アパート経営は他の投資と比べリスクが少ないと言われていますが、築年数が古くなると資産価値が下落するため空室率悪化やあ家賃収入の減少が顕著となります。
特に築年数が30年以上経過してくると建物の減価償却が終了、帳簿上利益が大きくなるため節税効果が期待できなくなります。そのため物件を媒酌する方が多いですが、適切な方法を取ればで築30年以上のアパートを再生させることは十分可能です。
弊社物件は1993年に建てられた2LDK～3LDK物件ですが、家賃値上げリノベーションを実施したことで収益が増加し、昨年度は過去最高売上を達成することができました。
本投稿は築30年以上のアパートを再生させる方法について、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
"築30年以上のアパート再生で重要なポイント”
１．築古アパートのデメリット
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっており、競争力が低下している築年数が古い物件は敬遠されがちです。そのため昔と比べると空室が埋まりにくくなっています。
空室が増えれば家賃機会損失が大きくなり、管理会社／貸主は空室解消のため家賃値下げをしようとします。しかし家賃値下げしてしまうと競合他社も追随するため…
家賃相場自体が値崩れする可能性が高くなる
家賃収入が悪くなる
貸主の質が悪くなりトラブルが発生しやすくなる
可能性が高くなり、その結果負のスパイラルに陥ることが懸念されます。
▶負のスパイラルの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．築30年以上のアパートを再生させる方法
１）借り換え
アパート経営が厳しくなる理由のひとつにキャッシュフローの悪化があります。築年数が古い物件は競争力が低下しているため…
空室が埋まりにくい
客付け強化のため家賃値下げを行う
突発的な修繕費用が発生する
リスクが増加し、その結果キャッシュフローが悪化しやすくなります。しかし他行に借り換えることで金利が優遇され、返済期間を延長すれば毎月の負担額が緩和されキャッシュフローが改善されるか脳性があります。
一般的には、「都市銀行」「地方銀行」「ネット銀行」の低金利を検討される方が多いですが、弊社代表は築年数が古いアパートに関しては「信用金庫での借り換え」を推奨しています。
都市銀行／地方銀行は「営利団体」であり、利益を追求して運営しています。そのためアパート経営が厳しくなり格付けが下がると、最悪債権回収のリスクも考えられます。
一方、信用金庫は「非営利団体」で利益を追求せず、地域密着型で将来性を考慮した柔軟な対応をしてくれます。
都市銀行や地方銀行と比べ金利は若干高めですが、万が一支払いに問題が生じた際は、信用金庫をメインバンクにすることで柔軟な対応が得られる可能性が高く、経営の将来性を高めるならば信用金庫を選択した方がベストです。
２）家賃値上げ目的のリノベーション
家賃が高い新築物件に多くの方が入居する理由は「物件資産価値が高い」からです。視点を変えれば築年数が古いアパートでも資産価値が高ければ、家賃値上げしても入居者が増える可能性があります。
築年数が古い物件の価値を高める方法としてはリノベーションが効果的です。エイブルが築年数許容について調査したところ…
築年数は気にならない
リフォームしていれば気にならない
築20年以上OK
と回答した方は全体の約半数となっています。リノベーションでクオリティーを向上させることで、入居促進はもちろん、家賃値上げもしやすくなります。
▶エイブルの築年数許容に関する詳細については、こちらをご覧下さい。
家賃値上げに関して多くの貸主は気になるのは「従前と比べどのくらい高くすることができるか」という点です。リノベーションのクオリティーや地域性によって若干差異はあるものの、新築家賃の80～90％程度までなら家賃値上げは可能です。
適切なリノベーションを施すことで、入居者にとって魅力的な物件となるため、家賃の引き上げは実現できるでしょう。
３）利子補給付き公的融資の活用
退去リフォームやリノベーションを行う際、ある程度の費用が発生してしまいます。一般的にリノベーション資金を借入する場合、多くの貸主はプロパー融資を考えがちですが、審査基準が厳しく返済期間も短いため、使い勝手が正直よくありません。
そこでおススメなのが「利子補給付きの公的融資」を活用することです。
市区町村役場には公的融資制度があり、プロパー融資と比べ固定金利設定で金利が安く、さらに返済期間が長めに設定されているため、返済しやすい融資と言えます。
ただし借入する際には保証料負担が発生しますが、一部の市区町村では補助してくれるケースもあります。
４）弊社事例
都市銀行から信用金庫に借り換え
弊社物件のメインバンクは新築時から都市銀行でしたが、2015年に相続で借入したフリーローン金利見直しを希望し、信用金庫に申し出たところ「アパートローンを含むすべての借り換えを行えば金利見直しを行う」という提案を受け、借り換えを実行しました。
仮換えたことでアパートローンの金利を0.1％下げ、返済期間も延長してもらったためキャッシュフローの改善に成功しました。
またコロナ禍において、客付けができなかったことで一時期支払いがショートしそうになった際には、1年間元金据え置き対応をしてもらったことで窮地を脱することができました。
家賃値上げリノベで増収増益
資産価値／収益性向上を目的としたリノベーション事業を2018年から展開し、2年後から軌道に乗り始め同年から４期連続で増収増益を達成しました。
この成果を受けてメインバンクに金利見直しを提案したところ、相続で借り入れした分の金利を0.3％値下げすることに成功しました。
▶弊社リノベーションの実績については過去記事をご覧下さい。
利子補給付き融資を活用することで実質金利1.0％
弊社物件でリノベーションを行う際には、毎回甲府市の公的融資を活用しています。利子補給分が適用されることで実施的な金利は1.0％となり、プロパー融資と比べ使い勝手がとても良いです。
金融機関担当者によると、公的融資の存在を知らない貸主は意外に多いとのことです。この機会にぜひ活用されてみてはいかがですか？
３．まとめ
今回は築30年以上のアパートを再生させる方法について、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築30年を超えると「出口戦略」を考える必要があります。賃貸需要が今後も期待できるエリアであれば建替えによって節税効果が最大化できる可能性があります。
しかし円安などの影響で建築費は年々上昇しており、弊社物件を管理している管理会社の話では、同規模の賃貸物件を建て替えする場合以前と比べ2倍近い費用になるとのことです。
そのため築年数が古い物件を持っている貸主は、無理して建替えするのではなく、物件を維持しながら内部留保をある程度貯めた方が将来的な部分を含めプラスになると考えられます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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