待っているだけで賃貸物件反響を伸ばす方法とは？
更新日：1月6日
不動産投資をされている方にとって、空室はどうしても発生してしまうものです。
早期に客付けすることができれば、空室による家賃機会損失を抑えることができます。
ただ、空室が発生した時期が「閑散期」であったり、物件自体が「築年数が経過」していていると、大手賃貸検索サイトに物件情報を掲載していたとしても、反響が得られにくくなってしまい、つい「広告料を設定したほうがいいのか？」または「客付けに強い仲介会社に営業訪問を強化」したほうがいいのか、迷ってしまいます。
▶広告料／仲介会社営業訪問については、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】賃貸営業活動を強化しても、効果は期待できません。
もし「待っているだけで募集中の部屋の反響を簡単に伸ばす」ことができれば、貸主としてみたら安心することができます。
「不動産情報サイト事業者連絡協議会」が調べた所によると、直近（2021年）における「物件を契約した人が、検討時に問い合わせた物件数は、平均すると5.3件」であり、「訪問した仲介会社数は2.2社」ということでした。
このことから、お部屋探しをされている方は「予めご自身で物件候補を絞り込んだうえで、仲介会社に訪問」していることから、資産価値が低下しやすい築年数が経過している物件では、反響を得られにくくなってしまうので、集客上不利になってしまいます。
しかし、仮に築年数が経過している／または閑散期中であったとしても、物件資産価値を高め募集方法を見直すことができれば、反響数を伸ばすことは十分可能となってきます。
反響率を上げる方法：①募集部屋を魅力的にする
反響数を伸ばすためには募集している部屋が「顧客に受け入れられる」ようなになっていることが、とても重要となります。
▶顧客の創造の重要性については、過去記事をご覧下さい。
築浅物件は最新設備などが充実しているため、入居したい＝顧客が受け入れやすい物件となっていますが、築年数が古い物件はリノベーション等を行わなければ、率先して入居したいとはだれも思いません。
近年では、賃貸空室率が悪化しているエリアも多くなってきたため、リノベーションを展開する物件が多くなってきています。
ただ多くのリノベーション物件は、コスト削減を図るために既製品を導入していることから、どうしても同一化になりやすくなり、差別化を図ることができません。
弊社物件は、ファミリータイプ物件ということもあるため、20～30代の女性が気に入るようなカフェスタイルリノベーションを随時展開しています。可能な限り自然素材を室内に導入することによって、本当のカフェのお店で暮らしているかのような居心地が良い空間となっています。
その結果近年では増収増益＋満室達成を継続できるまでに至りました。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
反響率を上げる方法：②SNS集客をする
株式会社ライボが発表したリリースによると「2022年の携帯電話所有率は99.1％、内スマートフォン所有率は100％」だったとのことです。
スマートフォンは今の時代欠かすことができないアイテムであり、若い年代はSNSを日常生活の中でも取り入れています。
一部の仲介会社では物件情報をSNSを駆使して情報拡散しているケースがあります。
実際、TikTokを利用して反響を伸ばすことができた仲介会社も多いことを踏まえると、今までは「大手賃貸検索サイト」一強だった賃貸集客において、イノベーションが始まったことを示唆しています。
余談ではありますが、日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに築30年目の物件を所有している弊社においても、2018年からリノベーションを随時展開しつつ、SNS集客に力を入れた結果、今ではご入居された方の約8割は、SNSからのお客様となっています。
▶弊社SNS集客に関しては、過去記事をご覧下さい。
反響率を上げる方法：③仲介会社からの信頼
お部屋探しをされている方の多くは、予め物件候補を絞り込んだうえで、仲介会社に来店される傾向が強いです。
しかし数的には少ないのですが「予約なしで飛び込みで来店」される方もいます。
飛び込みで来店された方に対し、仲介会社担当者は「希望条件をヒアリングした上で、おススメ物件を紹介」することになりますが、その際に貸主物件が真っ先に候補物件に上がっていることが、とても重要となります。
このような話をすると「広告料がつければいい」という考え方に至ります。
ただ広告料をつけていたとしても、顧客のニーズに合わないような部屋を紹介しても、成約に繋げることはできません。その一方で、しっかりと「リフォームやリノベーション」を行っている物件では、担当者にとっても決めやすくなっているので、飛び込み客が入った時真っ先に紹介してもらえる可能性が高くなります。
▶仲介会社が嫌う賃貸オーナーの特徴については、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】仲介会社から100％嫌われる賃貸オーナーの特徴とは？
まとめ
弊社物件は築年数が経過しているものの、退去リフォームをしっかりとしていたこともあったので、比較的早期に客付けさせることができていました。しかし2017年の繁忙期、募集部屋が一向に決まらず今までの成功事例が全く通用することができなくなってしまいました。
そこで、リフォームからリノベーションへと舵を切り、さらに集客方法を全面的に見直したことで、今では待っているだけで賃貸物件反響を伸ばすことができるようになりました。
▶弊社リノベーション再生に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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