賃貸空室が増える本当の理由について解説
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2025年12月16日
- 読了時間: 12分
賃貸市場は今後、少子高齢化による賃貸需要の減少と、節税対策や建物の老朽化に伴う新築物件の供給が増えることが予想されるため、特に大都市以外では賃貸空室率は悪化は避けられない状況です。
空室率の悪化は、競争力が低下した古いを中心に、借り手が見つからないケースが増えるため、市場内での二極化がさらに進行する可能性が高まります。
ただ、所有するアパートの空室が多くなったとしても、その理由を正確に見極め、適切な対策を講じることで、エリア内の空室率が悪化したとしても、客付けで苦労することはありません。
弊社は1993年に建てられた２LDKアパートを3棟所有していますが、物件がある山梨県の空室率は25％と全国平均を上回る高い水準となっています。またエリア内には2000年代に建てられた競合物件が多く、それに伴って価格競争が激化しているのが現状です。
しかし弊社では適切な空室対策を施しているため、直近3年間の年間稼働率は驚異の99％以上と安定した賃料収入を得ています。
本投稿はアパートの空室が多い理由について、解説します。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
アパートの空室が多い理由は、これまでの空室対策に問題があることに、気づいていない可能性が高い。
アパートの空室を減らすには、内覧者と仲介会社の満足度をを向上させることが鍵となる。
部屋探しされる方は、平均3件程度内覧を行っているため、ターゲット層に訴求するインテリアテイストや設備のリニューアルを行うと、成約率は高くなる。
１．アパートの空室が多い理由
一般的にアパートの空室が増える理由として、以下を挙げる貸主や管理会社はとても多いです。
賃料設定が適切ではない
エリア内に新築物件が増加している
仲介会社や管理会社のスキルが弱い
冒頭でもお伝えしましたが、弊社物件は築年数が30年を超えていています。またエリア内の空室率は25％で、近年ではエリア内に新築物件の供給も増加しています。
しかし相場を完全無視した賃料設定でリノベーションを行っても、直近3年間の年間稼働率は99％以上を維持し、増収増益を継続しています。
一方、同じエリア内にある競合物件は、築年数と間取り、平米数が弊社物件とほぼ同じで、さらに空室対策で効果的と言われている「インターネット無料」「ペット飼育可能」「フリーレント」対応しています。
しかし、原状回復程度のリフォームしか行われていないため、空室期間が４か月と長期化しています。
このことから、競争力が低下した古いアパートの空室が改善されない根本的な理由は、空室対策そのものに問題がある可能性が高いと言えます。それを踏まえて、弊社では空室増加の原因を以下のように考えています。
１）賃貸検索サイトの特徴を理解していない
at－homeが2025年に発表したリリースによると、賃貸物件を探している方の約7割は、賃貸検索サイトを利用していることが明らかになりました。同サイトは希望条件を設定できるため、多くの貸主は条件にヒットしやすいよう、適正な賃料を設定し、ニーズが高い人気設備を充実させて募集を行います。
しかしアパートによっては空室が埋まらず悩む貸主が少なくありませんが、もしかすると賃貸検索サイトの特徴を十分に理解していない可能性が高いと思われます。
CHNTAIが調査したところによると、物件を探す際に利用者が賃貸検索サイトで最も注目するのは、物件写真や間取りであることがわかりました。
つまり、適正賃料で募集したり、人気設備を充実させたとしても、クオリティーの高い部屋が提供できなければ、魅力的な写真を掲載できないため、結果的に内見に繋げることが難しくなります。
先程紹介した２LDKマンションの空室が埋まらないのも、これが原因の可能性が高いと言えます。
▶at－home、CHINTAIが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
２）比較されている
賃貸物件を選ぶ際、平均して3件ほど内覧してから契約を決めると言われています。内覧があったのに成約に至らないケースは珍しくはありません。このような状況は、内覧者が複数の物件を比較した結果でることを意味しています。
特に築年数が古い物件の場合、物件清掃や設備の入れ替え、さらには内装リフォームなどが行われていない場合があります。これらが欠けていると、安い賃料で募集しても内覧者は、入居後の管理状態に不安を感じてしまうため、他の物件に流れる可能性が高くなります。
実際に飲食業界では顧客の約6割が「店内が汚いと二度と行かない」と回答しています。
特にファミリー向けの物件では、女性が部屋探しの主導権を握っているため、清潔感がないアパートは避けられる可能性が高く、また仲介会社にとっても、紹介しにくいので、場合によっては当て馬的に扱われてしまいます。
３）募集条件
賃貸物件に入居する際、仲介会社に初期費用を支払わなくてはなりません。この初期費用は物件ごとによって設定が異なりますが、一般的な相場は家賃4ヵ月～6ヵ月とされています。
近年の賃貸市場は完全に借り手有利な状況であり、初期費用はできるだけ抑えたいと考える方が増えています。
特に競争力が低下した築年数が古い物件において、敷金と礼金だけで家賃2ヵ月～3か月設定している物件は、借り手からは敬遠される可能性が非常に高くなり、アパートの空室問題を解決することはできません。
実際に、弊社物件エリア内にある1989年築の物件は、適正賃料以下で募集しているものの、敷金2か月、礼金1か月の条件が影響し、募集開始から約8か月経過しても空室が埋まらず、空室による家賃機会損失は約40万円に達しています。
なおペット飼育可能物件においては、入居中ペットによる破損や汚損が発生する可能性があり、敷金を設定しないと、退去費用が高額になるため、ペット飼育可能物件においては、敷金2か月設定にしても、特に問題はありません。
２．賃貸空室を減らすには？
賃貸空室を減らすには、部屋を探している方と物件紹介をする仲介会社の満足度を向上させることが鍵となります。それでは具体的なアプローチについて、詳しくお伝えします。
１）ターゲット層の見直し
基本的に賃貸アパートを探している方は、遅くとも2か月以内には新生活を始めたいと考えています。このような見込み客を意識レベルで分類すると、アパートを探している方は「お悩み客」に該当します。
お悩み客の特徴としては、必要性を感じているものの「欲しい」という感情にまで至っていません。
つまり空室を今すぐ埋めたいのであれば、欲しいという感情に持って行けるような部屋を提供することが大切であり、視点を変えれば「ターゲット層の見直し」が必要になっていきます。
エリアの特性や現在の部屋の間取りから、ターゲット層を分析し、その層に訴求するインテリアテイストや設備のリニューアルを行うことで、賃貸検索サイトの反響が増え、さらに家具やインテリアとの調和も向上します。
また設備の更新により利便性も高まるため、入居促進につながりやすくなります。
なお貸主の中には、ニーズが高い設備の導入を検討すべきと考える方もいます。確かに、ニーズが高い設備を導入することで、賃貸検索サイトの検索で優位に働きますが、最終的には、部屋全体のクオリティーが入居の決め手になることが多いです。
このことは弊社物件が実証しています。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションを行っていますが、インターネット無料物件ではありません。しかし、2020年以降4期連続で増収増益を達成していることを踏まえると、最終的な部屋の決め手となるのはクオリティーであることは明らかです。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）初期費用の見直し
株式会社タダスムが発表したリリースによると、アンケート回答者の約7割は「初期費用を気にしている」ことが明らかになりました。
一部の仲介会社では、クレジットカードでの初期費用の支払いが可能になりましたが、依然として多くの仲介会社は、一括での支払いを求めています
先程もお伝えした通り、初期費用の相場は家賃4ヵ月～6ヵ月となるため、正直なところ新築や築10年以上の物件を希望されている方にとっては、負担が大きいと感じてしまう可能性が高いと言えます。
多くの貸主は初期費用に関しては、仲介会社や管理会社に任せがちとなりますが、実は敷金や礼金など、貸主の一存で変更可能なものもあります。
例えば、敷金と礼金を撤廃することで、初期費用を軽くすることができ、また賃料が一定期間無料となるフリーレントを付けることで、負担をさらに減らすことができます。
初期費用を見直すことができれば、クロージング時においても有利になるため、成約率を高めることが期待できます。
▶株式会社タダスムが発表したリリースについては、こちらをご覧下さい。
3）物件清掃
第一印象はたった3秒で決まると言われる中、内覧時に物件周辺や共用部分の清掃が行き届いていないと、仮に適切にリフォームやリノベーションが施されていても、内覧者は不快感しか残らないため、成約率は大きく低下してしまいます。
物件清掃は空室対策の中でも、特に重要と言われており、可能であれば週に1回の頻度で清掃を行うとで、物件の築年数が古くても清潔感が感じられるため、物件印象を高めることが期待できます。
弊社物件では、オーナーである私が平日の午前中に物件清掃を行っています。定期的に掃除することで共用部分や外観にごみや雑草がたまることがなく、清潔感が常に保たれるため、他の物件よりも長期入居して頂く方が多いです。
▶貸主の物件清掃の重要性は過去記事をご覧下さい。
４）クロージングしやすい環境にする
内覧からの成約率は約2～3割ほどで、正直高いとは言えません。内覧件数が増えれば成約率は高くなりますが、貸主としてみれば可能な限り内覧の時に、入居申込に繋げたいですよね？
先程おもお伝えした通り、近年の賃貸市場は借り手有利な状況が続いており、内覧時や入居申込時に交渉が入ることがあります。募集条件を変える場合は、貸主の承認が必要となるため、交渉が入った場合は管理会社経由で貸主に相談することになります。
ただし、回答までに1日以上経過すると、「対応が遅い」と判断され、場合によっては他の物件に流れてしまう可能性も否定できません。
そこで、事前にある程度の権限を仲介担当者に与えたり、また土休日でも貸主への電話相談を認めるなどの仕組みを作ることで、迅速な対応が可能となり、結果的に早期成約へとつながります。
５）トラブルが発生した際、迅速に対応する
賃貸物件の設備は経年劣化の影響により、不具合や故障が突発的に発生しやすくなります。経年劣化による設備修繕や交換は貸主が対応しなければなりません。
しかし、せっかく客付けできたとしても、修繕対応が遅れてしまうと、借主満足度が低下し、場合によっては退去のきっかけを作ってしまいます。
集金管理物件の場合、管理会社に任せれば直接対応してもらえます。ただし工事費用に中間マージンをが加算されるため、コストが高くなってしまいます。しかし、管理会社には協力業者さんとのネットワークがあるため迅速に対応してもらえる点を考慮すると、一概にコストが高いとは言い切れない面もあります。
３．まとめ
今回は、アパートの空室が多い理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
アパートの空室が多い理由は、これまでの空室対策に問題があることに、気づいていない可能性が高い。
アパートの空室を減らすには、内覧者と仲介会社の満足度をを向上させることが鍵となる。
部屋探しされる方は、平均3件程度内覧を行っているため、ターゲット層に訴求するインテリアテイストや設備のリニューアルを行うと、成約率は高くなる。
部屋探しの価値観が多様化した現代では、築年数に応じたリフォームやリノベーションを行えば、競争力が向上するため、空室問題を解消することが期待できます。
また適切な物件管理を行うことで、借主は「長く住みたい」と考えるため物件稼働率は下がりにくくなり、退去が発生しても仲介会社側が積極的に客付けしてくれます。
空室で悩んでいる貸主の多くは、これらを実践していないので、空室問題の解決には至っていない現状です。ただし、貸主が意欲をもって取り組めば、成果を上げることは十分に可能です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント