賃貸水回りリフォーム費用を安く抑えるコツ
築20年以上の賃貸物件では、水回り設備の古さが室内全体の印象に影響し、以前と比べて客付けが難しくなることがあります。
このような場合、水回りリフォームは空室対策のひとつになりますが、キッチン・洗面台・浴室・トイレをすべて新品に交換すると費用は高額になります。
しかし、入居者への訴求効果を考えながら「費用をかける部分」と「既存設備を活かす部分」を分けることで、水回りリフォーム費用を抑えることは可能です。
弊社物件でも2018年から空室を随時リノベーションしていますが、キッチンや洗面台には費用をかける一方、状態の良いトイレや浴室は既存設備を活用することでコストを抑えてきました。
今回は、こうした自社物件での実体験をもとに、賃貸水回りリフォーム費用を抑えるコツについてお伝えします。
なお、水回りだけでなく築古物件全体のリノベーションの考え方や、費用をかけるべきポイントについては「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
初回は相見積もりで施工会社を比較し、契約書を作成する。設備は標準仕様を基本とする。
状態の良いトイレや浴室は交換せず、内装や水栓などを改善することで費用を抑えられる。
キッチンや洗面台は、予算や家賃設定に応じてデザイン性と機能性を高めることが重要。
１．賃貸水回りリフォームの考え方
古くなった水回りをリフォームする際、以下3点を意識することが重要です。
設備グレードは標準仕様でOK
契約書は必ず作成する
相見積もりから特命見積もりに変える
それではそれぞれのポイントを解説します。
設備グレードは標準仕様でOK
設備ひとつ交換するにしても複数の商品があり金額もまちまちなので、どれを選択すべきか正直わからなくなってしまいます。賃貸水回りリフォームで求められているのはあくまで設備の一新のため、設備グレードは標準仕様で何ら差し支えはありません。
契約書は必ず作成する
水回りリフォームは費用が高額になりますので、万が一に備え必ず工事請負契約書を作成してください。工期や遅延時の取り扱いを契約書で明確にしておくことで、万が一工期が遅れた場合のトラブル防止につながります。
基本的に工期は余裕を持たせてあるため遅延することは殆どありません。ただ同契約書を作成せずに施工会社のミスにより工期が遅延した場合、遅延損害金を巡りトラブルになる可能性が高くなります。
初回は相見積もり、信頼関係構築後は継続依頼を検討する
初めて水回りリフォームを依頼する場合は、事前に相場を確認した上で複数の施工会社から相見積もりを取り、金額だけでなく、担当者の対応や提案内容も含めて比較することが重要です。
その上で信頼できる施工会社が見つかった場合は、次回以降も同じ会社への継続依頼を検討します。継続して依頼することで、物件の仕様や過去の施工内容を理解してもらいやすくなり、打ち合わせや工事も円滑に進めやすくなります。
２．賃貸水回りリフォームを安く抑えるコツ
弊社が所有する1993年築の賃貸アパートでは、2018年から空室を随時リノベーションしています。水回りについても、すべての設備を一律に交換するのではなく、設備の状態や部屋のグレード、入居希望者への訴求効果を踏まえて、費用をかける部分と既存設備を活かす部分を判断しています。
キッチンは全室にカフェスタイルキッチンを採用しています。一方、造作洗面台と既存浴室を活かした浴室リノベーションは上級グレードの部屋のみとし、部分リノベーションの部屋では状態の良い洗面台と浴室をそのまま活用しています。
弊社物件における水回り設備の基本的な判断基準は、以下のとおりです。
上級グレード | 設備 | 部分リノベーション |
カフェスタイルキッチン | キッチン | カフェスタイルキッチン |
造作洗面台を設置 | 洗面台 | 状態の良い既存設備を活用 |
既存浴室を活かしてリノベーション | 浴室 | 状態の良い既存設備を活用 |
既存設備を活用※ | トイレ | 既存設備を活用※ |
※トイレは全室で既存設備を活用してきましたが、2026年度からは退去のタイミングに合わせて順次新しい設備へ交換しています。
このように、単に設備グレードを下げるのではなく、部屋ごとに投資する設備を選別することで、水回りの訴求力を確保しながらリフォーム費用を抑えています。
それでは、それぞれの水回りリフォームについて見ていきましょう。
１）トイレ／浴室
トイレ本体を交換すると、工事費込みで15万円前後の費用がかかります。一方、弊社ではトイレについて、設備の新しさだけでなく、清潔感や内装の印象を高めることも重要だと考えています。
そこで、これまではトイレ本体の状態が良ければ既存設備を活用し、天井を含む壁紙とクッションフロアの張り替えを中心にリフォームしてきました。トイレ本体を交換しないため、設備交換にかかる15万円前後の費用をかけず、内装の改善に必要な費用だけで印象を変えることができます。
なお、2026年度からは退去のタイミングに合わせて、トイレ本体を順次新しい設備へ交換しています。
浴室は一日の疲れを取りながらリフレッシュする場所です。近年建設された新築物件の浴室は1坪が一般的で物件によっては1.25坪のところもあります。1坪以上の広さがあれば浴槽で足を伸ばすことが可能です。
一方弊社物件を含め築年数が古い物件では一回り小さい0.75坪が多く、浴槽で足を伸ばすことは難しくなります。
リフォームで0.75坪から1坪タイプのシステムバスに変えることはできますが、工事費込みで最低でも50万円以上の費用が発生してしまいます。
弊社物件ではシステムバス導入ではなく既存浴室を活用したフルリノベーションを行っています。浴槽など既存の浴室設備を活かしながら、天井・壁・床に専用フィルムを施工し、水栓と鏡を新しくしました。
大規模な解体工事を行わないため、システムバスを導入する場合と比べて約3分の1の費用で施工でき、清潔感と高級感のある浴室へ改善できました。
▶弊社物件で既存の浴室を活かし、費用を抑えながら清潔感を高めた施工内容については、「弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！浴室編」で詳しく紹介しています。
２）洗面台
築年数が経過した物件でも、シャワー水栓付きの洗面台が設置され、使用上の問題がなければ、既存設備をそのまま活用する方法があります。
一般的な既製洗面台は機能面では問題がなくても、家賃値上げを目的として室内全体のデザイン性を高める場合、リノベーション後の空間と調和しないことがあります。
そこで弊社物件では、上級グレードの部屋に限り、家具店へ特注した完全オリジナルの造作洗面台を設置しています。導入費用は約40万円です。
造作洗面台は一定の費用がかかるため全室には採用していませんが、SNSに室内写真を掲載した際にお問い合わせをいただくことが多く、入居を検討してもらうための訴求要素の一つになっています。
▶弊社物件で導入している造作洗面台の施工内容や、既製品との違いについては、「弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！洗面台編」で詳しく紹介しています。
３）キッチン
キッチンは毎日の調理に使用するだけでなく、LDKに入ったときの印象を左右しやすい設備です。そのため弊社では、機能性とデザイン性の両方を高めることが、入居希望者への訴求につながると考えています。
弊社のリノベーションでは、すべての部屋にオリジナルのカフェスタイルキッチンを採用しています。既存のキッチン本体を活用しながら、扉を無垢材に変更し、キッチンパネルを新調しています。さらに、調理スペースや収納を補うため、広めのカウンターを設置しています。
弊社では2018年から「見るだけ見学会」を開催しています。見学者へのアンケートでは、回答者の約7割が「最も印象に残った設備」としてキッチンを挙げています。実際に自社物件を見学した方の回答からも、キッチンが室内の印象を高める重要な設備であることが分かりました。
既存のキッチン本体を活用しているため、弊社における施工費は既製品キッチンを導入する場合と大きく変わりません。
▶弊社物件で採用しているカフェスタイルキッチンの考え方や、既存キッチンを活用した施工内容については、「弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編」で詳しく紹介しています。
３．まとめ
今回は、賃貸物件の水回りリフォーム費用を抑える考え方について解説しました。
費用対効果を高めるには、すべての設備を新品に交換するのではなく、既存設備の状態を確認したうえで、費用をかける部分と活かす部分を見極めることが重要です。
また、設備は標準仕様を基本とし、初回は相見積もりで施工会社を比較するとともに、工事請負契約書を作成します。その後、信頼できる施工会社へ継続して依頼することで、物件の仕様や過去の施工内容を理解してもらいやすくなります。
弊社物件では、全室のキッチンにカフェスタイルキッチンを採用し、上級グレードの部屋には造作洗面台と既存浴室を活かした浴室リノベーションを取り入れています。
一方、部分リノベーションの部屋では、状態の良い洗面台や浴室をそのまま活用してきました。トイレについても、これまでは既存設備を活かしながら内装を改善することで、必要以上に費用をかけないリフォームを行ってきました。
弊社が1993年築20戸の自社所有アパートで実際に取り組んできた施工内容や収益改善の結果については、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
ただし、どの設備に費用をかけ、どの設備を活かすべきかは、設備の状態や部屋のグレード、今後の家賃設定によって異なります。
「どの設備から改善すればよいかわからない」「既存設備を活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
水回りリフォームや空室対策についてお悩みの場合は、有限会社山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント