賃貸物件は「賃貸需要が見込まれる」エリアに建設されます。そのため物件周辺は基本的に賃貸需要が多いため人気が高いエリアであるはずです。
しかし社会情勢の変化や企業側の都合（移転）があると、一気に空室率が悪化し不人気エリアになってしまいます。
弊社物件がある山梨県甲府市大里町は、閑静な住宅街で人気が高いエリアです。しかし今から12年前に大型ショッピングモールが郊外に進出したことで客付けが厳しくなり、弊社物件でも一時期稼働率が悪化したことがありました。
ただ不人気エリアに物件があったとしても、人気物件にすることは十分可能です。本投稿は不人気エリア物件を人気エリアに変える方法についてお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室原因／対策を考える
空室が埋まりにくくなったのは必ず理由があります。そのため理由を把握・分析→対策を講じなければ空室は絶対に埋まりません。
一般的に空室が埋まりにくい理由は…
集客ターゲット設定がずれている
家賃が相場より高い
の２つあります。競合物件は「人気が高い設備を導入する」「家賃を適正にする」対策を行いますが、不人気エリアはそもそも需要が少ないため上記対策は期待できません。
不人気エリアに物件がある時点で集客上レッドオーシャンです。そのため一般的な空室対策しても意味がありません。
ブルーオーシャンにするには「この物件にぜひ住みたい」と思うような部屋にするしかありません。つまり「付加価値をつけた差別化戦略」を行うのが効果的です。
２．不人気エリアにある物件を人気物件にする方法
１）単身アパート
単身アパートに入居する主な客層は20～30代が多く大学周辺にある場合は学生のみとなります。
単身アパートでよく発生するトラブルとして、生活音問題があります。
夜間帯に酒盛り／洗濯機や掃除機を使用するなどモラルが守れない借主がいると隣人トラブルに発展しやすく、また単身アパートは部屋数を確保するため両隣が隣接しているため、生活音問題は発生しやすいと言えます。
人気物件にする方法
①吸音対策
単身アパートは構造上生活音が響きやすいと言えます。そのため退去後に吸音効果が期待できるリフォーム（壁材）を行うことである程度の生活音を軽減→入居促進効果が期待できます。
②入居審査を厳しくする
借主属性が低いとトラブル発生率は高くなります。属性を高くするためには「滞納歴がある人は入居させない」ことが重要です。また付加価値をつけ家賃値上げすることで属性が悪い人は入居してこなくなるため、長期入居に繋げることが期待できます。
③室内デザイン性を強化する
人気物件にするためには「エリアは多少悪いけどこの部屋に住みたい」と思わせるような部屋にしなければ集客できません。
つまりデザイン性を強化し映える部屋を作ることが重要になります。家賃以上に価値があると判断されれば、エリアが多少悪くても集客上問題はありません。
２）ファミリーアパート
ファミリーアパートに入居する方は
これから同棲を始めるカップル／新婚
子供が2人までの子育て家族
年齢は概ね20代～30代
が多くまた部屋探しの主導権はほぼ女性（奥様）であることから、温かみがあるおしゃれなカフェスタイル空間を提供することで入居促進効果が期待できます。
弊社物件は築年数が古くさらに物件がある甲府市大里町は競合物件が乱立している激戦区です。そのため2018年から差別化リノベーションを行うことで収益性＋稼働率を改善させ人気物件にすることに成功しています。
弊社物件が行った差別化戦略は過去記事をご覧下さい。
３）集客見直し
アップル社の創業者 スティーブ・ジョブスは「いくら素晴らしいものを作っても、伝えなければないのと同じ」と有名な言葉を残しています。
顧客を引き付ける特別な部屋を作ったとしても「不人気エリア」のレッテルを剥がすことができなければ客付けさせることはできません。
そこでおススメなのがSNS媒体を使った集客強化することです。SNS普及率は8割以上となっていることから「幅広いユーザーに物件認知」してもらえる可能性が高くなります。
SNS媒体を使って物件集客する際…
エリア内のメリットを紹介する
入居後の暮らしに関する情報を伝える
等を行うことで内見予約率を高めることが期待できます。
▶SNS集客の詳細は過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は不人気エリア物件を人気エリアに変える方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
不人気エリアにある物件を人気物件にするには「顧客の欲求やニーズを満たすことができる価値」が創出できるかがポイントなります。
そのためにはエリア内のマーケティング分析→付加価値をつけた差別化戦略がとても重要となりますが、客付けに苦戦している物件は今回紹介したことを実践していないケースが殆どです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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