賃貸物件は「賃貸需要が見込まれる」エリアに建設されるため、基本的に物件周辺は一定の賃貸需要が期待できるはずです。
しかし社会情勢の変化や企業側の都合（移転）があると、急激にエリア空室率が悪化し不人気エリアに転じることがあります。
弊社物件がある山梨県甲府市大里町は、閑静な住宅街で人気が高いエリアです。しかし今から12年前に大型ショッピングモールが郊外に進出した影響で客付けが厳しくなり、一時期に稼働率が悪化したことがありました。
しかし不人気エリアに物件があっても、人気物件に変えることは十分可能です。本投稿は不人気エリア物件を人気物件に変える方法についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室原因／対策を考える
空室が埋まりにくくなったのには必ず理由があります。そのため理由を把握・分析し対策を講じなければ空室は絶対に埋まりません。
一般的に空室が埋まりにくい理由は…
集客ターゲット設定がずれている
家賃が相場より高い
ことの２つです。競合物件は「人気が高い設備を導入する」「家賃を適正にする」などの対策を行いますが、不人気エリアはそもそも需要が少ないため、これらの対策が十分に効果を発揮するとは限りません。
不人気エリアに物件がある時点で集客はレッドオーシャンとなります。そのため一般的な空室対策しても効果は薄いのが現実です。
ブルーオーシャンを目指すには「この物件にぜひ住みたい」と思うような魅力的な部屋を提供する必要があります。つまり「付加価値をつけた差別化戦略」を行うのが効果的です。
２．不人気エリアにある物件を人気物件にする方法
１）単身アパート
単身アパートに入居する主な客層は20～30代が多く大学周辺にある場合は学生のみとなります。
単身アパートでよく発生するトラブルとして、生活音問題があります。
夜間帯に酒盛り／洗濯機や掃除機を使用するなどモラルが守れない借主がいると、隣人トラブルに発展しやすくなります。また単身アパートは部屋数を確保するため両隣が隣接しているため、隣室からの生活音問題は発生しやすいと言えるでしょう。
人気物件にする方法
①吸音対策
単身アパートは構造上生活音が響きやすいと言えます。そのため退去後に吸音効果が期待できるリフォーム（壁材の変更）を行うことで、ある程度の生活音を軽減→入居促進効果が期待できます。
②入居審査を厳しくする
借主属性が低いとトラブル発生率は高くなります。属性を高くするためには「滞納歴がある人は入居させない」ことが重要です。また付加価値をつけ家賃値上げすることで属性が悪い人は入居してこなくなるため、長期入居に繋げることが期待できます。
③室内デザイン性を強化する
人気物件にするためには「エリアは多少悪いけどこの部屋に住みたい」と思わせるような魅力的な部屋を作る必要があります。
つまりデザイン性を強化し映える部屋を提供することが重要です。家賃以上に価値があると判断されれば、エリアが多少悪くても集客上問題はありません。
また単身アパートには浴室、トイレ、洗面台がひとつの空間にある「3点ユニット」が多く見られますが、近年の賃貸業界はトイレと浴室は別を希望される方が多いです。このため分離リフォームを行うと付加価値が高まり、家賃値上げ／早期客付けがしやすくなります。
しかし分離リフォームは費用が高額になるため、予算的に厳しい場合は既存ユニットを活かしたリフォームを行うことで清潔感が増し反響率を高めることが期待できます。
▼3点ユニットリフォームの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）ファミリーアパート
ファミリーアパートに入居する方は…
これから同棲を始めるカップル／新婚
子供が2人までの子育て家族
年齢は概ね20代～30代
が多くまた部屋探しの主導権はほぼ女性（奥様）であることから、温かみがあるおしゃれなカフェスタイル空間を提供することで入居促進効果が期待できます。
弊社物件は築年数が古くさらに物件がある甲府市大里町は競合物件が乱立している激戦区です。そのため2018年から差別化リノベーションを行うことで収益性＋稼働率を改善させ人気物件にすることに成功しています。
弊社物件が行った差別化戦略は過去記事をご覧下さい。
３）集客見直し
アップル社の創業者 スティーブ・ジョブスは「いくら素晴らしいものを作っても、伝えなければないのと同じ」と有名な言葉を残しています。
顧客を引き付ける特別な部屋を作ったとしても「不人気エリア」のレッテルを剥がすことができなければ客付けは難しくなります。
そこでおススメなのがSNS媒体を使った集客強化です。SNS普及率は8割以上となっており「幅広いユーザーに物件認知」してもらえる可能性が高まります。SNS媒体を使って物件集客する際…
エリア内のメリットを紹介する
入居後の暮らしに関する情報を伝える
等を行うことで内見予約率を高めることが期待できます。効果的な情報発信が、物件の魅力を引き出すカギとなります。
▶SNS集客の詳細は過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は不人気エリア物件を人気物件に変える方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
不人気エリアにある物件を人気物件にするには「顧客の欲求やニーズを満たすことができる価値」を創出することが重要です。
そのためにはエリア内のマーケティング分析を行い、付加価値をつけた差別化戦略を構築することが欠かせません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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