近年の賃貸市場は人口減少／物件供給数の増加により賃貸空室率が全国的に悪化しています。そのため競争力が低下した築年数が古い物件は家賃下げ圧力がかかり価格競争に陥りやすくなります。
ただ需要と供給のバランスが逆転しているため、適正家賃以下で募集しても物件によっては空室を解消させることはできません。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。リノベーションを行ったことで従前と比べ収益性／稼働率を大幅に改善させることに成功していますが、実はアイデア次第でリノベーション費用圧縮／訴求力を大幅に改善させることができます。
本投稿は賃貸物件の空室を減らすリノベーションアイデアについてお伝えします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策におけるリノベーションの重要性
そもそもどうして築年数が古い物件は空室対策としてリノベーションを行った方がいいのでしょうか？結論としてはリノベーションした方が従前と比べ入居率／収益性／稼働率を改善させることができるからです。
入居率の改善
賃貸物件は築年数の経過と共に資産価値は下落します。そのため年数が経過すれば設備の老朽化／機能性は低下するため空室が目立ち入居率は低下してしまいます。
しかし設備や内装を一新するリノベーションすることで、見た目的には新築物件並みに再生させることができ家賃も新築物件比べリーズナブルとなるため、部屋探しの選択肢が増え入居率を大幅に改善させることができます。
収益性の改善
先程もお伝えしましたが築年数が経過すると家賃値下げ圧力がかかります。家賃値下げして満室達成しても従前と比べると収益性は確実に下落します。
多くの貸主はアパートローンを借りて賃貸経営を行っているため、家賃収益が低下すれば必然的に損益分岐点が高くなるため、空室が連続して発生するとキャッシュフローが厳しくなります。
リノベーションの最大の目的は収益アップです。リノベーションすると従前と比べ資産価値が向上するのでリノベーションを機に家賃値上げが可能となり収益性を高めることができます。
リノベーションは費用が高額になるものの、適切な物件管理を行えば長期入居が期待できるため入居期間中にリノベーション費用を回収＋利益を確保することができます。
稼働率の改善
リノベーションすることでデザイン性／機能性は大幅に向上させることができるため、適切な物件管理を行えば顧客満足度が高くなり長期入居に繋げる＝物件稼働率を改善させることができ、安定した家賃収入を得ることができます。
２．賃貸物件の空室を減らすリノベーションアイデア
リノベーション物件を探している方は室内デザイン性／機能性を注目しています。そのためリノベーションで早期客付けを目指すならば、両者を意識した部屋作りを行うことが重要です。
それでは弊社リノベーションで実際に行っているリノベーションアイデアをご紹介します。
リノベーションアイデア①：玄関エントランス機能性アップ
第一印象はわずか3秒で決まってしまうと言われています。賃貸内見で一番最初に確認する場所は玄関エントランス。つまり玄関エントランスのクオリティー次第で物件印象が決まってしまうと言っても過言ではありません。
賃貸物件の玄関は採光が入りにくいため暗いイメージになりがちです。そこで弊社物件ではリノベーションを機に室内を白の内装に変更することで清潔感がある明るい玄関エントランスになり、また訴求力を高めるため観葉植物などを置けるよう壁棚を設置しています。
リノベーションアイデア②：白を基調した室内インテリア
リノベーションで重要なのは築年数の古さを感じさせないことです。そのため多くのリノベーション物件ではアクセントクロスを採用しています。
ただ人の好みは十人十色で、さらにアクセントクロスを採用したことで家具などの相性が合わなければ「住みにくい」印象だけが残るため逆効果となります。
弊社リノベーション物件では家具などのインテリアとの相性を考慮し、白を基調としたシンプルデザインとしています。一見すると地味に見えてしまうものの、室内が明るく開放感がありさらにシンプルで飽きがこないデザインとなっているため、皆様が思っている以上に内見者／借主から高い評価を頂いています。
リノベーションアイデア③：クローゼットリフォーム
賃貸入居後「収納が少ない」と悩む方が多いことから、近年施工された新築物件では居住スペースを削ってまでも収納力を強化しています。
一方築年数が古い物件の場合新築物件と比べ収納容量は少なく、またクローゼットが設置されていないためこのままでは住みにくい印象だけが残り入居促進は難しくなります。
そこで弊社物件ではリノベーションを機に一部収納をクローゼット化にしています。クローゼットリフォームは費用はあまりかからないため、リノベーションする際は必ず行うべきです。
リノベーションアイデア④：トイレ内装
基本的にリノベーションを行う際は設備交換は行うべきです。ただ設備状態が良ければ交換する必要性は全くなく表装リフォームだけ行えば集客上問題はありません。
弊社リノベーション物件の場合トイレ本体は交換せず表装リフォームのみ行っています。室内デザイン性を強化することでトイレ本体の古臭さを軽減させることができ、またリフォームを機に消臭効果が期待できる機能性壁紙を採用することで、差別化を図ることができます。
リノベーションアイデア⑤：和室を活かす
昔は当たり前のようにあった賃貸和室。しかしライフタイルの変化／退去費用を抑えたい方が多くなったため、和室がある賃貸物件は洋室に間取り変更を行っています。
しかし住環境研究所が戸建て住宅を注文した20～40代の単世帯家族にアンケート調査を行ったところ、若い世代ほど室内に和室を設定していることがわかりました。
つまり賃貸物件で和室が敬遠されているのは、和室そのものが原因ではなく退去時の表替え負担に問題があるのではと弊社代表は考えました。
弊社物件も和室が標準設定されていますが、リノベーションを機若い世代でも受け入れられる和モダン空間が魅力的な琉球畳を採用しています。
琉球畳を採用したことで…
一般的な畳と比べ日焼けがしにくいため原則表替えは不要
弊社が採用している琉球畳は和紙が原材料→一般的な畳と比べダニ発生数は少ない
琉球畳は縁がないため部屋全体が広く感じる
琉球畳を採用している物件は少ないため付加価値が高まる
ため逆に集客上プラスになります。
リノベーションアイデア⑥：水回り
弊社物件は競合リノベーション物件との徹底的な差別化を図るため、リノベーションを機に弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンを導入しています。
キッチン本体は今まで使用していたものを再利用し、キッチン扉は無垢材／キッチンパネルは張り替えを行い、利便性を向上させるためキッチンカウンターを新設しました。
オリジナルキッチンを導入したことで従前と比べデザイン性／機能性も大幅に改善されたため、入居の決め手となることが多く、また入居後のキッチン満足度も高くなるため長期入居に繋げられるようになりました。
リノベーションアイデア⑦：漆喰
リクシル住宅研究所のリリースによると…
賃貸物件に入居されている方の約8割は機能性（断熱、湿気、防音）に不満を持っている
築年数の経過と共に機能性に不満を持つ割合は多くなる
室内機能性に不満を持つ方の約3割は住替えを検討している
とのことです。リノベーションを行う物件は基本的に築20年以上経過しているため、長期入居に繋げるにはリノベーションを機に室内機能性を改善させた方がプラスになります。
そこで弊社リノベーションでは基本的に上級グレードの部屋のみ、室内機能性改善が期待できる自然素材の漆喰を施工しています。
漆喰を施工すると保冷保温効果／調湿効果／吸音効果が実感できるため、借主評価は高くなりその結果長期入居者が増加＋契約更新時の家賃値下げ交渉は皆無→安定した家賃収入を得ることができるようになりました。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は賃貸物件の空室を減らすリノベーションアイデアについて弊社リノベーション事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーション行うと訴求力が向上するため早期客付け／収益アップが期待できますが、一方で費用が高額になるためどこまで行えばいいかわからない貸主は一定数いると思います。
弊社の見解としては集客上外せないキッチンは交換しなければなりませんが、それ以外の設備は状態が良ければ交換せずに既存設備をリメイクする程度でも十分客付けはできると考えています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
空室対策＆築古物件の再生は（有）山長にお任せください！
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