総務省が発表した令和5年度の住宅土地統計調査によると、前回調査と比べ主要都市以外の賃貸空室率は悪化し特質すべき点はエリア空室率20％台は前回2県だったのが今回6県に拡大しています。
空室率悪化は競争力が低下した築20年以上の物件に影響が出てしまいやすく、空室長期化→家賃収入減少＝キャッシュフロー悪化をもたらしてしまいます。
空室リスクを回避するには空室対策を行うしか方法はありません。ただ物件供給数が飽和状態となっている昨今、確実に空室を埋めるにはイノベーションを行うしか方法はありません。
弊社物件は前回調査で空室率全国ワースト1位、今回はワースト3位の山梨県にあり、所有物件は築30年を超えています。しかし今回紹介する斬新な空室対策アイデアを実践したことで2020年以降物件稼働率95％以上＋本執筆時の2024年8月7日現在満室となっています。
本投稿は賃貸空室対策の常識を覆す！斬新なアイデアを紹介します。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸空室対策の重要性
本題に入る前に空室対策の重要性を再確認しましょう。空室対策を行うと以下のメリットが期待できます。
家賃収入が安定する
空室対策を行うと内見時の物件印象を高めることができるため、客付けに有利になります。つまり空室リスクを最小限に抑えられるため安定した家賃収入を得られやすくなります。
物件価値が下がりにくい
物件価値は築年数の経過と共に下落するため空室が埋まりにくくなります。物件価値を高めるリフォームやリノベーションを行うことで物件価値の目減りを抑えられるため、空室が発生しにくく契約更新時の家賃値下げ要求を回避できる効果があります。
トラブルを抑えられる
築年数が経過すると空室を埋めるために家賃値下げを行う物件が多くなりますが、家賃値下げは借主属性を悪化させるだけですので、入居後にトラブル（騒音、家賃滞納、設備破損や汚損）が発生しやすくなります。
適切な空室対策を行えば家賃値下げしなくても早期客付けは十分可能で、トラブルを抑えることができます。
２．賃貸空室対策の常識を覆す！斬新なアイデア紹介
冒頭でもお伝えした通り弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が悪いエリア＋所有物件も築30年越えしていますが、2020年以降物件稼働率は高水準をキープでき安定した家賃収入を得ることに成功しています。
弊社物件が結果を出すことができたのは、今回紹介する5つの空室対策を実践したからです。それではそれぞれの空室対策を見ていきましょう。
１）物件清掃
内見時一番最初に確認される場所は共用部分（ごみ置き場、駐輪場、廊下）です。共用部分は借主が共同で利用するため定期的に清掃しなければ汚れやゴミが溜まりやすく、見た目が悪くなります。
見た目が悪いと内見時の物件印象が悪くなるため客付けが厳しくなります。飲食店の場合室内清掃が行き届いていない店にはもう行かないと回答した方は約6割いたとのことです。
弊社物件ではオーナーである私が平日の午前中物件清掃を行っています。手すりや床、外観周りの草取りなどを丁寧に掃除することで築年数の古さは一切感じなくなり、内見時の物件印象を高めることに成功しています。
２）統一感を意識した北欧インテリア
アクセントクロスを施工すると室内空間にメリハリが生まれるため、リフォーム／リノベーションを機に多くの物件で採用しています。
ただ色の好みは十人十色のため、アクセントクロスが必ずしも効果的とは言えず、さらに部屋探しされる方は室内インテリアを非常に重視しているため、家具との相性が悪くなると物件訴求力を高めることができません。
そこで弊社物件では白をベースとした統一感がある北欧スタイルにしています。
北欧スタイルは一見すると地味に見えてしまいます。ただ白をベースにすることで家具との相性は格段に良くなるため、入居後「飽きること」がなく自分らしい生活を送ることができます。
実際北欧スタイルを意識した部屋作りをしたことで、従前と比べ長期入居者が多くなり特に女性の借主から高い評価を頂いております。
３）カフェスタイルキッチン
一般的に古くなったキッチン設備を入れ替える場合、同型の既製品を導入することが多いのですが、弊社物件ではあえて既存設備を生かしたオリジナルのカフェスタイルキッチンを導入しています。
弊社物件はファミリー物件で、ファミリー物件に入居される方は…
20～30代のカップル、新婚さんが圧倒的に多い
女性が部屋探しの主導権を握っている
水回りはとても意識し、特にキッチンは重要視
しています。キッチンは女性にとって重要な場所のため機能性はもちろんですがデザイン力が高いものでなければ毎日の家事が苦痛になってしまいます。
そこで弊社物件では温かみが感じられるようあえて既存キッチンを生かしたカフェスタイルキッチンを開発し、キッチン扉には無垢材を採用しています。オリジナルキッチンを導入したことで競合物件との差別化を図ることができたため、従前と比べ早期客付けさせることに成功しています。
４）室内機能性を高める漆喰
築年数が古くなると室内機能性（断熱、湿気、防音）は低下し不満に感じる借主は多くなってきます。不満が多くなれば契約更新のタイミングで住替えされるリスクが発生しますが、多くの物件では対応していないのが現実です。
そこで弊社物件では一部部屋のみ自然素材の漆喰を施工しています。漆喰を施工すると…
調湿効果
保冷保温効果
吸音効果
等が期待できるため従前と比べ室内機能性は確実に向上しています。また漆喰は完全手作業のためところどころにムラがありますが、手作業だからこそ室内全体に温かみが感じられるため、ナチュラルテイストに興味がある方はとても喜んでくれます。
５）借主の声を内見時に伝える
部屋探しされる方がおそらく一番知りたい情報は、実際に物件で生活されている借主の声ではないでしょうか？
弊社代表はリノベーション部屋に入居された一部借主に入居後の暮らしに関してインタビューを行い、借主の声を内見時に伝えています。
借主の声を伝えることで入居後の実生活をさらにイメージしやすくなるため、従前と比べると成約率が格段に向上しました。
▶弊社リノベーション及びリノベーション戦略に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は賃貸空室対策の常識を覆す！斬新なアイデアをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
空室対策で重要なのはただ単に人気設備を充実させる／リフォームorリノベーションすることではなく、内見者の気持ちに立った部屋作りをすることです。これを意識しない限り空室対策を強化しても客付けは厳しくなります。
余談ですが弊社物件では人気設備上位の「インターネット無料」対応ではありません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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