃を行い、内見日が事前にわかっている場合は、内見前に清掃を行うことでより良い印象を与えることができます。
オトク感を出す
賃貸物件を探している方は、少しでも自分達に有利な条件で入居したいと考えています。内見が入った時点で少なくとも最終候補物件のひとつに入っていることには間違いありませんが、この状態になると「あと一押し」で契約に繋げられる可能性が高まります。
例えばクロージング時に…
フリーレント1か月つける
エアコンを1台増設する
日用雑貨を事前に用意し入居プレゼント用として掲示しておく
とオトク感が出てクロージングがしやすくなるため成約率は高くなります。
４．まとめ
今回は入居率が低下する原因と、賃貸オーナーが知っておくべき入居率アップテクニックをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
賃貸物件を借りる人口、つまり生産年齢人口は2050年には5,275万人（2021年比29.2％減）に減少が見込まれていることが総務省の調査で明らかになっています。
今後の賃貸市場は地方都市を中心に入居率がさらに悪化する懸念があります。しかし顧客目線に立った賃貸経営を行えば入居率は必ず改善させることができます。
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