管理会社との賢い付き合い方。入居者募集を成功に導く秘訣
賃貸経営を成功させるには、入居者募集から物件管理まで幅広い知識と経験が求められます。しかし、これらを全て貸主が完璧にこなすのは、非常に難しいと言わざるを得ません。
不動産賃貸管理会社は、物件管理や入居者対応などに精通しており、毎月管理料を支払うことで、貸主に代わって管理業務をスムーズに進めてくれます。そのため、管理会社を上手に活用することは、安定した賃貸経営を目指すうえで重要です。
結論から言えば、管理会社との関係を良好にするために重要なのは、全てを任せきりにするのではなく、貸主自身も募集条件や修繕、物件改善について積極的に関わることです。
私自身、1993年築・20戸のアパートを経営する中で、管理会社と募集条件や修繕について相談しながら空室対策を続けてきました。その経験から、管理会社を単なる管理業務の委託先ではなく、賃貸経営を一緒に改善していくパートナーとして考えることが重要だと感じています。
本記事では、私自身の賃貸経営の経験をもとに、管理会社との賢い付き合い方や、入居者募集を成功させるためのポイントについてお伝えします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
管理会社は委託先ではなく、賃貸経営を一緒に改善していくパートナーとして付き合うことが重要。
空室対策を管理会社任せにせず、貸主自身も募集条件や修繕、物件改善に積極的に関わることが大切。
管理会社からの提案に耳を傾け、貸主側も協力することで、入居者に選ばれやすい物件づくりにつながります。
１．不動産管理会社の役割とは？
安定した賃貸経営を行うためには、物件集客から管理業務まで幅広いタスクに対応する必要があります。これら業務は非常に多岐にわたり、効率的に行わなければなりません。
賃貸経営における主な業務を挙げると、以下の通りとなります。
入居者募集
入居審査から賃貸契約、退去手続き
家賃回収
クレーム対応
修繕点検や依頼
物件清掃
こうした管理業務を貸主がすべてこなすには、時間と労力がかかり、さらに専門スキルが必要になります。
不動産管理会社はこれら業務を行うプロで、貸主が管理会社と管理委託契約を行うことで、煩わしい管理業務から解放されます。
管理会社には大きく分けて2つの種類があります。ひとつは管理業務だけを専門とする会社、そしてもうひとつは、管理と直営の仲介会社を併設している「管理仲介併設型」の会社です。大手の不動産管理会社では、自社内に仲介部門をもち、元請けとして物件の客付けを行っているのが一般的です。
不動産管理会社を上手に活用すれば、貸主の負担を減らしつつも、安定した賃貸経営が可能になります。
２．管理会社との賢い付き合い方
不動産管理会社は、貸主の賃貸経営を支援する「頼れるパートナー」的な存在です。
ただし、管理会社に全てを任せれば空室が埋まるわけではありません。貸主自身も募集条件の見直しや修繕、物件改善などに協力しながら管理会社をうまく活用することで、集客や管理面でより積極的な対応が期待でき、安定した賃貸経営につながります。
管理会社と円滑な関係を築くためには、以下のポイントを意識することが大切です。
空室を埋める努力を示す
不動産管理会社の主な収入源のひとつは物件の管理委託料です。そのため空室が増えたり、空室期間が長期化したりすると、貸主だけでなく管理会社の収入にも影響します。管理会社にとっても、物件の稼働率を高めることは重要です。
近年は部屋探しのニーズが多様化しており、築年数が経過した物件では、現在の入居者ニーズに合わせた設備導入やリフォームなど、物件の魅力を高める対策が必要になることがあります。
管理会社から設備交換やリフォームなどの提案を受けても、貸主が空室改善に消極的であれば、募集条件や物件そのものを改善できず、結果として空室が長期化する可能性があります。
特に築年数が経過して競争力が低下した物件では、家賃を下げるだけではなく、空室となっている原因を確認したうえで、必要な対策を行うことが重要です。
私自身も、空室が発生した際には管理会社任せにせず、募集条件や室内改善について担当者と相談するようにしています。管理会社からの提案を聞くだけではなく、貸主側も空室を埋めるために協力する姿勢を示すことが、管理会社との良好な関係づくりにつながると感じています。
▶仲介会社から紹介されやすい物件にするために私自身が実践している対策については、関連記事「【空室対策】仲介会社が積極的に紹介したくなる賃貸物件とは？貸主が実践した3つの改善策」をご覧ください。
修繕や物件管理に積極的に関わる
賃貸物件に設置されているエアコンや給湯器などの備付設備が故障した場合、管理会社は貸主の承諾を得たうえで修繕や交換を行います。
しかし、コストを優先するあまり修繕対応が遅れると、入居者の不満につながる可能性があります。
弊社では、必要な修繕にはできる限り早く対応し、古くなったエアコンや給湯器なども必要に応じて交換しています。また、空室が発生した際にはリノベーションを行い、弊社代表が平日の午前中に物件清掃を行うなど、日頃から物件の維持管理にも取り組んでいます。
弊社物件は1993年築ですが、こうした取り組みもあり、他社仲介会社の担当者から「築年数を感じにくい」「案内しやすい」といった声をいただいたことがあります。
この経験からも、管理会社に全てを任せるのではなく、貸主自身も修繕や物件改善に積極的に関わり、管理会社と連携しながら物件の状態を維持することが重要だと感じています。
３．貸主の立場から入居者募集を成功させるには？
一般的に借主から退去連絡が入ると、管理会社は再募集に向けて仲介会社へ物件情報を提供し、賃貸検索サイトなどへの掲載を依頼します。
ただし、募集条件や設備投資などを最終的に判断するのは貸主です。そのため、管理会社や仲介会社に募集を任せきりにするのではなく、貸主自身も空室対策に関わることが重要です。
私自身、2007年に28歳で2代目オーナーに就任した当初は、空室が埋まらないのは管理会社の責任だと考え、管理会社を一方的に責めることもありました。しかし、それだけでは経営状況は改善せず、次第に担当者と相談しながら、リフォームや物件清掃など貸主側でもできる対策に取り組むようになりました。
さらに2018年からは空室対策リノベーションを進め、その結果、2020年以降は年間入居率95％以上を継続しています。
この経験から、入居者募集を成功させるには、管理会社任せにせず、貸主自身も空室の原因を考え、担当者と協力しながら改善することが重要だと感じています。
ここでは、貸主の立場から入居者募集を成功させるための具体的な対応について解説します。
最低限行うべき対策とは？
入居者募集を成功につなげるためには、競合物件と比較したうえで確認しておきたいポイントがあります。これを怠ると、競争の厳しい賃貸市場で勝ち残るのは難しいかもしれません。
まず一番重要なのは、入居者が最低限求める設備をしっかりと設置することです。単身向けでもファミリー向け物件でも…
エアコン
テレビ付きモニターホン
温水洗浄便座
追い炊き機能
は、競合物件と比較する際に確認しておきたい設備です。これらの設備が未設置の場合、競合物件と比較された際に不利になる可能性があるため、ターゲット層や周辺物件の設備状況を確認したうえで導入を検討することが重要です。
次に意識すべき点は、内見時の第一印象です。部屋探しされる方は、平均3件ほど内見しその中から部屋を決めています。
このため、募集部屋だけでなく共用廊下、駐輪場、ごみ置き場などエリア全体の清潔感や見た目が、成約率に直結してきます。たとえ募集部屋のクオリティーが高くても、それ以外の部分でネガティブな印象を与えると、成約率は低下してしまいます。
物件周りや共用部の印象を良好にするには、物件清掃が重要な役割を果たします。清掃を定期的に行うことで、第一印象を損なうリスクを大幅に軽減できます。最低でも月に1回、可能であれば週1回行うと物件美観を保つことができます。
ターゲット層を明確にする
空室対策をしているのに客付けがうまくいかない場合、ターゲット層が明確になっていない可能性が高いです。
一般的に単身向け物件は、学生から20～30代の独身者、ファミリー向け物件は20～30代のカップルや新婚夫婦が主なターゲット層となります。
単身向け物件の場合、生活費を抑えたいと考える方が多い傾向のため、例えばインターネットが無料ではない場合は、無料化にすると大きな魅力となります。
一方ファミリー向けの場合は、女性が部屋探しの主導権を握っているため、募集部屋の水回りの使い勝手や間取りがライフスタイルに合わないと感じられることもあります。
こうした場合は、設備投資を行うことで、ターゲット層に訴求することができるため、入居促進に繋げやすくなります。
募集条件の見直し
物件築年数が経ってくると競争力が低下するため、従前と同じ条件で募集しても、反響を高めることは非常に厳しくなります。
この問題を解決するためには、築年数に応じて条件を柔軟に見直すことです。その第一歩として注目すべきポイントは、敷金と礼金です。
敷金と礼金は古くからの商習慣として根付いていますが、物件供給が多い現在の賃貸市場では、時代遅れと言っても過言ではありません。そのため敷金と礼金を撤廃することで、賃貸検索サイトの反響数を伸ばす効果が期待できます。
さらに募集家賃についても、築年数に応じた家賃設定が必要になってきます。再募集時に適正な家賃を設定することで、検索にヒットする確率が格段に高まります。
適正家賃を調べる方法としては、SUUMO賃貸経営サポートを利用するのがおすすめです。現在募集中の同条件物件の平均家賃が手軽に確認できるため、有益な情報源となります。
一方で、築年数が経過した物件をリノベーションを施した場合、従前と比べて資産価値は格段に向上します。
弊社物件では、築年数が経過していてもターゲット層に合わせたリノベーションを行い、従前より家賃を引き上げて募集してきました。ただし、リノベーションを行えば必ず家賃を上げられるわけではなく、競合物件の賃料や設備、ターゲット層を確認したうえで設定することが重要です。
▶築年数が経過した物件では、募集条件の見直しだけではなく、物件そのものの競争力を高めることも重要です。空室対策リノベーションの考え方については関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
４．まとめ
今回は、管理会社との賢い付き合い方や、入居者募集を成功させるために貸主が行うべき対応についてお伝えしました。
管理会社に管理料を支払っているからといって、入居者募集から物件管理まで全てを任せきりにしてよいわけではありません。
私自身も以前は、空室が埋まらない原因を管理会社に求めていました。しかし、それだけでは状況は改善せず、担当者と相談しながらリフォームや物件清掃、設備交換、リノベーションなどに取り組むようになったことで、賃貸経営は大きく変わりました。
大切なのは、「管理会社が何をしてくれるのか」だけを考えるのではなく、「貸主として管理会社と一緒に何ができるのか」という視点を持つことです。
もし空室が長期化しているのであれば、管理会社を責める前に、募集条件や設備、室内の状態などについて担当者と一度話し合ってみてはいかがでしょうか。管理会社との付き合い方を見直すことも、賃貸経営を改善する第一歩になると考えています。
「管理会社から提案を受けているものの、どこまで設備投資すべきかわからない」「募集条件を変えるべきか、物件自体を改善すべきか判断できない」という場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
1993年築20戸の自社物件で実践してきた経験をもとに、現在の募集状況を整理しながら改善方法を一緒に検討します。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント