一昔前の賃貸業界では、築年数が古くなった物件は家賃値下げしなければ客付けは絶対できないと信じられていました。
近年部屋探しの多様化が進み、築年数が古くても「リノベーション」されていれば築年数で判断されることは殆どなく、むしろ客付けで有利になり早期満室になることも珍しくはありません。
そのため近年ではリノベーションを行う物件が増加傾向となっています。
本投稿は賃貸リノベーションすると物件価値はどのように変わるのかについてお伝えいたします。
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１．機能性／デザイン性が向上し家賃値上げができる
築年数の経過と共に物件資産価値＋家賃は右肩下がりとなり、家賃は年1％下落すると言われています。ただ近年の賃貸市場は物件供給数過多＋賃貸需要の減少により空室率が全国的に悪化し価格競争が激化しているため、実際の家賃値下げ率は想定以上となっているケースが多いです。
競争力が低下した築20年以上経過した物件では、適正家賃以下で募集しても空室が埋まりにくく、物件によっては1年以上空室になっていることも珍しくはありません。
しかし設備や内装デザインをリニューアルするリノベーションを行うと、見た目的には新築物件並みの価値になるため従前より物件価値は飛躍的に向上します。そのためリノベーションを機に家賃値上げが可能でまた家賃相場より高い家賃設定でも新築物件より安ければ、客付けが厳しくなることはありません。
２．目減りが少なくなる
先程もお伝えしましたが賃貸物件の価値は築年数の経過と共に下落します。そのため家賃相場も連動して値下がりするため、どうしても現況家賃と家賃相場にズレが発生します。
物件価値が低下すれば多くの借主は現況家賃が「高い」と感じるため、賃貸契約更新のタイミングで「家賃値下げ交渉」が発生しやすくなります。近年の賃貸市場は借り手有利のため、退去抑制の一環で家賃値下げを認めてしまう物件は多いです。
一方リノベーション物件は設備をリニューアルしていることから従前と比べ目減りは少なく家賃相場より高い家賃設定でも「納得」する借主は多いため、家賃を維持することは十分できます。
またここ数年インフレによる物価高騰が続いていますが、リノベーションを行うと価値の目減りが小さいため退去後の家賃をさらに値上げしても客付けは可能です。
３．訴求力が高まる
リノベーション物件は築年数は古いものの…
新築より家賃が安い
築年数の古さは感じられず清潔感がある
設備やデザイン性が新築並み～優れている
ため従前と比べ訴求力が向上します。そのため募集開始すると反響数が増え短期間で成約に繋げることができます。
また物件を紹介する仲介会社側も、物件価値が向上したリノベーション物件は「客付けしやすい」と判断するため積極的に紹介してくれます。
４．まとめ
今回は賃貸リノベーションすると物件価値はどのように変わるのかについてお伝えしました。全面改修するリノベーションは高額な費用が発生するため、貸主の中には費用対効果／物件価値がどれだけ向上するか懐疑的になる方がいます。
ただ今回ご紹介した通り、築年数が古いアパートをリノベーションすることで…
機能性／デザイン性が向上し家賃値上げが期待できる
目減りが少ないため契約更新時家賃値下げ要求が発生しにくい
訴求力が高まるため早期客付けが期待
でき安定した家賃収入を得ることができます。またリノベーションで物件価値を高めることができれば面バンクからの評価も高くなり、新規融資／金利の引き下げなどの交渉がしやすくなります。
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