賃貸物件は築年数が経過してくると資産価値が低下していきます。そのため何も対策しないと空室期間が長期化／家賃値下げを余儀なくされ収益が悪化してしまいます。
しかしリノベーションすることで物件資産価値が向上するため
家賃値上げ
早期客付け
が可能となり貸主の家賃収益を大幅に改善させることができます。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き部屋を随時リノベーションを行い、家賃値上げ目的の部屋は水回りをすべてリノベーションしています。
水回りをリノベーションすると費用が高額になり、貸主の中には「費用対効果が期待できるか」気になる方もいると思いますが、結論から先に申し上げますと水回りを強化した部屋は早期客付けがしやすく収益を改善させることが可能となります。
本投稿は、水回り強化したリノベが集客上有利になる理由について、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"水回り強化リノベが集客上有利になる理由”
１．弊社リノベーション部屋紹介
冒頭でもお伝えした通り弊社物件では築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。
20戸中14戸はリノベーション済みでその内、フルリノベーション対応したのは7戸です。弊社リノベーションは20～30代女性を集客ターゲットとし、同年代から評価が高いカフェスタイルに特化した部屋作りをしています。
自然素材の無垢材や漆喰を室内に取り入れることで、温かみや温もりを感じられる居心地がいいリノベーション部屋に生まれ変わったため、従前と比べ収益性はもちろんですが成約期間を大幅に改善させることに成功しています。
▶弊社リノベーション部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．【リノベーション効果】水回り強化したリノベが集客上有利になるワケ
リノベーションするとなると費用が掛かってしまうため、貸主の中には「原状回復程度のリフォーム」だけ行い家賃値下げすればいいと考えている方がいます。
水回りを強化したリノベーションをすると、貸主はもちろん仲介会社／管理会社も恩恵があり「三方ヨシ」の関係を築くことができるため、集客上圧倒的に有利になります。
それではリノベーション効果について、貸主／仲介会社／管理会社の視点で見ていきたいと思います。
１）貸主編
収益アップが期待できる
水回りを強化したリノベーションすると同築年の物件と比べ物件資産価値は大幅に向上します。そのため従前と比べ家賃値上げがしやすくなり、また家賃相場の影響も受けにくくなります。
リノベーション後の家賃設定は、新築家賃相場の8～9掛けが妥当と言われています。
弊社リノベーション部屋は従前と比べ家賃を最大10％値上げし、フルリノベーションした部屋は現在全て埋まっています。弊社物件エリア内にある競合物件（原状回復程度のリフォームしかしていない）と比較すると1.1万円高い収入を得ることができるため収益性を高めることに成功しています。
リノベすれば築年数で判断されない
一般的に築年数が浅い物件ほど客付けに有利と思われがちですが、エイブルが築年数の許容範囲に関するアンケート調査を行ったところ…
築年数にこだわらない
リフォームしていれば築年数はきにならない
と回答した方が約3割いたとのことです。つまりしっかりとリノベーションを行うことによって築年数だけで判断されることが少なくなり、集客上有利になる可能性が高くなります。
▶エイブルのリリースはこちらをご覧下さい。
早期客付け
水回りを強化したリノベーションを行ったことで、エリア内家賃相場より高い家賃設定しても早期成約を実現させることに成功しています。
主要都市の平均空室期間は4～5か月と言われていますが、弊社リノベーション部屋は2020年以降早期客付けに成功。昨年5月は2部屋退去が発生したものの退去後数日で入居申込が入りました。
募集時期関わらず早期客付けに成功すれば、空室による家賃機会損失を抑えることができることから、水回りを強化したリノベーションの費用対効果は高いと言えます。
▶弊社リノベ部屋の早期客付けに関しては、過去記事をご覧下さい。
２）仲介会社編
仲介会社は仲介手数料が主な収入源となっていることから、早期契約ができそうな物件を最優先に紹介します。
水回りを強化したリノベーション部屋は、築年数が感じられず更に新築や築浅物件より家賃がリーズナブルなことから反響／内見予約が入りやすくなるため、他社仲介会社も含め紹介されやすくなります。
３）管理会社編
管理会社の主な収入源は物件管理料となります。
管理料相場は家賃3～5％（集金管理の場合）となりますが、家賃値下げを行う／空室期間があると管理料収入も減少し、更に属性が悪くなりやすいことからトラブル発生率も高くなります。
一方、水回りを強化したリノベーション部屋は資産価値が高くなるため従前より家賃値上げがしやすくなることから管理料収入UPが期待できます。
そのため管理会社は早期客付けに繋げようと積極的に仲介会社に営業を行います。
３．まとめ
今回は水回り強化したリノベが集客上有利になる理由について、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
借地借家法では貸主も正当事由があれば家賃値上げはできます。ただ正当事由があったとしても借主が拒否してしまえば契約中の家賃値上げはできません。
しかしリノベーションを行うことで資産価値が高くなるため家賃値上げがしやすくなり、更に家賃値上げは管理会社／仲介会社にも恩恵が生まれることから、水回りリノベーション効果はものすごく期待できると言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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