築年数が20年以上経過すると水回り設備の減価償却は終了／見た目的にも古さが感じてしまうため、物件募集しても反響数が伸び悩み空室期間が長期化しやすくなります。
そのため築20年以上経過している物件で今までと比べ客付けが難しくなったと感じた時、水回りリフォームを行うタイミングと言っても過言ではありません。
水回りリフォームすると設備の快適性や機能性が大幅に向上し、築年数の古さは一切感じなくなるため反響数増加が期待できる一方で、費用が高額になってしまう点はデメリットと言えます。
ただし工夫することで水回りリフォーム費用は意外と安く抑えることができます。今回は賃貸水回りリフォーム費用を抑えるコツについてお伝えします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸水回りリフォームの考え方
古くなった水回りをリフォームする際、以下3点を意識することが重要です。
設備グレードは標準仕様でOK
契約書は必ず作成する
相見積もりから特命見積もりに変える
それではそれぞれのポイントを解説します。
設備グレードは標準仕様でOK
設備ひとつ交換するにしても複数の商品があり金額もまちまちなので、どれを選択すべきか正直わからなくなってしまいます。賃貸水回りリフォームで求められているのはあくまで設備の一新のため、設備グレードは標準仕様で何ら差し支えはありません。
契約書は必ず作成する
水回りリフォームは費用が高額になりますので、万が一に備え必ず工事請負契約書を作成してください。同契約書を作成することで、もし工事が遅延した場合遅延損害金をすぐ施工会社に請求することができるからです。
基本的に工期は余裕を持たせてあるため遅延することは殆どありません。ただ同契約書を作成せずに施工会社ミスにより工期が遅延した場合、遅延損害金を巡りトラブルになる可能性が高くなります。
相見積もりから特命見積もりに変える
水回りリフォームには相場があるので、事前に調べた上で複数の施工会社に相見積もりを取り、金額／会社担当者の対応を総合的にみてリフォームを依頼して下さい。
ただ相見積もりは施工会社からはあまり歓迎されません。そのため次回水回りリフォームする場合は前回施工した会社さんのみに依頼すると、融通が通りやすくなります。
２．賃貸水回りリフォームを安く抑えるコツ
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションを行っていますが、弊社物件ではコストをかける部分とあまりかけない部分を明確に分けることで、一般的なリノベーションと比べ水回りリフォーム費用を抑えることに成功しています。
水回りコストをかける部分とかけない部分をまとめると以下の通りとなります。
コストをかける部分 | コストをあまりかけない |
キッチン、洗面台 | トイレ、浴室 |
それではそれぞれの水回りリフォームを見てきましょう。
１）トイレ／浴室
トイレ本体を交換すると工事費込みで15万円前後の費用が発生してしまいます。ただ部屋探しされる方がトイレに求めているのは機能性以上にデザイン性だと弊社代表は考えています。
そこで弊社物件では、トイレ本体の状態が良ければそのまま活用し、内装だけリフォームしています。天井を含めた壁紙＋クッションフロア張替えだけで済むので一般的なトイレリフォームと比べると15万円前後の費用を抑えることに成功しています。
浴室は一日の疲れを取りながらリフレッシュする場所です。近年成功された新築物件の浴室は1坪が一般的で物件によっては1.25坪のところもあります。1坪以上の広さがあれば浴槽で足を伸ばすことが可能です。
一方弊社物件を含め築年数が古い物件では一回り小さい0.75坪が多く、浴槽で足を伸ばすことはできません。
リフォームで0.75坪から1坪タイプのシステムバスに変えることはできますが、工事費込みで最低でも50万円以上の費用が発生してしまいます。
弊社物件ではシステムバス導入ではなく既存浴室を活用したフルリノベーションを行っています。浴槽及び浴室はそのまま生かし天井／壁／床に専用シールを貼付し、シャワー及び鏡を一新しただけです。
大規模な工事を行わないためシステムバス導入と比べると約3分の1程度の費用ででき、清潔感＆高級感が感じられるおしゃれな浴室に生まれ変わったため、特に女性のお客様からの評価が高いです。
２）洗面台
築年数が古くてもシャワータイプが設置されている物件では基本交換しないケースの方が多いです。ただ家賃値上げ目的のリノベーションを行う場合、一般的な既製洗面台が設置されていると、生活感が前面に感じてしまうため特に女性からの評判はとても悪いです。
そこで弊社物件では上級グレードの部屋のみ、造作洗面台を設置しています。家具屋さんに特注した完全オリジナルのもので、費用は15万円程度となります。
コスト面で考えたら導入すべきではありません。ただ造作洗面台を設置すると特にSNSからの反響数が多くなり入居促進に繋げられるため、コストに対する費用対効果はとても高いです。
３）キッチン
家事の中でキッチンは最も長くいる場所。特にファミリー物件はこれから二人暮らしされる方が多く入居され、また女性が部屋探しの主導権を握っているため、デザイン性＋機能性に優れたおしゃれなキッチンを求めている方は非常に多いです。
そこで弊社リノベーションでは、キッチンは全て弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンを導入しています。もともと使用していたキッチンをリメイクしたもので、キッチン扉には無垢材／パネルは新調し機能性を高めるためカウンターを新設しています。
無垢材扉を取り入れたことでキッチン全体が温かみや温もりが感じられ、さらに広めのカウンターを設置することでダイニングとしての使い方ができることから、弊社リノベーションの代名詞になっています。
因みに費用は既製品キッチン導入とあまり変わりません。
３．まとめ
今回は賃貸水回りリフォーム費用を抑えるコツについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
弊社物件は2018年から空き室を随時リノベーションしていますが、特にキッチンと洗面台をしっかりとリフォームすると反響数／成約率は従前と比べ確実に改善することができています。
また水回りリフォームを行うことで資産価値／顧客満足度が高くなるため、長期入居に繋げやすくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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