築20年以上の空室対策はリノベで決まる？失敗する人・成功する人の決定的な違い
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3 時間前
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築20年以上の物件で空室長期化が進み、「リノベーションすべきかどうか」と悩む貸主は非常に多いと思います。
築年数が古い物件の空室が埋まらない原因は、築年数の古さではなく、賃貸検索サイト上で競合物件と比較された際、選ばれる理由が不足しているためです。
本投稿は築20年以上の物件をリノベーションする際、失敗する人と成功する人の決定的な違いを、さまざまな角度からお伝えします。
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▼ 目 次
【本記事でお伝えする結論】
築20年以上の物件が埋まらない理由は「古いから」ではなく、賃貸検索サイト上で比較された際に、選ばれない状態になっていることが原因。
築20年以上の物件がリノベーションすると、家賃維持または向上＋空室期間短縮の両方が狙えるため、初期費用がかかっても結果的には空室対策として有効と言える。
一般的にリノベーションすると従前と比べて10～30％の家賃アップが可能になるが、エリアや工事内容によって実際の家賃上昇は物件によって異なる。
リノベーションを検討する際は、表面利回りや回収年数だけに頼るのではなく、実際の運用に近い収益構造で判断することが、結果的に失敗を防ぐポイントになる。
リノベーションで成果を出している物件は、ターゲット戦略とコンセプトが明確に設定され、さらに予算配分や機能性の改善を図っている。
家賃値下げや広告料の増額は”短期的な集客施策”としては有効だが、それだけでは物件競争力を維持させることは難しい。
１．築20年以上の物件が埋まらない本当の理由
築20年以上の物件が埋まらない理由は、「古いから」ではありません。結論を言うと、賃貸検索サイト上で比較された際に、選ばれない状態になっていることが原因です。
at－homeが発表したリリースによると、部屋探しをされている方の約7割は賃貸検索サイトを利用しており、内見者は希望条件（家賃、設備、間取り、立地など）を入力し、複数の物件を比較した上で内見したい物件を決めています。
このため、築年数が古い物件でも「選ばれる理由」があれば成約しますが、逆に理由がなければ適正家賃であっても内見候補から外れてしまいます。特に築20年以上のアパートでよく見られる…
古い水回り
収納不足（特にクロ―ゼットがない）
使いにくい間取り（特にDK物件）
は、現代のライフスタイルに合わないため、検索段階で敬遠されやすくなります。例えば、同じ家賃帯で「リノベーション済みの明るいLDK」と「暗いDK＋和室」の物件では、明らかに後者を選ばれる可能性が極めて高いです。
この時点で内見につなげられなければ、家賃を下げても効果は限定的になります。この状態が続くと反響を増やすために値下げ→さらに競争激化→収益悪化という負のスパイラルに陥りやすくなります。
結果的に家賃値下げてしても決まらない物件は、顧客だけではなく仲介会社からの評価が下がるため、当て馬的に扱われる可能性が高くなります。
▶at－homeのリリース、負のスパイラル、当て馬物件の詳細については、こちらをご覧下さい。
▶築古アパートでも家賃を下げずに満室を目指す考え方については、過去記事をご覧下さい。
２．空室対策としてリノベーションは本当に有効か？
空室対策としてリノベーションを行うべきか悩む貸主は多いですが、結論から言うと、築20年以上で空室が長期化している物件においては、有効な手段となるケースが多いです。
なぜリノベーションが有効なのかというと、現代では部屋探しの価値観が多様化し、個人のライフスタイルや趣味を重視する傾向となっているため、ターゲットに訴求するリノベーションを行えば、築年数で物件判断されることは少なくなっています。
例えば同じ築年数でも原状回復のみの物件と、リノベーションされた物件では、後者の方が内見からの成約率が高くなる傾向があります。
さらにリノベーションを行うことで、同築年の物件との差別化が可能となり、相場より高い家賃設定でも早期成約が期待できます。
実際に、インフレ位の影響により新築物件の家賃が高騰している現在では、「新築より家賃が抑えられ、かつ内装がきれいなリノベーション物件」は借主にとって現実的な選択肢となっています。
またこれは見落とされがちですが、水回りをリニューアルすることで、突発的な修繕リスクを抑えられるため。長期的には維持管理コストの安定化にもつながります。
築20年以上の物件の空室対策として、よく取り上げられるのが家賃値下げですが、値下げは一時的に反響が増えても収益は確実に下がります。一方、リノベーションは初期投資こそ必要ですが、家賃維持または向上＋空室期間短縮の両方を狙える点が本質的な違いです。
ただし、すべての物件に適しているわけではありません。特に空室期間が3か月以上続いている、エリア内に競合が多い物件、原状回復だけでは決まらない物件は、リノベーションを検討すべきタイミングに入っていると言えます。
▶リノベーションを行うべき物件と、慎重に判断すべき物件の違いについては、過去記事をご覧下さい。
３．リノベーションで家賃はどのくらい上がるのか？
空室対策としてリノベーションを検討する際、多くの貸主が最も気にするのが「家賃はどのくらい上がるのか？」という点です。一般的には従前と比べて10～30％の家賃アップが目安とされていますが、この数値だけで判断するのは危険です。
なぜなら、実際の賃料上昇はエリアや工事内容などによって大きく変わるため、同じ投資でも結果に差が出るからです。
空室対策で本当に重要なのは「家賃の上昇率」ではなく、最終的に手元に残る収益（キャッシュフロー）です。例えば、家賃が5,000円上がっても空室期間が6ヵ月以上続ければ年間家賃収益は大きく減少します。
一方で、家賃上昇率が小さくても空室期間が1ヵ月短縮できれば、結果的に年間収益は大きく改善します。つまり判断基準は、「いくら上がるか」ではなく、どれだけ早く埋まり、長く住んでもらえるかにあります。
実際に築20年以上の物件でも、ターゲットに合わせたリノベーションを行うことで、家賃を8～10％上げながら、従前と比べて空室期間を6ヵ月から1か月まで短縮し、年間収益が大幅に改善した事例があります。
このように、家賃アップと空室短縮の両方を同時に実現できるかどうかが、成功と失敗の分岐点になります。
リノベーション判断でつい見落とされがちなのは「空室損失」です。例えば家賃7万円の物件が6ヵ月空室なら42万円の損失となり、これは小規模リフォーム費用に匹敵します。つまり、リノベーションはコストではなく空室損失を止める投資と捉えるべきです。
また、一般的に表面利回りが10％以上がリノベーションの判断基準とされていますが、これは空室期間や退去時に原状回復費用などは含まれていないため不十分です。
実際の判断は、原状回復で維持する場合とリノベーションした場合の「収支シミュレーション」（空室期間・家賃・入居期間）を比較する必要があります。
結果、空室対策リノベーションの判断基準は、「家賃をどれだけ上げるか」ではなく、空室期間をどれだけ短縮し、長期入居を実現できるか＝収益を最大化できるかです。
▶リノベーション後の家賃アップ率や実例については、過去記事をご覧下さい。
４．リノベーション費用と収益判断の正しい考え方
リノベーションを検討する段階で、次に整理すべきポイントは「どのくらいの費用がかかり、投資として成り立つのか」という点です。
工事内容や範囲によって費用は大きく異なりますが、水回り交換や間取り変更を含むフルリノベーションであれば数百万円規模、内装中心の部分リノベーションでも100万円前後になります。
ただし注意したいのは、回収年数だけで判断してしまうと、実際の収益とズレが生じやすくなります。リノベーションの効果は家賃アップだけではなく、空室期間や入居期間の変化によって大きく左右されるためです。
例えば、家賃を月8,000円上げた場合、年間では96,000円の増収となります。一見すると数年で回収できるように見えますが、空室が長引けばその分収益は減少します。一方で、空室期間が6ヵ月から1か月に短縮されれば、それだけ年間数十万円規模の収益改善につながります。
このように、賃貸経営における収益は「家賃×稼働率」で決まるため、リノベーションの評価は単純な家賃上昇ではなく、稼働率の改善や入居の安定性も含めて考える必要があります。実務的には…
家賃設定（いくらで募集できるか）
空室期間（平均何か月で決まるか）
入居期間（どのくらい住んでもらえるか）
これらを前提に、原状回復で維持した場合と比較した収支シミュレーションを行うことが重要です。つまり、リノベーションを検討する際は、「表面利回り」や「回収年数」だけに頼るのではなく、実際の運用に近い収益構造で判断することが、結果的に失敗を防ぐポイントになります。
５．成功するリノベーションの共通点
同じ築20年以上の物件でも、リノベーション後すぐに満室になる物件と、数百万円かけても空室が改善しない物件があります。この原因は、工事金額ではなく「どのような考え方で部屋を作っているか」にあります。
実際に、空室対策リノベーションで結果を出している物件には、いくつかの共通点があります。
まず差が出やすいのは、リノベーションターゲットとコンセプトの明確さです。例えば、ファミリー向け物件を探している20～30代カップルや新婚世帯を想定する場合、求められるのは…
料理がしやすいキッチン
開放感のあるLDK
収納力
清潔感
デザイン性
などです。そのため単純に古い設備や内装をリニューアルするだけではなく、「ターゲットにどんな暮らしをしてほしいのか」まで想定して設計された物件ほど、賃貸検索サイトで反響が伸びやすくなり、内見からの成約率も高くなります。
反対に、方向性が曖昧のままなリノベーションをしてしまうと、訴求力をたかめられないため、室内がきれいであっても印象が弱くなり、他物件に埋もれやすくなります。
次に差が出るのが予算配分です。リノベーションすると家賃相場以上の家賃設定が可能なものの、その価値は新築以上にはならないため、家賃値上げには一定の上限があります。
そのため設備や内装を全て交換するとなると、コストだけが膨らむため、家賃とのバランスが崩れやすくなります。例えばキッチンや浴室は満足度に直結しやすいため優先順位が高い一方で、トイレや洗面台の状態が良ければ、再利用することにより20万円前後のコストを抑えることができます。
つまり、成果を出している物件ほど「見せる場所」と「既存活用する場所」の判断が整理されています。
さらに築20年以上の物件で見落とされやすいのが、収納などの機能性の改善です。実際にクローゼットがない、使いにくい収納があると、内見時にマイナス評価を受けてしまう恐れがあります。
そこでリノベーションを機に、一部の収納をクローゼット化したりオープンクロ―ゼットを新設すると「洋服が整理しやすい」「暮らしやすい」といった生活イメージにつながります。
特にカップルやファミリー層は、室内のデザイン性だけではなく、生活動線や収納量を重視する傾向があるため、こうした改善は結果的に長期入居にもつながりやすくなります。
つまり、空室対策リノベーションで確実に成果を出すには、単に部屋を新しくするだけでなく…
誰に住んでもらいたいのか
どこに費用をかけるのか
どうすれば暮らしやすくなるのか
を一体で設計することが重要になります。
▶水回り設備をどこまで改善すべきか迷っている方は、過去記事をご覧ください。
６．失敗するリノベーションの典型パターン
適切なリノベーションを行えば早期成約や家賃アップも可能ですが、方向性を間違えてしまうとたとえ室内がきれいであっても”競争力が上がらない部屋”となるため、空室が長期化しやすくなります。
よくありがちな失敗してしまうリノベーションの典型パターンを3つ紹介します。
まず失敗しやすいのが、良かれと思い高額設備を過剰に導入してしまうケースです。先程もお伝えしましたが、築20年以上の物件をリノベーションしても、その価値は新築物件を超えることはできません。
そのためグレードの高い設備を導入し、新築並みの家賃設定しても、内見者にとってはリノベーション物件に入居するメリットが薄れるため「それなら築10年以下の物件を選んだ方がお得」と判断され敬遠されるリスクが高まります。
例えばキッチン交換する際は、無理に高額な壁付けから対面キッチン、システムキッチンに変更しなくても、同タイプのセクショナルキッチンを採用するだけでコストを大幅に抑えつつも、印象改善することができます。
空室対策リノベーションでは、豪華さよりも家賃とのバランスがとても重要です。
次に注意したいのが、貸主の好みを優先しすぎたデザインです。
例えば個性的なアクセントクロスや、内装だけでも4色以上使ってしまうと、一部の人には好まれても、家具やインテリアとの相性は非常に難しくなってしまいます。
実際にリノベーション物件を探す方の多くは、「自分好みの空間にする」ことを重視しています。そのため白を基調にしたシンプルな内装の方が、結果的に幅広い層に受け入れやすくなり、成約率の向上につながりやすくなります。
さらに見落とされやすいのが機能性が不足している点です。築20年以上の物件では、新築物件と比べて収納やコンセントの数が明らかに不足しています。これでは室内がきれいでも…
収納が少ない
延長コードを使わなければ家電が使えない
と内見時に感じられてしまい、入居後の生活イメージが想像しにくくなってしまいます。そこでリノベーションを契機に、収納増設やコンセントを追加することで、内見時の印象を高めることができます。
７．実際の成功事例と失敗事例
築20年以上の物件で空室対策リノベーションを行う場合、「本当に効果が期待できるのか」「投資に見合う成果が出るのか」といった点が気になります。特に地方都市に物件を所有している貸主にとってはとても気になる点です。
ここでは山梨県甲府市で実際に行った取り組みのもとに、成功事例と失敗事例の両方を紹介します。
成功事例｜家賃ではなく”選ばれる物件”をつくる
弊社では1993年から、山梨県甲府市でファミリー向け２LDK～３LDKアパート3棟20戸を運営しています。以前は表装リフォームに注力していたこともあり、集客で苦戦することはありませんでしたが、2017年の繁忙期、募集していた4部屋のうち成約はわずか1部屋。
同年3月に転勤による同時退去が2件発生してしまい、赤字に転落してしまいました。
▶弊社が赤字に転落した詳細な経緯については、過去記事をご覧下さい。
そこで2018年から、空き室を順次「自然素材を活用したカフェスタイルに特化」したリノベーションを行いました。ただ第1弾のリノベーション部屋は成約までに約7か月を要してしまいました。
最大の原因は、家賃相場より高めの設定にしていたことと、賃貸検索サイトに依存した集客をしていたことです。さらに内見者から「部屋自体が良いが予算オーバー」といった声が複数あったことから、3棟のうち1棟は”セカンドライン”として部分リノベーション仕様に変更。
フルリノベーションより家賃を抑えた部屋を用意したことで、「デザイン性を求める層」と「家賃重視層」の両方に対応できるようになりました。
加えて、賃貸検索サイトに依存しない集客を目指し、2018年11月に物件専用の公式ウェブサイトを開設。Google検索やSNS検索からの流入を強化したことで、「築年数」や「家賃」だけで比較されにくくなり、物件コンセプトや暮らし方まで伝えられるようになりました。
その結果、2017年時点で77％だった入居率は、その後平均95％以上を維持。年間や地位収入も約400万円増加し、2024年度は過去最高の入居率と収益を更新しました。
▶弊社リノベーションの詳細については、過去記事をご覧下さい。
失敗事例｜実際にやって分かった3つの落とし穴
現在は安定稼働しているものの、軌道に乗るまでには様々な失敗も経験しています。
ひとつ目は「設備投資を増やせば家賃はさらに上げられる」と考えてしまったことです。リノベーション初期は、設備を追加すれば付加価値が高まり、強気の家賃設定しても問題ないと考えていました。
しかし実際には、大都市圏と比べて地方都市は地価や家賃相場は高くないため、強気の家賃設定が逆効果となり空室期間が長期化してしまいました。そのためそれ以降はフルリノベーション部屋の家賃は従前＋10％程度にしています。
2つ目は「リノベーション予算を抑えたことで、期待値とのズレが発生した」ことです。2019年に実施したフルリノベーション部屋では、既存洗面台を活用して募集していました。
しかしInstagram経由で内見された方から「他の部屋とは違う」と指摘されました。この経験から、フルリノベーション部屋を検討される方は、デザイン性や統一感を重視していることがよりわかったため、以降は造作洗面台を標準仕様に変更しています。
3つ目は、「将来的な修繕コストを考えていなかった」ことです。以前採用していたフロアタイルが廃番になったことで、修繕時に同じ品番が使えなくなってしまいました。
その結果、部分張り替えが必要になった場合、全面張替えを余儀なくされてしまいます。この経験を活かして、現在では量産タイプのクッションフロアへ変更したことで…
廃番リスクを抑えることができる
吸音効果も期待できるため、上階の床材としても相性が良い
フロアタイルと比べて1㎡あたり1,500円～3,000円程度のコストカットが可能になる
ため結果的に費用対効果を高めることができるようになりました。
▶弊社リノベーションの失敗例の詳細は、過去記事をご覧下さい。
８．リノベーション以外の空室対策と比較
築20年以上野物件で空室が発生した場合、まず検討されやすいのが「家賃の値下げ」と「広告料（AD)の増額」です。どちらも短期的には一定の効果はあるものの、現在の賃貸市場では、それだけで長期的に空室を解消するのは非常に難しくなっています。
まず家賃値下げについてですが、賃貸検索サイトでは家賃は5,000円刻みで設定することができるため、例えば家賃を数千円値下げするだけでも検索対象に入りやすくなるため、反響が増えるケースがあります。
空室が長期化した際には、よく行われる施策ではあるものの、家賃値下げには大きなデメリットがあります。例えば家賃を5,000円下げた場合、年間収入は1室あたり6万円減少します。さらに一度値下げた家賃は元に戻すのは容易ではありません。
また同じ物件内で家賃差が発生すると、既存借主から「自分も下げてほしい」と契約更新のタイミングで交渉される可能性が高くなります。加えて相場より安い家賃設定にすると、属性の悪い借主が入居しやすくなり、結果として…
騒音
モラル
滞納
などの管理トラブルが増え、長期的に見ると収益性や物件価値を下げる要因につながります。
▶家賃値下げがもたらすリスクの詳細については、過去記事をご覧下さい。
次に広告料です。広告料とは貸主が物件成約した仲介会社に支払う成功報酬で、設定すると優先的に紹介されやすくなり、早期成約が期待できます。
しかし現代の部屋探しは以前と大きく変わっています。入居希望者の多くは、事前に賃貸検索サイトで内見候補物件を3件程度に絞り込んだ上で内見しています。そのため、広告料を設定しても、内見者の希望条件に少しでも入らなければ、紹介すらしてもらえません。
特に築20年以上で原状回復しかしていない物件は、見た目が「古い」印象を持たれやすくなります。そのため、家賃予算があれば少しでも築年数が浅い物件を選ぶため、広告料を設定しても成約率の向上は期待できません。
一方で同じ築20年の物件でも、リノベーションが施されている物件は、賃貸検索サイトの室内写真の時点で「この部屋良いな」と良い印象を与えやすく、検索段階から差別化しやすくなります。
例えばカウンターキッチンや開放感のあるLDK、収納改善など、現代のライフスタイルに合った部屋に再生されていれば、内見時に入居後の生活イメージが想像しやすくなるため、内見からの成約率は格段に向上しやすくなります。
さらに、近年の賃貸市場では家賃の安さよりも「家賃は多少高くても納得感がある物件」の方が支持されやすくなっています。特に20～30代のカップルや新婚世帯は、家賃だけでなく室内のデザインや暮らしやすいさ、清潔感まで含めて部屋探しをしています。
つまり、家賃値下げや広告料の増額は”短期的な集客施策”としては有効ですが、それだけでは物件競争力を維持させることは難しくなっています。
築20年以上の物件で安定的な収益を目指すのであれば、コストがかかってもリノベーションを選択した方が、結果的に収益性や物件価値の維持につながりやすいと言えます。
▶広告料については、過去記事をご覧下さい。
９．まとめ
今回は築20年以上の物件をリノベーションする際、失敗する人と成功する人の決定的な違いについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築20年以上の物件が埋まらない理由は「古いから」ではなく、賃貸検索サイト上で比較された際に、選ばれない状態になっていることが原因。
築20年以上の物件がリノベーションすると、家賃維持または向上＋空室期間短縮の両方が狙えるため、初期費用がかかっても結果的には空室対策として有効と言える。
一般的にリノベーションすると従前と比べて10～30％の家賃アップが可能になるが、エリアや工事内容によって実際の家賃上昇は物件によって異なる。
リノベーションを検討する際は、表面利回りや回収年数だけに頼るのではなく、実際の運用に近い収益構造で判断することが、結果的に失敗を防ぐポイントになる。
リノベーションで成果を出している物件は、ターゲット戦略とコンセプトが明確に設定され、さらに予算配分や機能性の改善を図っている。
家賃値下げや広告料の増額は”短期的な集客施策”としては有効だが、それだけでは物件競争力を維持させることは難しい。
築20年以上の空室対策は、家賃値下げや広告料の増額よりリノベーションが最も有効的ですが、成功するかどうかは戦略次第です。
理由は現代の賃貸市場は、単なる原状回復では比較競争に勝てず、選ばれる理由を明確に作る必要があるからです。実際に成功している物件は、ターゲットを明確にして、キッチンやデザインなど顧客が重視するポイントを強化し、家賃を10％前後引き上げながら空室期間を大幅に短縮しています。
一方で方向性のないリノベーションや過剰投資は、回収が難しくなり結果的に費用対効果が期待できなくなります。つまり重要なのは「何をするか」ではなく「どう設計するか」です。
築20年以上の物件で空室が3ヵ月以上続いている貸主は、まず収支シミュレーションを行い、リノベーションの可能性を具体的に検討してみてください。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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