賃貸経営のメリットは借主さえ見つけることができれば、安定した家賃収入が得られることです。ただ物件築年数が経過すると物件価値は下落するため、空室が目立つor家賃値下げを余儀なくされます。
築年数に応じた賃貸リフォーム＆リノベーションを行うことで、募集時期関わらず早期客付けが期待できますが、リフォーム＆リノベーションに消極的な貸主も一定数います。
本投稿は賃貸リフォーム＆リノベーションを行う目的をお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リフォーム＆リノベーションを行う目的
賃貸経営の収益を高めるには物件稼働率を高めつつも経費を抑えることがポイントです。ただ築年数の経過と共に物件価値は下落するため家賃維持することは難しくなります。
一般的には築1年毎に家賃1％下落すると言われます。また年数の経過と共に…
設備の経年劣化が発生しやすくなり修繕費が増えてくる
ライフスタイルと合わなくなり空室が目立つ
競争力が低下すると空室が目立ち家賃値下げを余儀なくされる
ため次第に収益性が低下してしまいます。しかし築年数に応じたリフォーム＆リノベーションを行うことで従前と比べ物件価値＆訴求力が向上するため、募集時期関わらず早期客付け＆家賃値上げが期待できます。
２．賃貸リフォーム＆リノベーションを行うメリット
賃貸リフォーム＆リノベーションを行うと以下のメリットが期待できます。
客付けしやすくなる
物件価値が下がりにくい
節税効果
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
客付けしやすくなる
築年数が経過すると物件価値が下落するため空室が目立ってしまいますが、築年数に応じたリフォーム＆リノベーションを行うと競争力が高くなり、またライフスタイルに合った部屋となるため従前と比べると早期客付けが期待できます。
早期成約になれば物件稼働率を高められるため、安定した家賃収入を得ることができます。
物件価値が下がりにくい
家賃相場は築年数の経過と共に下落し、特に物件価値が下がりやすい築10年／築20年目は相場が一気に下がってしまいます。そのため現況家賃と家賃相場に乖離があると、借主は契約更新時家賃値下げ要求を起こしてきます。
一方リフォーム＆リノベーションを行った物件は行わない物件と比べ資産価値は高く、また価値は下がりにくいため家賃値下げ要求は発生しにくく長期入居に繋げやすくなります。
節税効果
賃貸経営は毎年多額の減価償却費を経費計上できるため、税圧縮効果が期待できますが、リフォーム＆リノベーションを行うと節税効果が期待できます。
修繕内容によって一括経費となる修繕費／定められた年数にかけて毎年減価償却する資本的支出に分けられますが、20万円以下のリフォーム（グレードアップしないことが条件）ならば修繕費、グレードアップを図るリノベーションの場合は資本的支出となります。
▶リフォーム＆リノベーションの減価償却に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．賃貸リフォーム＆リノベーションを行わないとどうなる？
正直原状回復のみ＋現況家賃で募集～集客できるのは新築から築10年までで、それ以降は築年数に応じたリフォーム＆リノベーションしないと客付けは厳しくなります。
適切なリフォーム＆リノベーションを行わないと以下の問題が発生してしまいます。
空室が長くなる＆紹介されなくなる
収益低下＋銀行評価が低くなる
修繕費が高くなる
それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。
空室が長くなる＆紹介されなくなる
築年数が経過すると設備＆内装の劣化、間取りが現在のライフスタイルと合わなくなるため、適正家賃で募集しても反響数が伸びないため空室期間が長くなります。
空室期間が長期化すれば物件を募集する仲介会社は、募集に対する費用対効果はないと判断し、仲介会社によっては賃貸検索サイト掲載を取りやめる／当て馬扱いにするなど紹介されにくくなってしまいます。
また空室が長期化すれば家賃機会損失が増えるため、家賃値下げを余儀なくされますが、家賃値下げすると借主属性が悪くなり一部の借主は問題行動を起こす恐れが出てきます。
▶借主の問題行動の一例についてはこちらをご覧下さい。
収益低下＋銀行評価が低くなる
築年数に応じた適切なリフォーム＆リノベーションを行わなければ、競争力が低下するため空室が目立つor家賃値下げを余儀なくされ収益は悪化してしまいます。
収益が悪化すればキャッシュフローが厳しくなるため、銀行評価も低くなります。その結果新規融資が認められない／認められても金利は高くなります。
修繕費が高くなる
物件価値を高めるリフォーム＆リノベーションを行うと修繕内容によっては費用が高額になります。ただリフォーム＆リノベーションを行わなければ、経年劣化を見逃すことになるため定期的にリフォーム＆リノベーションしている物件と比べ修繕費が高くなり、キャッシュフローを悪化させます。
４．まとめ
今回は賃貸リフォーム＆リノベーションを行う目的についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
近年の賃貸市場は完全に借り手有利なため、物件訴求力が高くなければ早期客付けは厳しいと言わざるを得ません。
安定的な賃貸経営を目指すなら適切なリフォーム＆リノベーションは必須ですが、消極的な態度を貫くと確実に反響は得られにくくなり、空室は目立ってしまいます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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