賃貸リノベーションすると物件価値はどう変わる？
築年数が古くなった賃貸アパートでは、設備の老朽化や間取りの古さなどが原因で競争力が低下し、家賃を値下げしても空室が埋まらないことがあります。
しかし、近年は部屋探しの価値観が多様化しており、築年数だけでなく、室内のデザイン性や設備の機能性、暮らしやすさなどを重視する入居希望者もいます。
そのため、築年数が経過した物件でも、入居希望者のニーズに合ったリノベーションを行うことで、物件の魅力を高め、家賃の見直しや早期成約につなげられる可能性があります。
さらに、リノベーションによって物件価値が向上すれば、空室期間の短縮や収益性の改善など、賃貸経営全体にも良い影響をもたらすことが期待できます。
本記事では、賃貸リノベーションによって物件価値がどのように変わり、その結果、賃貸経営にどのような効果が期待できるのかを解説します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
リノベーションによって築古物件の機能性やデザイン性を高めることで、家賃の値上げや競争力の維持が期待できる。
物件価値の向上は、空室期間の短縮や入居率の安定につながり、家賃収入や収益性の改善に寄与する可能性がある。
築年数が古くても、入居希望者のニーズに合った住空間を適正な家賃で提供できれば、新築・築浅物件との差別化が期待できる。
１．リノベーションすると物件価値はどう変わる？
賃貸物件は築年数が経過すると、設備や間取りが入居希望者のニーズと合わなくなり、家賃を値下げしても選ばれにくくなる場合があります。
しかし、冒頭でもお伝えしたように、近年では部屋探しに対する価値観が多様化しています。そのため、入居希望者のニーズに合わせたリノベーションを行うことで、築年数が古い物件でも従前より魅力や価値を高め、賃貸市場における競争力を向上させることが期待できます。
ここでは、リノベーションによって変化する3つの価値について解説します。
１）機能性・デザイン性の向上で家賃値上げが期待できる
国土交通省が2026年6月に内閣府消費者委員会で示した資料によると、民間賃貸住宅のストック数は過去30年間で46％、過去15年間で17％増加しています。
このように賃貸住宅のストック数が増加するなか、築年数が経過し、設備や間取りが入居希望者のニーズに合わなくなった物件は、競合物件との差別化が難しくなり、家賃を下げても選ばれにくくなる場合があります。
しかし、築年数が古くても、室内の機能性やデザイン性が高く、家賃が新築・築浅物件よりも抑えられていれば、入居希望者にとって魅力的な選択肢となる可能性があります。
さらに、入居希望者のニーズに合わせたリノベーションによって物件の付加価値を高めることができれば、従前より家賃を値上げしても、新築・築浅物件と比較して割安感のある住まいとして訴求でき、入居促進につながることが期待できます。
ただし、家賃の値上げには、立地条件や周辺の家賃相場などを考慮する必要があります。
２）家賃や競争力の低下を抑えられる可能性がある
賃貸物件は築年数が経過すると、設備の老朽化や間取り、デザインの陳腐化、建物の維持管理状態、地域の賃貸需要などによって、家賃を維持しにくくなる場合があります。
実際に、総務省統計局の「民営家賃の経年変化の推計」では、築年数の経過に伴う家賃の平均的な下落傾向が示されています。
しかし、築年数が古くても、リノベーションによって室内の機能性やデザイン性を高めることで、原状回復のみを行った同程度の築年数の競合物件との差別化が期待できます。
特に、入居希望者が家賃に見合う価値を感じられる住空間を提供できれば、築年数だけで判断されにくくなり、周辺の競合物件との差別化を図りながら、家賃の下落を抑えられる可能性があります。
また、入居中も設備の適切なメンテナンスや住環境の改善を継続することで、入居者満足度の維持につながり、長期入居や家賃の維持も期待できます。
ただし、リノベーションを行えば、将来にわたって家賃や競争力を維持できるわけではありません。設備は経年劣化し、入居希望者のニーズや周辺の賃貸市場も変化するためです。
３）入居希望者への訴求力が高まる
株式会社AZWAYが2026年3月に発表した調査によると、部屋探しで候補から外したくなる条件として、次の項目が上位に挙げられています。
室内のにおいが強い：64.8％
水回りが汚い・古さが強い：63.6％
日当たりが悪い・室内が暗い：57.5％
これらは築年数だけで決まるものではありませんが、設備の老朽化や室内環境の改善が十分に行われていない築古物件では、特に注意したいポイントです。
一方、アットホームが2025年に発表した調査では、賃貸物件を検討している人の73.2％がSUUMOなどの賃貸検索サイトを利用しており、必ず掲載してほしい写真として「トイレ」71.1％、「浴室」70.4％、「キッチン」64.3％が挙げられています。
この結果から、賃貸検索サイトに掲載する室内写真だけでなく、実際に内見した際の水回り設備や室内環境も、入居希望者に物件の魅力を伝えるうえで重要だと考えられます。
そのため、築20年以上が経過し、設備の更新をほとんど行わずに原状回復のみを繰り返している物件では、室内写真に清潔感があっても、実際の内見時に設備の古さなどが気になり、入居を見送られる可能性があります。
しかし、築年数が古くても、入居希望者のニーズに合わせたリノベーションによって、次のような魅力を備えることができます。
新築・築浅物件と比較して家賃が抑えられている
室内に清潔感があり、築年数の古さを感じにくい
設備の機能性やデザイン性が入居希望者のニーズに合っている
こうした特徴を備えた物件であれば、築年数だけでは判断できない魅力を伝えられるため、賃貸検索サイトでの反響や内見につながることが期待できます。
さらに、実際の室内も掲載写真の印象と一致していれば、内見時の評価を高め、入居申込みにつながる可能性があります。
２．物件価値の向上が賃貸経営にもたらす効果
ここまでは、リノベーションによって物件そのものの価値がどのように変わるのかについて説明しました。
それでは、リノベーションによって物件価値が高まると、賃貸経営にはどのような効果が期待できるのでしょうか？
物件の競争力が高まることで、入居者募集や家賃収入だけでなく、中長期的な経営にも良い影響をもたらす可能性があります。ここでは、賃貸経営の視点から3つの効果について解説します。
１）空室期間の短縮と入居率の安定
賃貸経営で安定した収益を確保するには、修繕費などの支出を適切に管理するとともに、空室期間をできるだけ短縮することが重要です。
そのため、退去後の原状回復費用を抑えたいと考える貸主も少なくありません。しかし、築年数の経過によって設備や間取りが入居希望者のニーズと合わなくなっている場合、原状回復だけでは競合物件との差別化が難しく、空室が長期化する可能性があります。
例えば、弊社物件と同じエリアにある築20年以上のファミリー向け賃貸物件では、2025年12月から賃貸検索サイトへの掲載を確認しており、2026年11月9日時点でも入居者の募集が続いています。
掲載写真を見る限り、内装には一定の改修が施されているようですが、設備の更新履歴や募集が長期化している原因までは確認できません。
仮に家賃6万円の部屋が11か月間空室だった場合、得られなかった家賃収入は単純計算で66万円になります。一方、空室期間を1か月に短縮できれば、機会損失は6万円となり、その差は60万円です。
このように、原状回復費用を抑えられたとしても、空室期間が長期化すれば、その間に得られなかった家賃収入が経営に大きな影響を及ぼすことがあります。
また、空室期間の長期化は貸主だけの問題ではありません。管理委託契約の内容によっては管理会社の管理料収入にも影響し、仲介会社にとっても募集活動が長期化することで広告掲載や営業対応の負担が増える場合があります。
一方、リノベーションによって物件の競争力が高まり、内見や入居申込みにつながれば、空室期間の短縮が期待できます。加えて、入居後も適切な維持管理を継続し、入居者が快適に暮らせる環境を整えることで、長期入居や入居率の安定も期待できます。
このように、リノベーションによる物件価値の向上は、空室期間の短縮や入居率の安定につながり、賃貸経営の収益改善に寄与することが期待できます。
２）家賃収入と収益性の改善
リノベーションによって物件価値が向上すると、家賃設定の見直しや空室期間の短縮を通じて、年間家賃収入の増加が期待できます。
ただし、家賃収入が増加したからといって、必ずしも賃貸経営の収益性が改善するわけではありません。なぜなら、リノベーションには工事費が必要となり、借入によって資金を調達した場合には、元金返済や利息負担も発生するからです。
そのため、投資効果を判断する際には、次の項目を総合的に確認することが重要です。
リノベーションにかかった工事費
工事後の家賃と年間家賃収入
空室期間の変化
修繕費や維持管理費
借入返済額と将来的な資金繰り
例えば、家賃を月5,000円値上げできた場合、年間の家賃増加額は6万円です。しかし、工事費が200万円かかった場合、家賃の増加分だけで単純計算すると、回収には約33年かかります。
一方、空室期間が短縮されれば、家賃の値上げ分以外にも収入改善効果が生まれます。
つまり、リノベーションの投資効果は家賃の値上げ幅だけで判断するのではなく、空室期間や将来の支出を含めた中長期的な収支から考えることが重要です。
▶リノベーションの投資効果については、関連記事「【アパート経営】リノベーション空室対策の費用対効果」をご覧ください。
▶工事費や資金調達の考え方については、関連記事「賃貸リノベーションに必要な資金計画の立て方」をご覧ください。
３）金融機関との融資相談への影響
リノベーションによって入居率や家賃収入が改善し、安定した収益を確保できるようになれば、金融機関との融資相談においても、改善した経営実績を示すことができます。
金融機関は融資を検討する際、物件の担保価値だけでなく、家賃収入や収益状況、既存借入の返済実績なども確認します。
そのため、空室の長期化によって収益が悪化していた物件でも、リノベーションによって入居率が改善し、返済余力が高まれば、融資審査においてプラスの判断材料となる可能性があります。
例えば、今後の大規模修繕や新たなリノベーションに必要な資金を借り入れる際にも、改善した収支実績を示すことで、金融機関に経営改善の成果を具体的に説明できます。
ただし、家賃収入が増えたからといって、不動産の担保評価が必ず上昇するわけではありません。また、追加融資や金利引き下げが認められるかどうかは、金融機関の審査方針や借入状況などによって異なります。
重要なのは、リノベーションによって空室期間を短縮し、家賃収入や収益性を改善することで、金融機関に安定した返済能力を示せるようにすることです。
３．弊社が実践したリノベーションによる経営改善事例
弊社では、1993年築・3棟20戸のファミリー向けアパートを運営しています。
2017年には空室の長期化によって年間入居率が77％まで低下しましたが、翌年から入居希望者のニーズに合わせたリノベーションを開始し、募集方法や家賃設定、物件管理についても見直しを進めてきました。
その結果、次のような経営改善を実現しました。
年間入居率：77％（2017年）→95％以上（2020年以降）
平均空室期間：6か月以上→約1か月に短縮
募集家賃：リノベーション実施住戸で8〜10％程度の値上げ（一部約12％）
年間家賃収入：2017年と比較して約430万円増加
平均入居期間：約6年
ただし、これらの成果はリノベーションだけによるものではありません。物件公式サイトやSNSを活用した集客、仲介会社との連携、適切な家賃設定、日頃の物件管理など、複数の取り組みを継続してきた結果です。
弊社の経験から、リノベーションによって物件の競争力を高め、募集方法や物件管理も併せて改善することが、入居率の安定や収益性の向上につながると考えています。
▶空室対策リノベーションの進め方や施工内容、費用、成功事例について詳しく知りたい方は、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
▶具体的な施工内容や経営改善の実績については、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
４．まとめ
今回は、賃貸リノベーションによって物件価値がどのように変わり、賃貸経営にどのような効果をもたらすのかについてお伝えしました。
こうしたなか、築年数が古くても、リノベーションによって室内の機能性やデザイン性を高め、適正な家賃で提供できれば、新築・築浅物件に代わる魅力的な選択肢となる可能性があります。
貸主にとっても、家賃の維持・値上げや空室期間の短縮、長期入居による収益の安定が期待できます。
築年数の古さを弱みにするのではなく、リノベーションによって新たな価値を生み出すことが、築古物件の収益力を高め、長期的な賃貸経営を支える重要な取り組みとなります。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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