賃貸オーナーが知っておくべき空室対策の基本
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3 日前
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不動産賃貸市場は、全国的に物件の供給過剰が進み、借り手にとって有利な状況が続いています。
以前は、競争力が高い新築／築年数が浅い物件が特に人気を集めていましたが、近年では部屋探しの多様化が進み、リノベーション物件が徐々に認知、普及してきました。
そのため全ての賃貸オーナーにとって空室対策は欠かせない課題となっています。適切な対策を講じなければ、築年数が浅い物件であっても、客付けするのが困難になる可能性があります。
本投稿は賃貸オーナーが知っておくべき空室対策の基本について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策の重要性
１）空室の原因と影響
野村総研が2017年に発表したリリースによると、2033年には国内の空き家数が2,166万戸に達し、2018年と比べて1,083万戸の増加が見込まれています。また、その際の空き家率30,4％に上昇し、これも2018年比で13,4％プラスの増加とされています。
この深刻な予測の背景には、人口減少（特に15～64才までの生産年齢人口の縮小）そして、新規物件供給過剰が挙げられます。
現在の賃貸市場は需要と供給のバランスが逆転しつつあり、空室率の悪化が全国的な課題となっています。中でも地方都市の一部エリアでは、すでに空室率が30％台に達する場所もある状況です。
空室率が悪化すると、競争力が低下した築年数が古い物件に大きな影響が及びます。この結果、家賃値下げによる価格競争を強いられるケースも増加するでしょう。しかし、家賃を下げたからといって、必ずしも良い結果に繋がるわけではありません。
具体的には次のような問題が考えられます。
客付けがうまくいかない
収益が悪化する
属性が悪い入居者が増え、管理トラブルが頻発
こうした状況は、まさに負のスパイラルと呼ぶべき事態に繋がる危険性を高めます。空きや問題が賃貸市場全体に与える影響は非常に大きく、その解決策を模索することが急務となっています。
２）空室対策のポイント
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に低下していきます。資産価値が下がると物件に魅力が薄れ、結果として空室が増えてしまう傾向があります。
空室対策として特に効果的なのは、リフォーム／リノベーションを実施することです。これらを行うことで、従前と比べ資産価値が向上するため、早期客付けが期待できるからです。
設備の減価償却は通常15～20年で終了します。このため築20年以下の場合は表装リフォームをメインに行い、築20年以上の場合は、資産価値向上が期待できるリノベーションに重点を置くと、より高い効果が得られると考えられます。
３）賃貸オーナーの心構え
かつては賃貸物件の供給数が少なかったため、特に空室対策を講じることなく、部屋がすぐに埋まっていました。その結果、貸主の仕事と言えば家賃入金がされたか通帳を確認する程度にとどまっていました。
しかし今後の賃貸市場では、空室率悪化がさらに進み、安定的な家賃収入を得ることが一層難しくなると予想されています。
そのため、貸主として心構えるポイントとしては、次のような認識が必要です。
通帳を確認するだけの時代はすでに終わっている
副業感覚で取り組めるような簡単な仕事ではない
これらのことを意識せずに賃貸経営を行うと、高い確率で失敗してしまうでしょう。
４）需要の変化と対策
ライフスタイルの変化と共に、顧客が求める賃貸物件の理想像も日々変化しています。そのため偏在のニーズに合わない賃貸物件は、敬遠されやすく、結果的に集客に苦労することになります。
例えば、以前は部屋数が多い物件が人気で、DKタイプの間取りが多く見られました。しかし最近では、リビングでゆっくり過ごしたい、又は明るく開放的な空間を求めている方が増えてきたため、DK物件の需要は大幅に減少しています。
さらに少子化の影響により、かつては需要の高かった３LDKの賃貸需要も現在では人気が低下しており、そのままの状態で貸し出すと空室期間が長期化する傾向があります。
ただしこうした課題には対策があり、例えばDKからLDKに改装したり、３LDKから２LDKへ間取り変更することで、一定の需要が期待でき反響を増やすことが期待できます。
こうした対応を行うことで、従前と比べて賃貸募集がスムーズになりやすくなります。
５）競合物件との差別化
先程もお伝えしましたが、近年の賃貸市場は物件供給が飽和状態に達しており、競争がますます激化しています。その影響で、競争力が低下した築20年以上の物件は、単に家賃を値下げするだけでは空室を埋めることが難しくなっています。
安定的な賃貸経営を行うためには、競合物件との差別化が欠かせません。特に最近では部屋探しの多様化が進んでいるため、リノベーションを行うことで早期客付けが期待できます。しかし市場環境を考えると、競合物件も同様の対策を行う可能性があるため、差別化をさらに徹底させる必要があります。
具体的には…
競合が簡単には真似できないレベルまで踏み込んだ、差別化を図るリノベーション
が効果的です。具体的には、リノベーションによるブランド力を高め、その物件だけの独自性を打ち出すことが重要となります。
▶差別化の詳細は過去記事をご覧下さい。
２．入居者募集について
１）効果的な募集
主要賃貸検索サイトに物件掲載する
部屋探しをする際、多くの方が賃貸検索サイトを利用しています。特にSUUMO／LIFULL HOME'S／at－homeは「3大ポータルサイト」と呼ばれ、これらに掲載することで反響数の増加が期待できます。
通常、これらのサイト掲載は仲介会社が担当します。管理会社に管理委託している場合には、管理会社から仲介会社に依頼するため、貸主が特別に対応する必要は基本的にはありません。
適正家賃を把握する
部屋探しされる方は「家賃相場」を非常に意識しています。募集物件の家賃とエリア内の相場とかけ離れていると、家賃が安い物件の方に流れてしまう可能性が高くなります。そのため募集する際には「適正家賃」を把握することが重要です。
適正家賃の調べ方はとても簡単で、SUUMO賃貸経営サポートにログインし必要情報を入力すれば、エリア内の家賃相場／設備相場を確認することができます。
募集条件を緩和する
募集条件の緩和によって、入居促進を図ることが可能で、代表的な例として、敷金／礼金の撤廃が挙げられます。
両者は昔からある商習慣ですが、敷金については家賃保証会社を利用することで、滞納／夜逃げリスクをカバーすることができます。
一方、礼金は貸主に支払う謝礼金としての位置づけですが、物件供給数が増えている現状では、礼金が必要という考え方は時代遅れとも言えるでしょう。
２）内見ポイント
部屋探しされる方は平均3件程度内見を行い、内見からの成約率は約2割程度とされています。そのため成約率を高めるには内見数を増やすことや、物件印象を高めることが重要になってきます。
一般的に「第一印象は3秒で決まる」と言われいます。
そのため内見時に以下のような状況が見受けられると、たとえ適正家賃であっても入居後の生活イメージが湧きにくくなり、成約率が低下する要因となります。
物件外観や共用部が整理整頓されていない、または清潔感がない
内見した部屋から嫌なにおいを感じる
こうした状況を防ぐには、定期的に物件清掃を行う／排水管のトラップ部分に水が溜めておくように心掛ける／必要に応じてリフォームやリノベーションを行うことで、物件の魅力を高めることができます。
３．メンテナンスとリフォームの重要性
１）定期メンテナンスの必要性
賃貸経営において、定期的なメンテナンスは切り離せられない重要な要素です。具体的には以下のようなメンテナンスが挙げられます。
退去後の室内リフォーム
エアコンや換気扇、給湯器などの消耗品交換
10年に1度の大規模修繕
築年数が経過すると経年劣化が進み、それに伴って修繕費用が増加していくのは避けられません。さらに近年では金利上昇や原材料費の高騰が続き、リフォーム費用全体も以前より負担が大きくなっています。
そのため、メンテナンスへの消極的な姿勢が生まれてしまう貸主も、少なくありません。しかし適切なメンテナンスを行うことには大きなメリットがあります。例えば以下のような効果が期待できます。
建具や設備の不具合を未然に防ぐことができる
建物寿命を延ばし、結果的に長期的な修繕費用を抑えられる
資産価値の下落を防ぐことで、物件そのものの魅力を保てる
これらを考慮すれば、むしろメンテナンスを実施することは貸主にとっては大きなメリットになります。
また外壁塗装やコーキングの打ち直しといった大規模修繕は、費用がかかるものの建物の古さは一切感じないため、内見の際の物件イメージを大きく向上させ、成約率のアップが期待できます。さらに原状回復を目的に工事を行えば、全額修繕費として損金計上できるため、大きな節税効果も見込めます。
長期的な視点に立ってしっかりとメンテナンスに取り組むことで、安定した賃貸経営と資産価値の維持、向上に繋がります。
２）リフォームの重要性
近年の賃貸業界では「低予算リフォームを施した上でホームステージングを活用して集客する」という手法が注目を集めています。このアプローチは、限られた予算により効率的な客付けが可能になる点で、人気を博しています。
具体的なメリットとしては、以下のような期待が挙げられます。
空室による家賃収入の機会損失を最小限に抑えられる
リフォーム費用が節約できることで、内部留保が厚くなる
こうした空室対策は、一見すると経済的な負担を軽減しつつ、集客力を高められるように思えます。
しかしながら、この方法だけでは物件の資産価値そのものを向上させる効果はありません。つまり、適正家賃で募集しない限り、どれだけ工夫を凝らしても客付けは難しくなり、その結果収益改善に繋がらないリスクがあります。
さらに、適切なタイミングでリフォームやリノベーションを行わないと、経年劣化を見逃す可能性があります。その場合、建物や設備の状態がさらに悪化し、最悪の場合、入居中に建具の不具合や管理上のトラブルへと発展するリスクも高まります。
物権の長期的な維持や収益性の確保を考える上では、単なる低コスト志向にとどまらず、戦略的かつ計画的な対応が求められると言えるでしょう。
４．まとめ
今回は賃貸オーナーが知っておくべき空室対策の基本について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
賃貸経営では、築年数が経過するにつれて修繕コストが増加し、収益力が期待できないと言われがちです。しかし適切な空室対策を講じることで、築年数が古くなっても早期客付けや収益アップひあ十分に期待できます。
さらに空室対策を強化している物件は、仲介会社からの紹介件数が増える傾向にあるため、結果的には適切な空室対策を行った物件が、競争の中で優位に立つことになります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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