築30年以上のアパートを再生させる方法
アパート経営は他の投資と比べリスクが少ないと言われているものの、築年数が古くなってくると新築時と比べ「空室率悪化／家賃収入下落」してくるため、貸主の中にはアパート経営が厳しくなったと感じる方もいるはずです。
特に築年数が30年以上経過してくると建物の減価償却が終了してしまうことから、物件売却したほうがいいと考える貸主もいますが、やり方次第で築30年以上のアパートを再生させることは十分可能です。
弊社物件は1993年に建てられた2LDK～3LDK物件ですが、収益／空室率改善を目的とした家賃値上げリノベーションを展開したことによって近年では増収増益となり、昨年度は過去最高売上を達成することができました。
本投稿は築30年以上のアパートを再生させる方法について、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"築30年以上のアパート再生で重要なポイント”
１．築古アパートのデメリット
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっています。そのため競争力が低下している築年数が古い物件は敬遠されがちになり昔と比べると空室が埋まりにくくなっています。
空室が埋まりにくくなるとその分家賃機会損失が大きくなることから、管理会社／貸主は家賃を値下げして空室を解消させようと対応します。
ただ家賃値下げしてしまうと競合他社も追随するため
家賃相場自体が値崩れする可能性が高くなる
家賃収入が悪くなる
貸主の質が悪くなりトラブルが発生しやすくなる
可能性が高くなり、その結果負のスパイラルに陥ることが予想されます。
▶負のスパイラルの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．築30年以上のアパートを再生させる方法
１）借り換え
アパート経営が厳しくなる理由のひとつにキャッシュフローの悪化があります。
築年数が古い物件は空室が埋まらない／家賃値下げ／突発的な修繕費用が発生してしまうリスクが多くなりその結果キャッシュフローが悪化しやすくなりますが、他行に借り換えることで金利が安くなることから毎月の負担額が緩和されキャッシュフローが改善されます。
一般的に借り換えする際、低金利を提示してくる「都市銀行」「地方銀行」「ネット銀行」を検討される方が多いのですが、弊社代表は築年数が古いアパートは信用金庫で借り換えすべきだと考えています。
都市銀行／地方銀行は「営利団体」であるため、会社や株主に利益が出るように運営しています。そのためアパート経営が厳しくなり格付けが下がってしまうと、最悪債権回収される可能性もあり得ます。
一方、信用金庫は「非営利団体」で利益を追求しません。地方銀行より地域密着型で将来性を考慮した上で柔軟な対応をしてくれます。
金利の部分で言えば信用金庫は若干高めとなっています。しかし万が一支払い関係で焦げ付きそうになった際、信用金庫をメインバンクにした方が柔軟な対応をしてくれる可能性が高いことから、借り換えする際は信用金庫を選択した方がベストです。
２）家賃値上げ目的のリノベーション
新築物件に多くの方が入居するのは「物件資産価値が高い」からです。見方を変えれば築年数が古いアパートであっても資産価値が高くなれば、入居される方が多くなります。
築年数が古い物件の価値を高める方法としてはリノベーションがあります。エイブルが築年数許容について調査したところ…
築年数は気にならない
リフォームしていれば気にならない
築20年以上OK
と回答した方は全体の約半数となっています。リノベーションでクオリティーを高めることができれば入居促進はもちろんのこと家賃値上げもしやすくなります。
▶エイブルの築年数許容に関する詳細については、こちらをご覧下さい。
2019年度版・最新の入居者ニーズ大調査【家賃・築年数・駅からの所要時間】
家賃値上げに関して従前と比べどのくらい高くすることができるか、多くの貸主は気になるところですが、リノベーションの質／地域性によって若干差異はあるものの新築家賃の8～9掛けぐらいまでなら家賃値上げは可能となります。
３）利子補給付き公的融資の活用
退去リフォームやリノベーションを行う際、ある程度の費用が発生してしまいます。金融機関から借入するとなると金利が若干高めになるため、貸主によっては借りにくいと感じるはずです。
そこでおススメなのが「利子補給付きの公的融資」を活用することです。利子補給が設定されていると実質金利が安くなっているため、余分な利息を払わなくて済みます。
また公的融資は「税金滞納」がなければ融資OKとなることから、借りやすい融資とも言えます。
４）弊社事例
都市銀行から信用金庫に借り換え
弊社物件のメインバンクは都市銀行でしたが5年ほど前、相続で借り入れしたフリーローン金利見直しをしたいと信用金庫に申し出たところ「アパートローンを含むすべての借り換えを行えば金利見直しする」と提案されたことから、借り換えを実行しました。
仮換えたことでアパートローンも0.1％値下げして頂き、また返済期間も長くしてもらったことからキャッシュフローを改善させることに成功しました。
またコロナ禍において、客付けができなかったことで一時期支払いがショートしそうになった際には、1年間元金据え置き対応をしてもらったことで窮地を脱することができました。
家賃値上げリノベで増収増益
資産価値／収益性向上を目的としたリノベーション事業を2018年から展開し、2年後から軌道に乗り同年から2期連続で増収増益を達成することができるようになりました。
2期連続で結果を出すことができたため、メインバンクに金利見直しを提案。その結果相続で借り入れした分の金利を0.3％値下げすることに成功しました。
▶弊社リノベーションの実績については過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
利子補給付き融資を活用することで実質金利1.0％
弊社物件でリノベーションを行う際には、毎回甲府市の公的融資を活用しています。利子補給分が適用されることで実施的な金利は1.0％となるため使いやすい融資と言えます。
金融機関担当者の話では公的融資の存在を知らない貸主は意外に多いとのこと。この機会にぜひ活用されてみてはいかがですか？
３．まとめ
今回は築30年以上のアパートを再生させる方法について、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築30年以上のアパートの経営状態をよくするためには、物件資産価値を高めると同時にリスクに関してしっかりと対応しなければなりません。
弊社がメインバンクを信用金庫に切替えたことで、アクシデントが発生した際も気軽に相談することができ事態を改善させることができました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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