賃貸空室率が低い物件の特徴とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2025年7月18日
- 読了時間: 5分
更新日：2025年9月15日
不動産投資で成功を目指すなら、賃貸物件の空室率を可能な限り抑えることがカギとなります。空室率が低い物件には、いくつかの共通した特徴があります。
魅力的な立地条件
充実した設備
適正な家賃設定
適正な管理体制
しかし、空室率は少子化や人口減少の影響で全国的に悪化する恐れがあり、立地条件が良い物件でさえ集客に苦戦する可能性があります。このような状況でも、差別化を意識した賃貸経営を取り入れることで、他物件と一線を画し安定的な顧客確保を実現する道があります。
弊社物件がある山梨県のエリア空室率は約3割と厳しい状態です。さらに所有物件の築年数が古いため、周辺の競合物件との間で激しい競争が繰り広げられています。
弊社物件では2018年から空き室をリノベーションを行い、以下の成果を収めています。
2020年以降増収増益達成、昨年度（2024年）の家賃収入が過去最高を更新
昨年度の物件稼働率は驚異の99%
一切の家賃値下げを行わず、安定収益を確保
賃貸市場全体として厳しい状況であるにも関わらず、これだけの成果を実現できている理由は、徹底した差別化戦略にあります。他社では対応できないニーズに応え、市場の変動に惑わされることなく長期的な利益を生み出す経営方針が功を奏しているのです。
不動産投資に立ち向かうには、単に良い立地や設備を追求するだけではなく、他物件との差別化をどれだけ深められるかがポイントと言えます。
それでは弊社が行った差別化戦略の一部をご紹介します。
差別化戦略①：築古物件のデメリットをメリットに変えるリノベーション
近年、部屋探しにおける価値観が多様化しており、リノベーションを施すことで築年数の古さはそれほど重要視されなくなる傾向が見られます。
この流れを受けて、最近では多くの物件でリノベーションが進められていますが、供給が増えるにつれて将来的には価格競争が激化し、入居率の低下が懸念されます。
リノベーションはマーケティングの観点から見ると「差別化戦略」の一環と言えますが、競合と同様の部屋作りを続けるだけでは、時間が経つにつれてその差別化戦略は薄れ、競争力が低下してしまいます。
これを防ぐためには、競合物件には真似できない独自性を持ったリノベーションを展開することが必要不可欠です。
そこで弊社物件では、リノベーションを機に自然素材を活用したカフェスタイルに特化した部屋作りを推進しています。弊社物件はファミリータイプで、入居者層は20～30代のカップルや新婚夫婦が中心となっています。
特に女性が部屋探しの主導権を握るケースが多いため、そのニーズに応える形で設計しています。
同年代女性は「おうちカフェ」に憧れる傾向や、充実したキッチン環境への需要が高い点を踏まえ、全室に独自のカフェスタイルキッチンを標準装備しています。
既存キッチンを活用しながら、扉には無垢材を採用し、利便性を高めるためにカウンターを新設。さらに上級グレードでは、LDKにペンダントライトとダウンライトを設置することで、一層魅力的な空間に仕上げています。
また、白を基調としたシンプルで温かみのあるデザインを採用しているため、心地よい居住空間を実現。こうした仕様は、競合リノベーション物件では、まず採用されることがないため、大きな差別化要素となっています。
その結果、家賃相場より高めの設定でも借主から好評であり、早期に満室稼働を達成しています。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
差別化戦略②：徹底した物件管理
素晴らしいリノベーション物件を提供しても、物件管理が徹底されていなければ「成約率」「稼働率」は低下してしまう可能性があります。
近年の賃貸空室対策は「成約をとる」ことに重点が置かれる一方で、契約後の物件管理に関心を持たない傾向が見受けられます。
しかし物件管理が疎かになると、借主に「住みにくい」「家賃が高い」という印象を与え、それが原因で長期入居が難しくなり、結果的に空室率の増加を招いてしまいます。
弊社代表は平日の午前中に物件掃除を行っており、その過程で借主にお会いする機会が多く掃除中に相談を受けることがあります。
その際は、可能な限り迅速に対応し、問題の早期解決を目指しています。
地道な取り組みではありますが、貸主がしっかりと管理対応を行うことで、借主との信頼関係を築き、長期入居を実現することができます。
その結果、弊社物件における平均入居年数は6年程度で、中には10年以上入居している方もいます。
まとめ：空室率を抑えるにはクオリティーを高めること
これからの空室対策に求められるのは、競合物件では提供できないオリジナリティーな設備の導入や物件管理の質をさらに高める取り組みです。
近年効果的とされるる空室対策は、多くの競合物件でも同様に実施されており、結果として空室率が悪化すれば物件の価値が下がり、コモディティ化が進むという課題に直面しています。
安定的な賃貸経営を目指し、空室率を低く抑えるためには、顧客のニーズを満たしながらも競合物件が簡単に模倣できない独自性のある対策を、１つでも導入することが重要です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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