収支シミュレーション頼みの不動産投資は大変危険！
更新日：3月9日
不動産投資を行う際、購入後どのような収支になるのか予め「予測」するため、基本的には「収支シミュレーション」を担当者から提示・説明を受けた上で物件購入判断をされると思います。
当然ではありますが、キャッシュフローが順調にいくことができなければ、投資に成功したとは言えません。
数十年後の予測をすること自体非常に難しいのですが、不動産投資は大都市圏であったとしてもシミュレーション通りに推移することはないと思っていたほうがいいと思います。
本投稿は、収支シミュレーション頼みの不動産投資の危険性について、お伝えいたします。
▼目 次
１．社会経済の悪化による空室率上昇
２．賃貸物件数が飽和状態
３．伝家の宝刀・借地借家法が管理会社に適用される？
４．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
収支シミュレーションで重要なポイント”
１．社会経済の悪化による空室率上昇
賃貸業界において衝撃的な「空室率悪化」をもたらせたのは、やはり「リーマンショック」時における「派遣打ち切り」。
派遣打ち切りにより会社が借り上げた社宅を強制的に退去させられるだけではなく、社宅としての契約も解除となったことから、当時はワンルーム物件を管理している管理会社では大損害となってしまいました。
また新型コロナウイルスの世界的蔓延によって、一部の業種では解雇や休職に追い込まれ家賃支払いが難しくなり退去を余儀なくされた方も多かったです。
社会情勢で賃貸業界が疲弊してしまうことはめったにはありませんが、ただリスクとしては決してゼロではないことを踏まえると、収支シミュレーションだけで物件購入などはしないほうが得策です。
２．賃貸物件数が飽和状態
近年では、地方都市を中心に「人口減少」「戸建て住宅への住み替え」等が多くなってきていることから、エリア内における「賃貸物件の需要と供給のバランスが崩壊」しつつあります。
賃貸物件の供給数が飽和状態であったとしても、築年数が浅い物件であれば一定の需要が期待できるため募集開始と同時にすぐに埋まりやすくなります。
その一方で築年数がある程度経過している物件は、物件供給数が多いうえに年数が古いというだけで敬遠されてしまいます。そのため価格競争が激しくなりますが、近年問題となっているのが、適正賃料にしても物件数が多いことから部屋が決まりにくくなっている点です。
賃貸の空室率は今後悪化することは明白となっているため、現時点で収支シミュレーションをしたとしても予測は大幅に外れる可能性が高いと言っても過言ではありません。
３．伝家の宝刀・借地借家法が管理会社に適用される？
収支予測が一番理解できやすいのが、サブリース契約です。
サブリース契約を行うことで、所有物件に空室が何室空いていたとしても、毎月一定額の家賃収入が入るため、月によって収入の変動がない点は貸主にとってメリットと言えます。
ただし物件家賃は築年数が1年経過するごとに1％下落すると言われています。
そのため、新築時と同じ家賃で募集し続けることは難しくなり、家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
サブリース契約の最大のデメリットは、物件を借り上げているサブリース会社が借地借家法による借主の立場となってしまうことです。このため募集家賃と家賃相場に大きな乖離が発生すると、契約更新のタイムングで「借地借家法32条1項による家賃値下げ請求」を起こしてしまう可能性が極めて高くなる点です。
家賃減額請求を起こされてしまうと貸主はそれを拒否することはできません。値下げ額に関しては交渉次第で緩和されることはありますが、社会情勢や稼働率によって値下げ額が多くなることもあるため、サブリース契約であっても油断はできません。
４．まとめ
今回は収支シミュレーション頼みの不動産投資は危険についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件は1993年から賃貸経営を始めました。賃貸経営を始めた理由としては、当時は賃貸物件数が少なくさらに土地の価格は上昇傾向となっていたため、収支シミュレーションは過大評価したものを提示されました。
その後バブル崩壊と共に土地価格は減少し、さらに競合他社物件が乱立してきたことから、次第に収益性が低下し、弊社代表が2007年に2代目オーナーに就任したころには債務超過状態となっていました。
▶当時のアパート状況に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①
ただし、収支が悪化したとしても適切な空室対策を講じれば、収益性を高めることは十分可能です。弊社物件では紆余曲折あったものの、オーナー就任してから15年後の2020年からは増収増益＋満室達成することができ、2022年度はアパート家賃収入が過去最高を更新することができました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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