アパート経営を成功させるには、立地が非常に重要と言われています。
しかし立地が優れていても、築年数の経過に伴う物件資産価値が下落すると、空室が目立ち家賃値下げによる収益悪化は避けられない可能性が出てきます。また企業や学校が移転すれば、立地の良さも意味を持たなくなることがあります。
つまりアパート経営は立地も重要ですがそれ以上に顧客が入居したいと思うようなクオリティーの高い部屋を提供することが重要と言えるでしょう。
本投稿は、アパート経営は立地より募集部屋のクオリティー強化が重要である理由についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"アパート経営は立地よりクオリティーの方が重要。その理由とは？”
１．部屋探ししている人が重要視している点
賃貸経営を成功させるためには、好立地に物件を建てたり購入することが重要だと多くの貸主は考えがちです。しかし、実際に部屋を借りる方は立地よりも家賃帯を重視する傾向があります。
GMO賃貸DXの調査によると、賃貸物件を選ぶ際最も重要視されているのは家賃帯で全体の約40％を占めています。身の丈に合わないような部屋を選んでしまうと、家賃を支払いが困難になるため多くの方は家賃帯を気にするのは理解できます。
さらに立地や周辺環境を重視する人と比較すると、家賃帯を重視する割合は2倍の差があることから、賃貸経営成功＝立地という公式は必ずしも正しいとは言えないでしょう。
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２．アパート経営は立地が本当に重要？
物件の立地がよければ、確かに入居後の生活がしやすくなるので、客付けには有利になります。
しかし立地は「部屋探し」において「ひとつの選択肢」に過ぎず「部屋のクオリティー」も非常に重要になります。
特に女性は入居後の生活イメージを連想しながら内見するため、内見部屋と生活イメージが一致していなければ、希望の家賃帯であっても入居しない可能性が高くなります。
また仲介担当者も、室内クオリティーが低い物件を紹介しても成約に繋げにくいと理解しているため、少しでもクオリティーが良い物件を優先的に紹介する傾向があります。
弊社物件がある山梨県甲府市大里町は、甲府市内でも有数のベッドタウンであり、立地的には問題はありません。
しかし同町は1990年代に相続税対策の一環で、ファミリータイプ物件が多く建設されたため物件供給数が飽和状態となっています。
その結果、築年数が20年以上経過すると価格競争が激化し、一部物件では適正賃料以下に設定しても空室が長期化している実情があります。
弊社物件も祖父が相続税対策として1993年に建てたため築年数は相当経過しています。しかし2018年から女性客を意識したカフェスタイルに特化したリノベーションを展開したところ、仲介会社が積極的に紹介してくれるようになりました。
その結果2年前から増収増益を達成することができ、昨年度は家賃収入が過去最高を更新することができました。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回はアパート経営は立地より募集部屋のクオリティー強化の方が重要である理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
どんなに良いエリアに賃貸物件があっても、築年数が経過すると競争力が低下するため敬遠されてしまいます。
しかし差別化戦略をしっかりと打ち出し顧客に訴求するような部屋を提供することさえできれば、物件の立地はそれほど影響を受けることはありません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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