収支シミュレーション頼みの不動産投資は大変危険！
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月17日
- 読了時間: 7分
更新日：9月15日
不動産投資を検討する際には、基本的に担当者から提示された「収支シミュレーション」を確認し、その詳細な説明を受けた上で、物件を購入する流れが一般的です。
こうしたシミュレーションは、物件購入における重要な資料となり、将来的な収支状況を予測するための指針として、多くの投資家が参考にしています。
しかしながら、数十年後の物件に関する収支を正確に予測するのは、非常に困難であるという点も理解しておく必要があります。
不動産投資はたとえ需要が高いとされる大都市圏で行ったとしても、シミュレーション通りに収益が推移する可能性は低いと言えるでしょう。
市場の変動や経済情勢、物件自体の経年劣化など、予測できない要因が結果に影響を与えることが多いため、シミュレーションはあくまでも目安として捉え、慎重に計画を進めることが重要です。
本投稿は収支シミュレーションに過度に依存した不動産投資が抱えるリスクについて、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．収支シミュレーション頼みの不動産投資は大変危険！
不動産投資における収支シミュレーションは、大手管理会社や投資専門業者によって作成されることが多いですが、果たしてそのシミュレーション通りに事が進むのかという点に、疑問を感じる方もいるでしょう。
一般的に、これらシミュレーションは、以下のような項目を基に組み立てられます。
家賃収入の資産
表面利回り
一般的な家賃下落率の考慮
税金／地震保険の費用
想定される修繕費
しかし結論としては「ほぼ確実にシミュレーション通りにはならない」と考えておく方が賢明です。その理由を深掘りする前に、大きく分けて3つのポイントがあることを整理しておきましょう。
社会情勢の悪化による空室率の増加
賃貸物件の供給数が飽和状態による競争激化
借地借家法の盲点
それではこれらの要因が、不動産投資にどう影響するのかをひとつずつ見てきましょう。
１）社会情勢の悪化による空室率の上昇
社会情勢や企業や学校の移転や統廃合などにより、賃貸空室率が突然悪化するケースがあります。その代表例として挙げられるのは、2008年のリーマンショックによる派遣社員の契約解除や解雇、そして2020年に発生した新型コロナウイルスによる本社機能の移転やテレワークの普及です。
これらについて、簡単に説明いたします。
まずリーマンショックですが、2008年9月に米国大手投資会社リーマン・ブラザーズが経営破綻したことを契機に、世界的な金融・経済危機が連鎖的に広がりました。
この影響は日本にも及び、特に製造業を中心に派遣社員の契約解除が相次ぎました。それに伴い、社宅として借り上げていた賃貸物件が解約される事態となり、ワンルーム物件を中心に空室率が急激に悪化しました。
次に新型コロナウイルスですが、2020年には感染拡大や予防措置の一環として、テレワーク勤務が推奨されました。その影響で首都圏に本社を構えていた一部の会社が、都市部から地方へ移転を決断したほか、テレワーク実施者が郊外へ住み替えを進めたことで、一時期首都圏の空室率が人事られないほど悪化しました。
これらの社会的な出来事は予測が困難であり、収支シミュレーションにも十分反映されないことがあります。そのため事前の情報を無批判で信じ込むと、大きな後悔を招くリスクがあります。
２）賃貸物件の供給数が飽和状態による競争激化
日本の人口は2008年をピークに減少の一途を辿っています。この人口減少は、特に働き盛り世帯に顕著であり、これに伴い賃貸物件の需要も確実に減少していくと考えられます。野村総研によると、2040年には全国の賃貸空室率が40％前後になると予測しています。
この数字だけでも、今後の賃貸市場がいかに厳しい状況に向かっているかを、想像するのは難しくないでしょう。
空室率の悪化については、ある程度予測が可能なため、多くの投資家や不動産関係者による収支シミュレーションにも当然反映されているはずです。しかし実際の市場では、それ以上に複雑な要因が絡み合っており、現実はシミュレーション通りには進まない可能性が高いと言えます。
特に注目すべき点として、賃貸物件の供給過多問題があります。
築年数が古い物件が多く市場に流通している現状では、新しい物件と古い物件が競合し、結果的に価格競争が加速しています。そのため適正家賃で募集しても、思ったように客付けができないケースは増えつつあります。
さらに、一般的には家賃は毎年1％程度の割合で下落すると言われていますが、市場での競争が激化すれば、その下落率がさらに進むことも十分予測できます。この状況では、物件の空室期間が延びるリスクも高まり、全体的な収支計画が予定通りに進まない可能性があります。
こうした背景から、物件を管理する側は想定していた家賃設定よりも、値下げせざるを得ない場面が増えるでしょう。結果的にシミュレーションで見込んでいた家賃収入とは、かけ離れた現実に直面する可能性が高いと言えます。
不動産投資や賃貸経営を考える際には、この厳しい現実を十分に見据えた計画と、柔軟な対応が求められるでしょう。
３）借地借家法の盲点
収支予測において、最も理解しやすい仕組みのひとつが、サブリース契約です。
サブリース契約とはサブリース会社が貸主物件を一括で借り上げ、第三者に転貸するシステムのことです。これにより、空室の有無に関わらず毎月固定の家賃が支払われるため、安定した家賃収入を確保することが可能です。
しかしながら、物件価値は築年数の経過と共に低下するため、それに伴って家賃相場も右肩下がりになります。この結果、募集家賃と家賃相場に乖離が発生する可能性が高くなります。
募集家賃と家賃相場の乖離が生じると、空室が長期化する恐れが出てきます。そこでサブリース会社は契約更新のタイミングで「借地借家法32条1項に基づく家賃減額請求」を行う確率が高まります。
なお、サブリース契約の場合サブリース会社が法的に「借主」の立場となるため、家賃減額請求を起こされると、貸主として拒否することができません。
新しい条件での家賃は双方の合意によって決定されますが、場合によっては一括借り上げ賃料が大幅に引き下げられる可能性があります。こうした状況が発生した場合、キャッシュフローに深刻な悪影響を及ぼすことも十分考えられます。
２．まとめ
今回は、収支シミュレーションに過度に依存した不動産投資が抱えるリスクについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社では1993年から賃貸経営を開始しました。当時の背景として、賃貸物件の供給数が少なく、土地価格が上昇傾向にあったことから、収支シミュレーションでは楽観的な予測を提示され、その結果として賃貸事業を始めるに至りました。
しかしその後、バブル崩壊に伴い土地価格が下落し、多くの競合物件が市場に参入したことで、収益性は徐々に低下。2007年に私が2代目オーナーに就任した際は、すでに債務超過という厳しい状態に陥っていました。
▶当時のアパート状況に関しては、過去記事をご覧下さい。
適切な空室対策を講じることで、築年数が古くても収益性を回復させることは可能です。
弊社では様々な試行錯誤を重ねた結果、オーナー就任から15年を経た2020年からは満室を達成し、増収増益基調へ転じることができました。そして、2024年度にはアパート収入が過去最高額を更新し、事業の安定成長を実現しています。
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