【リノベーション効果】水回り強化したリノベが集客上有利になるワケ
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2月27日
- 読了時間: 6分
賃貸物件は築年数が経過すると資産価値が低下します。そのため何も対策しないと空室期間が長引いたり。家賃値下げを余儀なくされ収益が悪化してしまいます。しかしリノベーションを行うことで物件資産価値が向上するため…
家賃値上げ
早期客付け
が可能となります。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き部屋を随時リノベーションを行い、家賃値上げする部屋は水回りをすべてリノベーションしています。
水回りリノベーションは費用が高額となるため「費用対効果が期待できるのか」不安に思う貸主の方もいるでしょう。結論から先に申し上げますと水回りを強化した部屋は早期客付けがしやすく収益改善が大いに見込めます。
本投稿は、水回り強化したリノベーションが集客上有利になる理由について、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"水回り強化リノベが集客上有利になる理由”
１．弊社リノベーション部屋紹介
冒頭でもお伝えした通り弊社物件では築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。
2025年2月末現在、20戸中14戸はリノベーション済みでその内、フルリノベーション対応したのは7戸です。弊社リノベーションは20～30代女性をターゲットとし、同年代から高く評価されているカフェスタイルの部屋作りに特化しています。
自然素材の無垢材や漆喰を室内に取り入れた居心地がいいリノベーション部屋に生まれ変わったことで、従前と比べ収益性、成約期間、稼働率をを大幅に改善すること成功しています。
▶弊社リノベーション部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．【リノベーション効果】水回り強化したリノベが集客上有利になるワケ
リノベーションすると高額な費用が掛かるため、一部の貸主の中には「原状回復程度のリフォームと広告料の増額」を行い家賃値下げすれば良いと考えています。
しかし水回りを強化したリノベーションを実施すると、貸主だけではなく仲介会社／管理会社もメリットが生まれ「三方ヨシ」の関係を築くことができ、集客において圧倒的に有利になります。
それではリノベーション効果について、貸主／仲介会社／管理会社の視点から見ていきたいと思います。
１）貸主編
収益アップが期待できる
水回りを強化したリノベーションを実施すると同築年の物件と比べ物件資産価値が大幅に向上します。その結果従前と比べ家賃値上げがしやすくなり、また家賃相場の影響も受けにくくなります。
リノベーション後の家賃設定は、新築家賃相場の8～9掛けが妥当と言われています。
弊社リノベーション部屋は従前と比べ家賃を最大10％値上げすることができ、フルリノベーションした部屋は現在全て満室となっています。競合物件（原状回復程度のリフォームのみ）と比較すると1.1万円高い収入を得ることができ収益性を高めることに成功しています。
リノベすれば築年数で判断されない
一般的に築年数が浅い物件ほど客付けに有利と思われがちですが、エイブルが築年数の許容範囲に関するアンケート調査を行ったところ…
築年数にこだわらない
リフォームしていれば築年数はきにならない
と回答した方が約3割いたとのことです。つまりしっかりとリノベーションを行うことで築年数だけで判断されることが少なくなり、集客において有利になる可能性が高まります。
▶エイブルのリリースはこちらをご覧下さい。
早期客付け
水回りを強化したリノベーションを行えば、エリア内の家賃相場より高い設定でも早期成約が期待できます。
主要都市の平均空室期間は4～5か月と言われていますが、弊社リノベーション部屋は2020年以降早期客付けに成功しています。2025年度は1月と2月にそれぞれ1件ずつ退去が発生したものの、1件は退去3日後に、あと1件は入居中にそれぞれ申込が入りました。
このように募集時期関わらず早期客付けが実現できれば、空室による家賃機会損失を抑えられるため、水回りを強化したリノベーションの費用対効果は非常に高いと言えるでしょう。
▶弊社リノベ部屋の早期客付けに関しては、過去記事をご覧下さい。
２）仲介会社編
仲介会社は成約報酬としての仲介手数料が主な収入源であるため、早期契約ができそうな物件を最優先に紹介します。
水回りを強化したリノベーション部屋は、築年数が感じられず新築や築浅物件より家賃がリーズナブルなことから反響／内見予約が入りやすくなるため、他社仲介会社も含め紹介されやすくなります。
３）管理会社編
管理会社の主な収入源は管理料で相場は家賃3～5％（集金管理の場合）となります。家賃値下げを行ったり空室期間が発生すると管理料収入も減少し、更に家賃値下げを行うと借主属性が悪化するためトラブル発生率も高くなりがちです。
一方、水回りを強化したリノベーション部屋は資産価値が向上するため従前より家賃値上げ、早期客付けしやすくなります。客付けできれば管理料収入アップが期待できるため、管理会社はリノベーション物件を相違に埋めるべく、積極的に仲介会社に営業をかけ早期客付けをサポートしてくれます。
３．まとめ
今回は水回り強化したリノベが集客上有利になる理由について、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年はインフレが続いているため、借地借家法により貸主は借主に家賃値上げを要求することができます。ただし正当事由があっても借主が拒否すれば契約中の値上げはできません。
しかし資産価値が向上するリノベーションを行えば家賃値上げは可能で、特に水回りリノベーションを適切に行えば強気の家賃設定しても客付けは十分期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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