賃貸物件清掃は賃貸経営成功への一丁目一番地と言われています。物件清掃は貸主にとって多くのメリットをもたらします。清掃が行き届いている物件は…
内見時の印象が高め成約率の上昇につながる
借主にとっても住みやすくなるため長期入居を促進する
建物の老朽化を予防し、修繕コストの削減にも寄与
する効果が期待できます。
弊社物件では代表自ら平日の午前中物件清掃を行っており、借主とのコミュニケーションを通じて顧客満足度を高めていますが、実は物件清掃を強化したことで思わぬトラブルを発見しましたが、最小限の被害で対応することができました。
本投稿は賃貸物件清掃を強化でトラブルが回避できる理由として、弊社代表が実際に体験したトラブル3つをご紹介します。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸物件清掃強化でトラブル回避が期待できる
物件清掃を強化することで思わぬトラブルが発生しても最小限の被害だけで済ませることができます。それでは弊社代表が実際に体験したトラブル3つをご紹介致します。
１）夜逃げを回避できた
近年の賃貸業界では家賃滞納が発生した際早期に回収ができるよう、契約時に家賃保証会社を利用するケースがとても多くなっています。
家賃保証会社を利用した場合、万が一家賃滞納が発生すると管理会社は家賃保証会社に代位弁済請求を行い、家賃を立替て支払ってもらいます。過去の判例から家賃を連続3か月以上滞納すると契約上の信頼関係破は破綻していると見做され、司法判断を仰ぐことで賃貸借契約解除及び不動産明け渡しは可能となります。
賃貸人Aは入居当初、新婚で生まれたばかりの赤ちゃんがいましたが、次第に物件で会うたびに笑顔が減り、いつの間にか所有していた車も無くなっていました。
その後物件清掃中たまたま消費者金融からの郵便物が受函されていることが分かったため、すぐに管理会社担当者に家賃滞納の有無を確認したところ、2か月滞納していることがわかりました。
その後も家賃滞納は続いたため家賃保証会社から、不動産明け渡し訴訟を行うための必要書類に署名捺印を求められ、やむなくサインしました。
ある日、日中の時間帯に大型トラック（レンタカー）が物件に停まっていたため、様子を伺ったところ賃貸人Aが室内の荷物をトラックに運び込んでいました。
話を聞くと「管理会社にはすでに退去連絡をしている」と言われたため、すぐに管理会社担当者に確認したところ、退去連絡はないとのことでした。すぐに「夜逃げ」と判断し至急退去立ち合いをしてもらうようお願いしました。
実は賃貸人Aは入居審査時、他社物件で家賃滞納があったことがわかりましたが、少額ですぐに返還したため大丈夫と判断し入居許可を出してしまったことが裏目に出てしまいました。これを機に家賃滞納が分かった時点で原則入居をお断りする方針にしました。
２）外壁クラックを発見
外壁は紫外線などの影響で色あせやクラックなどの劣化が発生するため、基本的に10年に1度は外壁塗装及びコーキングの打ち直しが必要になります。
定期的な外壁メンテナンスを行うことで建物寿命を延ばすことができるだけではなく、築年数の古さを感じさせないため入居促進効果が期待できます。
弊社物件では2017年に外壁塗装を実施しましたが、2年前たまたま物件清掃を行っていた際外壁の一部にクラックが発生しているのを発見しました。
すぐに業者さんを手配し緊急修繕を行いましたが、クラック発生箇所が少なかったため修繕費用もそれほど掛かりませんでした。後日業者さんに相談したところ「外壁塗装10年以内でもクラックが入ることはあり得る」とのことでした。
定期的な目視チェックとメンテナンスの重要性を改めて認識しました。
３）隣接物件とのトラブル
弊社物件の隣にある物件は数年前オーナーチェンジとなり、築年数が古かったため室内をリノベーションをしていました。
大掛かりなリノベーションとなったため、敷地内に廃棄コンテナを設置していましたが、何とコンテナの入れ替え作業を無断で弊社物件の駐車場で行っていました。
物件清掃が完了し帰ろうと思っていた矢先に入れ替え作業が始まり、最初は事前に管理会社に許可を出していたものを思い、担当者に声掛けを行ったところ「許可は取っていない」ことがわかり、すぐに作業を止めさせ管理会社経由で施工会社に厳重抗議を行いました。
基本的に貸主、管理会社は物件に来る機会は少ないですが、定期的に物件に足を運ぶことで予想できないトラブルを発見し迅速に対応することができます。
もし借主から直接管理会社にクレーム連絡が入ると、管理会社の管理能力とオーナーの管理資質に問題があると問われてしまいます。事前に発見できたことは管理体制が行き届いている証拠となるため顧客満足度を高めるメリットが期待できます。
２．まとめ
今回は賃貸物件清掃を強化でトラブルが回避できることについてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
物件清掃を行うことで物件美観を保ちながら居住性を向上させ、顧客満足度を高めることが可能です。これにより長期入居を促進にもつながります。
また物件清掃を通じて物件状態を常に把握することで、予期せぬトラブルを未然に防ぐことができ、借主との信頼関係が深まるため「貸主にとって大きなメリット」となります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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