賃貸空室対策の常識を覆す！斬新なアイデア紹介
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月10日
- 読了時間: 8分
総務省が発表した令和5年度の住宅土地統計調査によると、前回調査と比べ主要都市以外の賃貸空室率は悪化しており、特にエリア空室率20％台は前回2県から今回6県に拡大しています。
空室率悪化は競争力が低下した築20年以上の物件に特に影響を与え、空室長期化や家賃収入減少、キャッシュフロー悪化を招く可能性はあります。空室リスクを回避するには空室対策が不可欠です。
しかし物件供給数が飽和状態の今、確実に空室を埋めるにはイノベーションが求められます。
弊社物件は前回調査で空室率全国ワースト1位、今回はワースト3位の山梨県にあり、所有物件は築30年を超えています。しかし今回紹介する斬新な空室対策アイデアを実践した結果、2020年以降物件稼働率95％以上を維持し、本執筆時の2025年３月６日現在満室を達成しています。
本投稿は賃貸空室対策の常識を覆す斬新なアイデアをご紹介します。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸空室対策の重要性
本題に入る前に空室対策の重要性を再確認しましょう。空室対策を行うと以下のメリットが期待できます。
家賃収入が安定する
適切な空室対策を行うことで、競争力が向上し内見時の物件印象を高めることができ、客付けに有利になります。これにより空室リスクを最小限に抑え安定した家賃収入を得ることが容易になります。
物件価値が下がりにくい
物件価値は築年数の経過と共に下落するため、空室が埋まりにくくなります。しかしリフォームやリノベーションを行うことで物件価値が向上し、目減りを抑えることができます。その結果契約更新時の家賃値下げ要求を回避することが可能になります。
トラブルを抑えられる
築年数が経過すると多くの物件が空室を埋めるために家賃値下げをしますが、これは借主属性を悪化させ入居後にトラブル（騒音、家賃滞納、設備破損や汚損）を引き起こす原因となります。
適切な空室対策を行えば家賃値下げしなくても早期客付けは十分可能となり、トラブルを抑えることができます。
空室対策をしっかりと行うことで、物件の魅力を保ち、長期的に資産価値を維持することができます。これは将来的な売却や資産の有効活用において大きなメリットとなります。
空室対策は賃貸経営において重要な役割を果たし、様々なリスクを軽減するために欠かせない施策と言えるでしょう。
２．賃貸空室対策の常識を覆す！斬新なアイデア紹介
冒頭でもお伝えした通り弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が低迷しているエリアであり、所有物件も築30年以上経過しています。しかし、2020年以降は物件稼働率を高水準をキープし安定した家賃収入を得ることに成功しています。
この成果は、これから紹介する5つの空室対策を実践したからです。それではそれぞれの空室対策アイデアについて詳しく見ていきましょう。
１）物件清掃
内見時一番最初に確認される場所は共用部分（ごみ置き場、駐輪場、廊下）です。共用部分は借主が共同で利用するため定期的に清掃が欠かせません。手入れが行き届いていないとニオイや汚れ、ゴミが溜まり、見た目が悪くなります。
見た目が悪いと内見時の物件印象が損なわれ客付けが厳しくなります。実際、飲食店では室内清掃が不十分な店には行かないと回答した方は約6割いたとのことです。
弊社物件ではオーナーである私が平日の午前中物件清掃を行い、手すりや床、外観周りの草取り、ごみ置き場清掃などを丁寧に掃除しています。細部まで注意を払うことで築年数の古さは一切感じなくなり、内見時の物件印象を高めることに成功しています。
また物件清掃は借主にとっても快適な生活環境となるため、満足度を高めることができます。この結果長期入居に繋げられる可能性が高くなるため、清掃の費用対効果は十分期待できると言えます。
２）統一感を意識した北欧インテリア
アクセントクロスを施工することで室内空間にメリハリが生まれ、多くの物件でリフォーム／リノベーションの際に選ばれています。
しかし色の好みは十人十色であり、アクセントクロスが全ての顧客に満足してもらえるわけではありません。また部屋探しされる方は室内インテリアを非常に重視するため、家具との相性が悪くなると物件訴求力が低下してしまいます。
そこで弊社物件では白を基調とした統一感がある北欧スタイルを採用しています。
このインテリアスタイルは一見地味に見えるかもしれませんが、白を基調にすることで家具やインテリアの相性が大幅に向上し、入居後「飽きること」がなく自分らしい生活を楽しむことができます。
実際北欧スタイルを意識した部屋作りをした結果、従前と比べ長期入居者が増え、特に女性の借主から高い評価を頂いております。白を基調としたシンプルなデザインは、個々のライフスタイルに柔軟に対応できる点が魅力です。
３）カフェスタイルキッチン
弊社物件は主に20～30代のカップルや新婚夫婦をターゲットにしています。二人暮らしされる方が部屋探しする場合、女性が主導権を握ることが多く、特にキッチンは重要視されます。
女性にとってキッチンは毎日の家事において重要な場所であり、また最も長い時間を過ごす場所でもあるため、機能性だけではなくデザイン性も求められます。
一般的に古くなったキッチン設備を交換する場合、同型の既製品を導入することが多いですが、弊社物件ではあえて既製設備を活かしたオリジナルのカフェスタイルキッチンを採用しています。
温もりが感じられるよう、キッチン扉には無垢材を採用しており、これにより競合物件との差別化を図れます。
デザイン性と機能性を兼ね備えたオリジナルキッチンは、顧客にとって魅力的な要素となり、入居促進に繋げられるようになりました。
４）室内機能性を高める漆喰
築年数が古くなると室内機能性（断熱、湿気、防音）は低下し、不満に感じる借主は増えてきます。不満が高まれば契約更新のタイミングで住替えされるリスクが増加しますが、実際には多くの物件ではこの問題に対応していないのが現状です。
そこで弊社物件では一部部屋に自然素材の漆喰を施工しています。漆喰を施工すると以下の効果が期待できます。
調湿効果
漆喰は湿度を統制する特性があり、これにより室内の湿気を適切にコントロールし、快適な住環境を提供します。特に湿度が上昇する夏の時期において、その効果を実感しやすくなります。
保冷保温効果
漆喰は細かい結晶構造で構成されているため、熱を反射します。そのため少ない冷暖房でも夏は涼しく、冬は暖かく感じられるため結果として電気代を抑えることができます。
吸音効果
漆喰には音を吸収する効果があり、内部の生活音を外に漏れにくくなります。このため一般的な物件と比べると騒音リスクは抑えられます。
漆喰は完全に手作業で施されるため、ところどころにムラが見られることがあります。しかしこの手作業ならではの温かみは、室内全体に独特の魅力をもたらします。
ナチュラルテイストに興味がある方には特に喜ばれており、自然素材のやさしさを感じられる空間となります。このため従前と比べると室内機能性が向上したため、長期入居される方が増え、安定的な家賃収入を得ることに成功しました。
５）借主の体験談を内見時に伝える
部屋探しされる方が最も知りたい情報は、実際に物件で生活されている借主の体験談ではないでしょうか？
弊社代表はリノベーション部屋に入居された一部借主に入居後の暮らしについてインタビューを行い、その声を内見時に伝えています。
借主の体験談を伝えることで入居後の実生活をさらにイメージしやすくなり、従前と比べると成約率が大幅に向上しました。
▶弊社リノベーション及びリノベーション戦略に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は賃貸空室対策の常識を覆す！斬新なアイデアをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
空室対策で重要なのはただ人気設備を充実させることや、リフォームorリノベーションを行うことではなく、内見者の気持ちに立った部屋作りをすることです。この視点を意識しない限り空室対策を強化しても客付けは厳しくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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