賃貸市場は今後人口減少＋物件供給数過剰が続くため全国的に賃貸空室率は悪化することは明白です。空室率が悪化すれば客付けできない物件はさらに増加し二極化が進むことが予想されます。
しかし空室が増える理由と対策を理解することで、たとえエリア内の空室率が悪くても客付けで苦労することはありません。
因みに弊社物件がある山梨県は空室率30％台で築年数が古いアパートが多く過当競争となっていますが、適切な空室対策を行っているため直近3年間の年間物件稼働率は驚異の99％以上です。
本投稿は賃貸空室が増える本当の理由及び対策をお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸空室が増える本当の理由
一般的に賃貸空室が増える原因として以下を挙げる貸主／管理会社はとても多いです。
家賃設定が間違っている（適正家賃ではない）
エリア内に新築物件が増えた
建物が老朽化している
仲介会社／管理会社スキルが弱い
冒頭でもお伝えしましたが弊社物件は築年数が30年を超えでエリア空室率は30％台ですが、家賃相場を完全無視したリノベーションを行ったことで、直近3年間の年間稼働率は95％以上＋増収増益を継続しています。
つまり賃貸空室が増えるのは上記が原因ではなく「物件管理」「物件清掃」「募集部屋の機能性」にそもそも問題があると弊社では考えています。
それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。
１）物件管理
賃貸物件の設置されている備付設備の所有権は貸主となっています。そのため経年劣化による設備交換や修理が必要な場合、貸主許可が必要になります。
ただ貸主が設備交換や修理を認めない／対応が遅れてしまうと、生活に支障をきたし顧客満足度は低下しするため退去リスクが高くなります。
また属性が悪い借主を入居させると騒音問題が発生しやすくなるため、退去リスクが高まり「告知義務」の対象となるため空室が長期化する恐れがあります。
２）物件清掃
賃貸業界では共益費を家賃とは別に設定されているため、多くの物件では物件清掃が行われています。ただし物件によって月の清掃回数は異なるため、清掃が行き届いていないと借主は不快感を抱き物件に対する不満が高くなります。
実際に飲食業界では顧客の約6割が「店内が汚いと二度と行かない」と答えています。特に女性は清潔感がないアパートは忌避するため、物件清掃が行き届いていないと、住み替えリスクが高くなります。
３）募集部屋の機能性
近年リフォーム費用を抑えたホームステージングが人気を集めています。低予算で早期客付けが期待できるため多くの物件で導入されています。
しかし築年数の経過すると室内機能性（断熱、湿気、防音）は低下し賃貸アパートに入居する約8割は不満に感じています。そのうち約3割はその不満を解消するため住替えを検討していることがリクシル住宅研究所の調査で明らかになっています。
２．賃貸空室を減らすには？
賃貸空室を減らすには入居者の顧客満足度を高めるしか方法はありません。具体的な対策をご紹介します。
１）物件管理強化
経年劣化による設備不良が発生した際、修理よりも交換した方がコスト削減と早期解決につながり顧客満足度が向上します。
設備不良が起きた場合、迅速な対応が非常に重要になるため、連絡が入った際は管理会社に一任すると顧客満足度が高まります。
２）物件清掃強化
物件清掃が行き届いていないと借主だけではなく、内見者から評価が低くなり仲介会社は「この物件は客付けが難しい」と判断します。
物件清掃を強化するには貸主自身で対応するのが最適です。
弊社物件ではオーナーである私が平日午前中物件清掃を行っています。定期的に掃除することで共用部及び外観にごみや雑草がたまらず、築年数が古くても清潔感が常に保たれるため、他の物件よりも長期入居して頂く方が多いです。
▶貸主の物件清掃の重要性は過去記事をご覧下さい。
３）リノベーションで機能性を高める
築年数が古いアパートの機能性を高める対策を行うと、借主不満度を軽減できるだけではなく、そのような対策を施している物件は皆無なため、差別化にもつながります。
弊社物件では上級グレードの部屋のみ、室内機能性（断熱、湿気、防音）の改善効果が期待できる自然素材の漆喰を施工しています。
漆喰施工は壁紙と比べコストは高くなりますが…
保冷保温、調湿、吸音効果が期待できるため従前と比べ暮らしやすくなる
手塗りの漆喰壁はデザイン性が高く特に女性からの評価が高い
壁紙とは異なり補修ができる
ためランニングコストを削減でき、漆喰を採用している物件はほぼ皆無なため物件価値の目減りが小さくなる点も大きなメリットです。
▶弊社物件が漆喰にこだわる理由は過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は賃貸空室が増える本当の理由及び対策をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
適切な物件管理とクオリティーが高い部屋を提供することで、借主は「長く住みたい」と考えるため物件稼働率は下がりにくくなります。また退去が発生しても仲介会社側が積極的に客付けしてくれます。
空室で悩んでいる貸主の多くは上記を実践していないので、結果を出すことができません。ただ上記は貸主のやる気次第で対応できすぐに結果を出すことが可能です。
ため空室問題を早期に解決したいなら今すぐ実践すべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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