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自己資金ゼロでもリノベーションすべきか?


築年数が経過すると物件資産価値が低下するため空室が目立ちやすくなり、また家賃値下げを余儀なくされキャッシュフローが悪化する可能性があります。



しかし近年の賃貸市場は部屋探しの価値観が多様化し、築年数が古くてもリノベーションが施されていれば物件評価は変わることがあります。



そのため築20年以上の物件を所有している貸主は、自己資金がなくてもリノベーションを行うべきかとても悩むことが多いでしょう。



本投稿は自己資金がなくてもリノベーションすべき理由をお伝えします。


 

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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます!

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【本記事でお伝えする結論】




1.自己資金がなくてもリノベーションすべきか?


近年の賃貸市場は競争が激化しているため、特に築20年以上経過した物件は空室対策を強化しない限り客付けは厳しくなります。



リノベーションは高額な費用が掛かるため貸主の中には、キャッシュフローがうまく回るか心配されると思います。しかし空室による家賃機会損失を考慮するとリノベーションを行った方がプラスになる場合もあります。



適切な投資を行うことで、物件の魅力が高まり安定した収益を得ることが可能になります。



1)空室長期化をどう考えるか?


空室長期化をどう考えるか?


空室長期化をどう捉えればいいか実例を交えてお伝えいたします。




こちらの物件は自主管理物件で貸主は県外在住です。現在複数の仲介会社が大手賃貸検索サイト(SUUMO、HOME'S,at-home)を使って客付けしていますが、本執筆時の2025年2月5日時点で空室期間は約4か月、空室による家賃機会損失は20万円に達しています。



間取り及び設備が古く原状回復で募集しているため、今後も空室期間は長期化する懸念があります。



このまま空室による家賃機会損失が増えるのであれば、その費用をリノベーションに回した方が収益向上につながる可能性があります。




弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションし、家賃相場より1万円以上高い家賃設定で募集しています。2025年1月と2月にそれぞれ1件ずつ退去が発生しましたが、1件は退去3日後、もう1件は入居中に申込が入りました。



空室長期化は単なる問題ではなく、チャンスと捉えることが重要です。



2)リノベーションのメリット


リノベーションのメリット

リノベーションメリット①:収益改善が期待できる


リノベーションの最大のメリットはやはり収益改善が期待できる点です。リノベーションすると設備や間取りが現在のライフスタイルに合致し従前と比べ資産価値が向上します。その結果家賃相場よりも高い家賃設定しても入居希望者が現れる可能性があります。



ただしリノベーションによる資産価値は新築を上回らないため、新築よりも高い家賃設定は逆効果となることがあります。家賃は最大でも新築物件の8掛け以内に抑えることが重要です。

リノベーションメリット②:客付けしやすい


リノベーションすると同築年の物件と比べ機能性やデザイン性が向上し、反響数が増加するため早期客付けが期待できます。





また先程もお伝えしましたがリノベーションを施せば築年数の古さは部屋探しにおいてあまり重視されない傾向のため、原状回復のみの物件と比べると反響数/成約率は格段に向上します。

リノベーションメリット③:リノベーションの目減りが抑えられる


リノベーションを行うと従前と比べ物件価値の目減りを抑える効果があります。価値が下がりにくくなれば…



  • 家賃相場の影響も受けにくくなる

  • 契約更新時家賃値下げ要求が発生しにくい

  • 長期入居にもつなげられる



ため、安定した家賃収入を得ることができます。



3)リノベーションの節約方法


リノベーションの節約方法

リノベーションは費用が高額になるイメージがありますが、工夫することでコストを抑えることができます。コストを抑える方法は以下のとおりです。


コスト削減①:1社のみに発注する


リノベーションを行う際には1社のみに発注することで施工費全体を抑えることができます。特にキッチンなどの大型設備を導入する場合、設備本体価格を安くしてもらうことができます。



またリノベーションを複数の部屋で行うことで、所謂一見さんと比べ施工単価を安くしてもらえることもあります。

コスト削減②:部材、設備グレードを落とす


同じ部材でもグレードが異なると施工単価が変わるため、コストにも影響が出てきます。



例えば内装材を単価が安い量産品/クッションフロアにすることで、同じ面積でもコストは大きく変わってきます。



また使用状態が良い設備をそのまま生かすことでコストカットを図ることができます。弊社物件ではトイレ本体は交換せずに内装張替えのみを行うことで、15万円前後の費用を抑えることに成功しています。




コスト削減③:施主支給


リフォーム会社にリノベーションを発注すると、中間マージンが発生し費用が高くなることがあります。そこで一部の部材を施主支給することで中間マージン分をカットできるため、リノベーションコストを抑える効果が期待できます。



ただしキッチンや浴室などの大型設備を入れ替えする場合、配管や電気工事が必要になるため施主支給を断れることもあります。また施主支給した場合…



  • 施工中に不具合が発生してもリフォーム会社は責任は取らない

  • 施工費は別途発生する



ため注意が必要です。


4)オトクなリノベーション融資


オトクなリノベーション融資

自己資金がない場合は金融機関から借入することになりますが、リノベーションを検討されている貸主におススメしたいのが公的融資制度です。



居住地の市区町村役場には様々な公的融資制度があり、金融機関と比べ金利面などが優遇されているため使いやすい融資と言えます。



例えば弊社物件がある山梨県甲府市には、小規模事業者小口資金という融資制度があります。同融資を活用すると…



  • 融資制度:保証協会付き融資(保証料の一部は山梨県と甲府市で負担)

  • 設備資金は最大1,250万円まで

  • 適用金利:固定金利2.2% ※甲府市から1.2%利子補給があるので実質金利は1.0%

  • 融資期間:最長7年 (据置期間最長:6か月)



の条件で融資を受けられるためオトクに借入することができます。ただしリノベーション費用の1割は自己負担しなければならない点はデメリットかもしれませんが、プロパー融資の金利は2%以上となっていることを含めると、自己負担分はそれほど重荷にはならないはずです。



2.まとめ


今回は自己資金がなくてもリノベーションすべき理由をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。





弊社物件は2018年から空き室を随時リノベーションを行った結果、2020年以降4期連続増収増益を達成、また物件稼働率は95%以上を維持しています。



リノベーション前と比べると入居率及び年間家賃収入は大きく改善され、毎月の返済分を差し引いても安定した家賃収入を得ることができています。



今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。






 
空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

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