管理会社との賢い付き合い方。入居者募集を成功に導く秘訣
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 10月24日
- 読了時間: 9分
賃貸経営を成功させるには、入居者募集から物件管理まで幅広い知識と経験が求められます。しかし、これらを全て貸主が完璧にこなすのは非常に難しいと言わざるを得ません。
不動産賃貸管理会社は、物件管理から入居者対応に精通しており、毎月管理料を支払うことで貸主に変わって管理業務をスムーズに進めてくれるため、上手に活用すれば安定した家賃収入を実現することも可能です。
本投稿は管理会社との賢い付き合う方法や、入居者募集を成功させるポイントについて、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．不動産管理会社の役割とは？
安定した賃貸経営を行うためには、物件集客から管理業務まで幅広いタスクに対応する必要があります。これら業務は非常に多岐にわたり、効率的に行わなければなりません。
賃貸経営における主な業務を挙げると、以下の通りとなります。
入居者募集
入居審査から賃貸契約、退去手続き
家賃回収
クレーム対応
修繕点検や依頼
物件清掃
こうした管理業務を貸主がすべてこなすには、時間と労力がかかり、さらに専門スキルが必要になります。
不動産管理会社はこれら業務を行うプロで、貸主が管理会社と管理委託契約を行うことで、煩わしい管理業務から解放されます。
管理会社には大きく分けて2つの種類があります。ひとつは管理業務だけを専門とする会社、そしてもうひとつは、管理と直営の仲介会社を併設している「管理仲介併設型」の会社です。大手の不動産管理会社では、自社内に仲介部門をもち、元請けとして物件の客付けを行っているのが一般的です。
不動産管理会社を上手に活用すれば、貸主の負担を減らしつつも、安定した賃貸経営が可能になります。
２．管理会社との賢い付き合い方
不動産管理会社は貸主の賃貸経営を支援する「頼れるパートナー」的な存在です。うまく活用することで、集客や管理面で優先的に対応してくれるため、安定した賃貸経営を実現できます。
管理会社と円滑な関係を築くためには、以下のポイントに注意することが大切です。
空室を埋める努力を示す
不動産管理会社の主な収入源は、物件の管理委託料で、委託料の平均は家賃収入の3～5％程度となっています。ただしこれは集金管理型の場合であり、サブリース契約では空室損失分を考慮する必要があるため、管理委託料は10～20％とやや高めとなります。
物件管理料は稼働率が高ければ継続的に得られますが、空室件数が増えたり、空室期間が長期化すると収入が減少するため、管理会社では退去連絡が入った時点で、再募集に向けて募集活動を開始します。
近年の賃貸市場では、部屋探しの価値観が多様化しており、築年数が古くても適切なリフォームやリノベーションを行えば、年数の古さはそれほど問題にはならなくなっています。
そのため管理会社は、入居者から人気が高い設備の導入や効果的なリフォーム提案を行いますが、貸主がリフォームに消極的な態度を示すと、物件の魅力を仲介会社にPRすることが難しくなるため、空室が長期化する可能性があります。
競争力が低下している築20年以上の物件の中には、適切なリフォームを行わず、ただ単に家賃を値下げしているケースがあります。しかし顧客需要が少なく物件供給が多いため空室が埋まりにくい状況となっています。
賃貸経営がうまくいっている貸主ほど、空室対応に積極的であり、管理会社も意欲的に仲介会社に営業してくれます。
積極的にコミュニケーションを取る
賃貸物件に設置されている備付設備は、貸主が所有権を持っているためため、例えばエアコンや給湯器などが故障して使用できなくなった場合は、管理会社が貸主の承諾を得てから修繕を行います。
一般的に、こうした設備の不具合は経年劣化が起因のケースが多いため、設備交換が推奨されます。しかし貸主の中には、「コストを優先」して修理で対応しようとする方もおり、中には修繕自体を拒むこともあります。
こういった対応は、結果として入居者の不満を招きやすくなり、場合によっては退去につながるリスクさえを孕んでいます。
一方で、設備修繕に対する迅速な対応を「物件価値を高める投資」として積極的に捉えている貸主もいます。このような姿勢を持つ貸主は、修繕費が高額になっても躊躇せず、管理会社にスピーディーな修繕指示を出しています。
修繕対応が早い物件は、仲介会社にとって内見者にPRしやすくなるため、他社物件よりも優先的に紹介されやすくなります。
３．貸主の立場から入居者募集を成功させるには？
一般的に借主から退去連絡が入った時点で、管理会社は再募集に向けて仲介会社に、賃貸検索サイトに物件募集を掲載するよう指示を出します。
多くの貸主は物件募集は仲介会社が主体的に行うと考えがちですが、これは間違っています。仲介が社が行うのはあくまでも物件募集のみであり、募集条件は貸主が最終的に決めるため、貸主の対応次第では、成約までの期間が大きく変わる可能性があります。
ここでは貸主の立場から、入居者募集を成功させるにはどのような対応を行えばよいのかについて、解説します。
最低限行うべき対策とは？
入居者募集を確実に成功させるためには、必ず行わなければならない対策があります。これを怠ると、競争の厳しい賃貸市場で勝ち残るのは難しいかもしれません。
まず一番重要なのは、入居者が最低限求める設備をしっかりと設置することです。単身向けでもファミリー向け物件でも…
エアコン
テレビ付きモニターホン
温水洗浄便座
追い炊き機能
は、もはや標準装備と言っても過言ではありません。これらが未設置の場合、まず客付けは難しいと思ってもらっても構いません。
次に意識すべき点は、内見時の第一印象です。部屋探しされる方は、平均3件ほど内見しその中から部屋を決めています。
このため、募集部屋だけでなく共用廊下、駐輪場、ごみ置き場などエリア全体の清潔感や見た目が、成約率に直結してきます。たとえ募集部屋のクオリティーが高くても、それ以外の部分でネガティブな印象を与えると、成約率は低下してしまいます。
物件周りや共用部の印象を良好にするには、物件清掃が重要な役割を果たします。清掃を定期的に行うことで、第一印象を損なうリスクを大幅に軽減できます。最低でも月に1回、可能であれば週1回行うと物件美観を保つことができます。
ターゲット層を明確にする
空室対策をしているのに客付けがうまくいかない場合、ターゲット層が明確になっていない可能性が高いです。
一般的に単身向け物件は、学生から20～30代の独身者、ファミリー向け物件は20～30代のカップルや新婚夫婦が主なターゲット層となります。
単身向け物件の場合、生活費を抑えたいと考える方が多い傾向のため、例えばインターネットが無料ではない場合は、無料化にすると大きな魅力となります。
一方ファミリー向けの場合は、女性が部屋探しの主導権を握っているため、募集部屋の水回りの使い勝手や間取りがライフスタイルに合わないと感じられることもあります。
こうした場合は、設備投資を行うことで、ターゲット層に訴求することができるため、入居促進に繋げやすくなります。
募集条件の見直し
物件築年数が経ってくると競争力が低下するため、従前と同じ条件で募集しても、反響を高めることは非常に厳しくなります。
この問題を解決するためには、築年数に応じて条件を柔軟に見直すことです。その第一歩として注目すべきポイントは、敷金と礼金です。
敷金と礼金は古くからの商習慣として根付いていますが、物件供給が多い現在の賃貸市場では、時代遅れと言っても過言ではありません。そのため敷金と礼金を撤廃することで、賃貸検索サイトの反響数を伸ばす効果が期待できます。
さらに募集家賃についても、築年数に応じた家賃設定が必要になってきます。再募集時に適正な家賃を設定することで、検索にヒットする確率が格段に高まります。
適正家賃を調べる方法としては、SUUMO賃貸経営サポートを利用するのがおススメです。現在募集中の同条件物件の平均家賃が手軽に確認できるため、有益な情報源となります。
一方で、築年数が経過した物件をリノベーションを施した場合、従前と比べて資産価値は格段に向上します。そのため家賃相場より少し高めに設定しても、新築物件並みでなければ客付けで苦戦することはありません。
４．まとめ
今回は管理会社との賢い付き合う方法や、入居者募集を成功させるポイントについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸経営がうまくいっている物件は、管理会社と貸主との連携が良好で、築年数に応じた適切なリフォームやリノベーションが行われています。物件価値が高まれば仲介会社も客付けしやすいと判断し、優先的に紹介してくれます。
一方で、一部の貸主は管理会社に支払う管理料を節約しようと、自主管理していますが、物件管理に関する専門的な助言が得られないと、間違った方向に進んでしまうリスクも否定できません。
今後賃貸市場はさらに競争が厳しくなるため、安定した賃貸経営を目指すならば、管理会社に管理委託した方が、貸主にとってメリットが大きくなるはずです。
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